自今年4月份以来，北京新房库存量一路下滑。数据显示，4月份北京新房库存92026套，达到今年以来的最高点。截至8月31日，北京新房库存76722套，跌破80000套，创下年内新低。
这近80000套住宅都分布在哪儿？哪个区域成交量最多？库存量下降会引起价格进一步上涨吗？暂时断档的新房供应何时会再次跟上？我们将对此进行分析和解读。
存量
大兴存量最多
来自北京中原地产的数据显示，在北京76722套新房库存中，大兴区的库存量最多，达到15302套；通州区和朝阳区的新房库存量也在万套以上，分别为12192套和10392套。这三个区以外，其它各区的库存量均未超过10000套。排在这三个区之后，房山、顺义、昌平、海淀、丰台的新房库存量在4000套—7000套之间。
值得一提的是，大兴区的新房库存量占全北京的将近五分之一，比例相当之高。大兴作为城南计划中的重点发展的地区，承接了城区外溢人群的住宅需求，保利、龙湖、金融街等住宅项目在此竞争激烈；大兴以刚需、首置改善型楼盘为主，单价在15000元/平方米以下的房源占到30%，所剩经济型二、三居存量占比也高达72%。
通州区虽然是调控以来以价换量策略的先行者，但目前为止，新房库存量仍高居北京第二位。在其它各区7月销售量均环比下降的情况下，只有通州7月销售量环比上月上涨10%，新建商品住宅成交量为1546套，近27个月以来成交量新高。
朝阳区则以高端住宅为主，北京中原地产的数据显示，目前朝阳区销售单价在40000元/平方米以上在售住宅项目(不含别墅)约占全市的16.7%。
分布
五六环之间新盘最多
北京的城市规划如摊大饼般一圈一圈向外扩展，北京的楼盘也依此势而建。五环路和六环之间已经成为目前北京的楼盘最聚集的区域。
北京中原地产的数据表明，在这北京五环和六环之间，新房库存量达到48%；六环外的新房存量占到近三成，排第二。“土地的稀缺导致部分开发商转战远郊区，提前入手优质地块，由于受容积率等指标限制，多为中小户型及少部分别墅产品。同时，大量刚需人群无法承受高房价，也逐渐向外环转移。因此，近年来五环外区域尤其是五环到六环之间为楼盘热点区。随着五、六环间住宅项目的征战结束，六环外将成为新一轮热点地区。”中原地产住宅部技术中心总经理张继锋接受记者采访时表示。
而由于土地及政策的影响，四环内住宅供地稀少，价值高启，所剩库存量也较少。中原地产的统计数据显示，三环和四环之间的在售新房数量只占北京新房总量的5%。“四环至五环之间地区开始代替城区，成为高价值地区。”张继锋说。
成交
朝阳成交最多
数据显示，今年前7个月中，除了1月份，朝阳区的月成交量均最高，7个月合计成交9437套；其次是大兴、通州、昌平，今年前7个月成交总量均达到5000套以上。
今年前7个月，朝阳区共成交9437套住宅；大兴区排名第二，成交7229套，均价12000元—20000元/平方米的住宅占总体的65%；昌平成交量也达到6088套，主力价格区间为16000元—20000元/平方米，占总体的44.65%，二居至三居等改善型产品为成交主力；通州区成交5414套，均价12000元—16000元/平方米的成交量最大，占总体的54.56%，二居室最受市场青睐，成交占比达44.81%。
张继锋认为，北京楼市在年初市场小幅回暖后开始进入调整期，6月起降息和房贷利率优惠持续对市场形成利好，使得刚需盘、首置首改盘项目的目标客户需求得到释放，市场成交连创高峰。除了朝阳区成交量突出外，大兴、昌平、通州等近郊区成交量表现也较为显著。
分析
房价一打折 楼市就回暖
与历史同期库存水平相比，北京一手房76722套的库存量，仅低于2008年和2011年，整体处于历史高位。
张继锋分析指出，2011年初，政府为进一步强势抑制房地产泡沫，打击投资投机行为，实行了楼市调控新政。使得楼市动荡，大量购房者持币观望，成交量普遍下降，导致总库存积压。2011下半年，部分开发商为缓解资金问题，采取了降价促销等以价换量方式快速走量，市场存量有一定减少。
张继锋认为，在此大背景下，近几个月库存逐月降低的原因主要有三点。一是今年上半年，大量开发商继续采用“以价换量，促成交”等方式加速推盘，抢占市场，烘热了持续低迷的房地产市场，为去库存做出了有力贡献。
其二，今年央行自6月8日起连续两次下调存款准备金率，也是近三年来首次降息，在为开发商带来利好消息的同时，也减少了购房者的贷款压力，刺激大量准购房者出手购房，从而加快了楼市去化速度。
第三，今年前7个月，北京新建期房住宅签约套数为45000套，同期供应的期房住宅仅29000套，供应缺口高达16000套，且自8月13日起，连续两周没有新项目开盘，商品住宅新增供应出现短暂断档，也是加速库存去化的原因之一。
预计
9月开盘量 回到两年前
对比以往几年8月份的新房库存与成交均价，张继锋指出：“大致可以看出，新房库存降低、成交均价上涨，反之库存增加、价格相对较低的基本规律。”
目前北京楼市库存76722套，较上月的83678套、均价20708元/平方米相比，库存减少8%，价格上涨3.8%。张继锋认为，这明显反应了库存减少价格上升的趋势。而近期房地长市场的火爆及8月下旬出现的供应断档情况，导致购房者心中已形成一定涨价预期，在这一心理因素带动及降息等政策利好情况下，销售量增加，库存量进一步减少。
张继锋预计，9月、10月份是传统销售旺季，如果供应量不足，供需比差距明显拉大，很容易造成旺季以及年底房价的上涨。
目前来看，随着传统“金九银十”的到来，开发商已加紧推盘，抢占市场先机。根据市场调查可知，今年9月计划入市的35个项目当中，城南丰台、大兴、房山三区共占据了16席，几近半数。张继锋指出：“2009年9月、2010年9月和2011年9月的实际开盘项目数分别是48个、34个和34个。由于实际开盘数一般少于计划开盘数，可知今年供应项目不足往年。但凭借前几月市场回暖及以往‘金九银十’的供应规律来看，预计今年新房供应量在9月后将继续增多。”（记者 陈静思）
