“刚需就像池塘里摸鱼，谁摸到了就是谁的”
往年的“金九银十”却被今年的楼市改写为“金三银四”，佛山楼市在3、4月都取得了不错的成交成绩。
当不少人以为楼市即将回暖的时候，五一的成交却显示出成交升温后继乏力。据佛山世联的统计，五一3天小长假佛山一手楼日均成交约111套，虽然对比去年同期上升了不少，但是相对于今年3、4月的日均成交却呈现大幅下降的状态。
接下来楼市的成交量价将呈现什么样的态势？记者走访了不少主流的品牌楼盘，并请教了多位房地产业内人士，了解他们的看法。
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“金三银四”后现淡市
近期楼市出现了一个全新的词汇，那就是“金三银四”。继3月份一手楼网签高达70万平方米的高峰后，佛山4月份的成交亦是不错。根据几大代理公司的数据显示，4月份的网签数据约在50万~60万平方米左右。据市建设局公布的数据，4月份一手房的成交量是58.63万平方米。而去年佛山的月均成交约在50万平方米左右，说明今年3、4月的成交好于去年平均水平。
世联研究认为，春节后流动性的改善是支撑房地产“金三银四”局面出现的主因；前期的房地产降价幅度达到部分购房者的心理预期，刚需客出手购房，也是3、4月成交大幅上涨的因素之一。
而曾经是热销指标之一的五一楼市已经成为营销的“鸡肋”，仅有少数项目五一期间成交不错，大部分项目五一期间成交平淡。
据佛山世联的统计数据显示，五一期间全市一手楼网签为334套，成交较之4月份的日均成交下滑了差不多1/3。在受访时，不少开发商和业内人士均表示，五一成交的平淡在他们的预料之中。桂城一位品牌开发商向记者表示，“今年很多开发商都将节点提前了，4月清明节一过就开始启动促销了，五一期间开售或者促销的项目反倒没有4月多，所以五一楼市成交情况不够理想也是在大家的预期当中了。”
刚需成主角 楼市走向呈现“U”字形
从记者了解的情况来看，由于限购政策在今年内放松的可能性几乎没有，所以今年刚需已经成为当仁不让的市场主角。在多位业内资深人士看来，佛山楼市很可能呈现“U”字形的发展，今年2、3、4季度，楼价可能都在“U”字的底部徘徊，很难有爆发性增长。
佛山中原地产董事总经理余鸿认为，5、6月的销售情况可能和4月份比较接近，但是今年市场出现反转的可能性不大。在经历过“金三银四”的阶段性释放后，市场又进入一个相对胶着的状态。因为在后限购时代，刚需成为市场的主流，刚需是需要累积的，而且刚需客户对于价格是非常敏感的，只有当市场再度出现相当有吸引力的价格的产品时，才有可能再度刺激一批消费者出手。
在领先丰地产顾问有限公司总经理助理李华宇看来，楼市的走向呈现“U”字形，而且在底部筑底会持续较长时间，预计今年2、3、4季度，楼价都处于“U”的底部阶段。他觉得成交价可能会波浪形发展，整体态势向下一些；成交量则呈现波浪形发展，但是整体态势会向上一些。
后市观察：
改善型产品渐入市 下半年去货仍有“鸭梨”
根据新浪乐居佛山站统计，佛山有44个盘扎堆5月上市开卖，数量之多是限购以来罕见的。
记者注意到，5月份推出市场的纯新盘非常少，基本上是已推出市场的楼盘推新货或销余货。统计发现，5月面世的产品中，刚需户型为56%，改善户型为25%，别墅占12%，公寓占7%，刚需产品成为绝对的市场主力。纵观五一至今的销售情况可以发现，刚需领跑市场销售已成为不争的事实，保利等品牌开发商的标杆性楼盘热销，也带动了整个区域的成交。
另外，在近一阶段都是以刚需产品“唱主角”的情况下，改善型高端产品也开始逐渐加大入市的力度，产品形式也因此更加丰富。保利东湖林语就有130~170平方米的三四房在售。三水云东海深业花园首期别墅产品也选择在5月份入市。
有本地媒体报道称，去年佛山库存约为300万平方米，加上前年50万平方米库存，库存总量约为350万平方米，足够佛山半年的消化。今年一季度，佛山商品住宅的批准预售为176万平方米，而成交量仅103万平方米，库存73万平方米，加上去年的库存量，总库存已达420万平方米，达历史高峰。
按照这份统计数据，结合佛山实际的销售情况，下半年去货仍有“鸭梨”。在目前限购的形势下，刚需置业者将是房企必须争取的客源。难怪某上市公司房企华南负责人日前在接受记者采访时坦言，该公司去货压力比较大，会努力吸引刚需入市。“现在的刚需就像池塘里摸鱼，谁摸到了就是谁的。”欧阳媚峰 曾艳珠
