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跨时限交易谁担高额个税? 情势变更可协商解约

2013-03-04 16:37:00 来源: 北京晚报 
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  “国五条”出台所带来的影响正持续发酵。记者在采访中了解到,有部分购房者正在申请贷款,他们只交了定金,约定的付款及过户时间在1个月之后,由于不能尽快过户,买卖双方对谁将承担突然增加的20%个税产生争议。对此,法律专家认为,如不能确保在正式征收20%个税前过户,双方应尽快以重大情势变更为由解除合同,避免错过合理解约期限。

  现象:

  新政策吓晕贷款购房人

  “我们这有几个客户,为20%个税的事愁死了,有个客户的贷款申请已经提交了,新政一出来,他差点没晕过去。”链家地产的一位业务员告诉记者,这位李姓客户签约购买朝阳区十里堡地区的一套房子,房价180万元,约定由买方承担税费。在交了首付款后,李某向银行申请贷款,估计贷款批下来还得半个月。

  新政一出来,李某赶快找中介和卖家,问卖家当初购房的价格是多少。这一问,李某差点晕过去。原来,卖家当初买房时为避税,合同上的房价只有30多万元,这意味着此次交易如不能及早过户,一旦新政实施,将额外增加20多万元个税。

  事到如今,李某如坚持申请贷款完成交易,而最终又不能按1%个税过户的话,谁来掏这20多万元?如果现在解约,谁承担违约责任,已付的定金、首付款、中介费如何处理?毕竟合同上写明买家承担所有税费!

  建议:

  重大情势变更可协商解约

  “按照目前的情况来看,各地很快就会出台‘国五条’的实施细则,因此,如果不能尽早过户,买卖双方应以发生重大情势变更为由,协商解除合同。”北京市律协公司法专业委员会委员、北京天驰洪范律师事务所的原森泰律师表示,交易双方当初均预计个税仅为1%,而根据新政将增加到20%,这种因政策变化导致的意外事件,可成为解约的合理理由。

  北京市优秀律师、北京中洲律师事务所的于德华律师介绍说,所谓情势变更,是指合同有效成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生情

  势变更,致合同之基础动摇或丧失,若继续维持合同原有效力显失公平,允许变更合同内容或者解除合同。情势变更原则的意义,在于强行改变合同已经确定的条款或撤销合同,其追求的价值目标,是公平和公正。

  原森泰律师分析说,在政策已经发生变化的情况下,如果不及时解除合同,而是抱着侥幸心理继续履行合同,一旦要交20%个税,再想解除合同,就会产生争议。

  分析:

  解除合同双方应各自返还所得

  合同已经规定了由买家承担税费,卖家会否以此为由要求赔偿违约金?或者买家是否会以税法规定个税由卖家承担,合同的规定违反国家强制性法律为由,拒绝承担个税并要求卖家承担违约责任?对此,两位法律专家也作出了分析。

  原森泰律师介绍说,不管此前双方对谁承担税费是如何约定的,合同的大前提是个税只有房价的1%,这也是交易双方共同的预期和认知。如果个税变为20%,就属于重大情势变更,因此而解除合同的话,不存在谁违约的问题。

  于德华律师表示,如解除合同,卖方收取的购房定金等费用,均应返还买方,而中介所收取的佣金,也应该全部返还。去年法院审理的因限购导致的解除合同案,就是如此判决的。

  不过,两位法律专家均表示,政府应尽快出台实施细则,对一定期限内已经网签的房屋买卖规定税收适用办法,避免因政策的不明确导致房屋交易市场出现混乱。记者 杨昌平

[作者:张玉玺  编辑:]

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