近年来，我国经济社会的快速发展，使城市对土地的利用逐渐由地表向地下和空中拓展。国土资源部第39号令将建设用地使用权定义为一个空间概念，即同一块建设用地，可以设立地表、地下或者地上多种使用权，这对于节约利用土地是一个新思路。那么，空间房地产开发到底离我们有多远？
福建莆田鸿立大厦近期成功通过验收，这座六层楼高的旧商住楼，经过增层、加固、改造，变成一座20层的综合楼宇。这是我国第一座通过抗震实验的低层加至高层建筑。有关专家和业内人士表示，我国空间房地产开发技术已走向成熟并达到世界先进水平。空间房地产开发能够节约土地，向空中要土地空间，也为我国旧城改造提供了新思路，发展潜力很大。
老房子长成“高个子”
空间房地产开发技术由北京空间房地产开发(集团)公司研发。专利技术发明人、北京空间房地产开发(集团)公司总工程师刘成建说，以前旧楼加高的传统做法是通过叠加的方式加高。这种方法只能把低层楼房增加一至两层。空间房地产开发技术是在原有旧楼基础上，满足规划条件后，利用建筑结构力学与机械理论相结合的原理，采用“既有建筑抗震、减震、加固、加层”新技术对旧房屋进行改造，实现多层加至高层的目标。
莆田鸿立大厦是我国首座经过空间房地产开发技术后改造成功的项目。记者在现场看到，改造后的鸿立大厦总共20层高，已经成功封顶，现在正进行外墙面装修。北京空间房地产开发(集团)公司董事长余延庆指着莆田市莆阳路对面的一幢六层楼房告诉记者：“鸿立大厦原来也是这样的，它原建于1993年，为普通的商住楼。经过空间房地产开发技术加固加层后，新加14层建筑，新增了16700平方米的面积。”
该项目被住房和城乡建设部列为国家“十一五”示范工程，并通过住建部科研立项。中国建筑科学研究院研究员、全国超限高层建筑工程抗震设防审查专家委员会委员王亚勇说，莆田鸿立大厦已和中央电视台新址、国贸大厦三期、上海经贸中心等在中国建筑科学研究院同一抗震实验台成功做了8度以上抗震实验，是迄今我国建筑行业抗震加固、加层领域中的标志性工程。
据刘成建介绍，空间房地产开发技术的核心体系主要包括外套式基础处理结构体系、隔震减震结构体系、旧楼空芯板楼层板加固体系、新旧建筑结构连接体系、大跨度梁转换结构体系等。这些结构体系的结合奠定了低层建筑物向空中高层发展的可靠基础，同时有效解除了地震对加层建筑物带来的安全隐患。
空间房地产开发优势明显
中国房地产业协会和中国投资协会专门在莆田市联合主办了中国空间房地产开发新技术成果现场交流会，有关部门负责人、专家和房地产商参观了改造后的莆田鸿立大厦。大家普遍认为，我国空间房地产开发技术已经成熟，未来发展潜力巨大，当前空间房地产开发具有四个明显的优势。
原楼加高，不多占土地。中国建筑工程总公司科协副主席、国家科学技术奖评审专家陈祥福告诉记者，空间房地产开发的最大意义在于节地。现在我国的城市化率已超过50%，每年将有超过2000万人口流入城市。我们的现状是既要保证18亿亩的耕地红线，又要扩大住房用地，以满足城市化进程中日益增加的住房需求。由于城市人口不断增加，城市土地成为稀缺资源，工程建设向空中、地下发展成为一种必然。由于空间房地产开发是在原建筑物上加层加高，不用开发占地，这样就为当前的建设用地紧张找到了一条新出路。
防止大拆大建，减少建筑垃圾污染。中国房地产业协会会长刘志峰说，以前旧建筑改造都是大拆大建，造成粉尘、噪声和建筑垃圾污染。我国每年产生的建筑垃圾有3亿多吨。建筑垃圾很难二次利用，只能拉到郊区深埋或堆放，不但占用了土地而且造成了二次污染。空间房地产开发不用拆除旧建筑，可以减少建筑垃圾污染。
减少拆迁，有利于社会和谐。据有关统计，我国信访案件中，80%左右是源于拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，由此引发的一系列社会影响，构成社会的不稳定因素。王亚勇说，采用空间房地产开发技术后，拆迁减少了，矛盾自然也就随之减少了。
房屋建设成本降低，有利于平抑房价。据余延庆介绍，空间房地产项目不需要购买新的土地进行建设，仅此一项就减少了住房建设中较大的成本。同传统大拆大建方法相比，这一技术还可以有效增加建筑容积率，节省工程投资30%至60%，减少工期一半以上。建设成本的下降可以很好地满足当前大量低收入人群对于住房的需求，也有利于平抑高企的房价。空间房地产开发可以很好地融入保障房建设和廉租房建设。
需要进一步政策引导
住房和城乡建设部住宅产业化促进中心研究员尹伯悦认为，空间房地产开发技术节地、节材、节能、节水，符合环保建设的要求，对建设资源节约型、环境友好型社会具有积极意义。它改变了传统的旧建筑物大拆大建做法，破解了城市中旧建筑物改造的难题，延长了城市原有建筑的寿命，也减少了城市建筑垃圾的产生，为我国旧城改造提供了新思路，应积极推广。
空间房地产开发的发展潜力巨大，但当前推广过程中也碰到一些问题。尹伯悦、陈祥福、王亚勇、余延庆等专家和业内人士认为，一些地方政府可能因为土地出让金的减 少 而 对 空 间 房 地 产 开 发 兴 趣 不大，空间房地产开发需要各级政府的大力支持和协调，建议国家在宏观层面进行引导，鼓励地方政府在金融、土地、建设、规划、税收等给予优惠和帮助。
专家还建议，尽快出台一系列既有建筑改造的技术规范和标准，引导该行业健康快速发展。建议将墙改基金、外窗改造资金、平改坡屋面资金、建筑维修资金、节能和计量改造资金、银行的装饰贷款等资金有效地整合用以既有建筑的改造。同时，积极支持各类企业特别是发挥民营企业的优势，引导其在资金、技术、人才上参与空间房地产开发。(记者 康淼 董建国)
