“这房子，我1994年就买了”，在南山区一甲海边新村1号楼401号房，张立福对晶报记者说。1994年，他就花80多万元将这套房子以及这栋楼的402、502号房买了下来。眼下，已经是他买下这些房子的第20个年头，然而这3套房子从产权意义上，仍然不是他的。
由于种种原因，张立福的房子没能在购房之后立即办理房产证。2006年，深圳市中级人民法院终于判决这3套房子在法律上归他所有。2009年南山区人民法院执行局接连发出三分执行通知书，要求深圳市房地产权登记中心为张立福办理这3套房产的过户手续。然而，7年过去了，房产证还是没有到手。
张立福认为，按照《物权法》的规定，深圳市房地产权登记中心理应为他办理房产证；而深圳市房地产权登记中心则认为，根据《房屋登记办法》，不能为他办理房产证。当两条法规“打架”时，究竟该以哪个为准呢？“如果连法院的判决都不算数，那我还能跟谁说理呢？”张立福困惑地说。
第一阶段
张立福VS开发商
付了房款，没拿到房产证
张立福可说是第一代“深圳人”，上世纪80年代初期，随着基建工程兵部队南下深圳并定居。几年之后，他脱离原单位“下海”了。1994年，攒了一些家底的他打算买房。1994年4月29日，张立福与南方工贸屹海达工贸有限公司签署《楼宇认购协议书》，约定向屹海达公司购买位于南山区一甲村前海路与深南大道交叉口东南地段内的楼宇A四、B四、B五三个单元，总价860220元。
签约之后，张立福分三次将购房款汇入屹海达公司的指定账户。不过，并不是屹海达公司自己的账户，而是深圳市丰肇工贸发展有限公司的账户。原来，1993年9月，屹海达公司与丰肇公司达成《合作兴建住宅楼合同书》，约定由屹海达公司提供土地使用权，丰肇公司提供资金，双方合作建房，各占有50%的份额。而张立福购买的3个单位，都在丰肇公司分得的部分。
于是，张立福按照屹海达公司的指定，与丰肇公司签订了《楼宇转让合同》，该合同明确了“买房享受房产所有权50年”。合同签署后，张立福很快付清了全部房款，“然后我就催促这两家公司，按照合同的要求，尽快给我办理房产证。”然而，几年时间一晃而过，张立福仍然没有见到房产证的影子。
军事用地建房无法办理房产证？
签了约，付了款，为什么迟迟拿不到房产证？原来，一甲新村的房子，“出身”有问题。
根子在土地的属性上。当买房多年还没拿到房产证，张立福与开发商对簿公堂时，对方却告诉他，这栋房子的开发用地属于军事用地，根本就无法办理房产证。
晶报记者查阅南山区人民法院案卷显示，1993年4月，广州军区南头养殖场与深圳市田厦实业股份有限公司签订了一份《征地协议书》，田厦公司依法征用广州军区南头养殖场位于一甲村西侧鱼塘24亩，用于兴建住宅楼；双方的协议约定，广州军区南头养殖场同意田厦公司征地24亩，田厦公司同意在征用土地的西北面返还1000平方米的土地给广州军区南头养殖场使用。同年9月，广州军区南头养殖场与丰肇公司签订《合作兴建住宅合同书》，约定在南山村一甲村、天海路与深南大道交叉口的东南角合建一栋住宅楼，双方各占50%的房产，广州军区南头养殖场提供使用期为50年的住宅用地1000平方米。
实际上，广州军区南头养殖场是部队系统内部的名称，它在工商部门登记的名称为“南方工贸南头养殖场”。1994年6月，南方工贸南头养殖场经工商变更登记为南方工贸屹海达工贸公司，然而其在部队内部的地位和名称并未变化。因此，屹海达公司当时属于部队企业确定无疑。
2004年3月，已经买房10年没拿到房产证的张立福，向南山区人民法院提起诉讼，要求屹海达公司和丰肇公司根据购房协议为他办理房产证。屹海达公司代理人在法庭上称，根据其与丰肇公司的合作建房协议，张立福购买的房产属于丰肇公司所属的那50%。因此，办理房产证的责任应属于丰肇公司。
而丰肇公司的代理人则称，张立福按照屹海达公司的指定与其签订的购房协议，只明确了让张立福享有50年房产所有权，也就是使用50年，而没有承诺为其办理房产证；张立福应该明确知道因房屋开发时，土地为军事用地，房子的性质是内部职工房，根本就无法办理房产证。
曾为军事用地，如今早已“退役”
实际上，南山区法院最初受理张立福与屹海达公司、丰肇公司官司时，采信了“建房用地属军事用地”的说法。该法院作出的(2005)深南法民初字第839号民事判决书说：“原订立合同时一甲海边新村1号确属军事用地(不能进行商品房开发)，该合同违反法律应属无效”，张立福“应明知该房产当时不能办理房产证”，因此，开发商没有义务为张立福办理房产证。
据此，南山区人民法院判决张立福败诉，屹海达公司和丰肇公司作为开发商，没有义务帮助他办理房产证。张立福不服，上诉至深圳市中级人民法院。
实情果然如此吗？晶报记者从市规划国土委了解到，海边一甲海边新村一号楼建设用地，原属广州军区南头养殖场所有，田厦公司依据协议征地24亩，才建起了这个住宅区；1995年9月，一甲一号楼工程取得《深圳市建设工程竣工验收证明书》，其中注明“建设单位：广州军区养殖场”。不过，对于田厦公司征地之后，这块土地的性质究竟是军事还是居住用地，并未明确。
上世纪90年代末，随着军办企业移交地方的浪潮，一甲海边新村的土地问题也浮出水面。1999年10月，广东省政府批复，同意组建广东省广晟资产经营有限公司，接收省内军队武警所办企业；2000年6月，广晟公司下发通知，南方工贸屹海达等13户军队企业划入广东省红岭实业有限公司。
同月，广州军区土地管理局致函当时的深圳市规划国土局，表示要将一甲村房地产随红岭公司一道移交给地方。请深圳方面予以办理变更手续。晶报记者从市规划国土委了解到，2001年10月，当时的市规划国土局与广州军区南头养殖场签订《深地合字(2001)3072号土地使用权出让合同》，将一甲村建房用地明确为军事用途。
2004年12月，当时的市国土资源与房地产管理局复函红岭公司，表示已将一甲海边新村一号楼所在地块的土地用途，由军事用地变更为居住用地。
法院判决，开发商必须协助办理房产证
“不论房子开发的时候土地是什么性质，至少从2004年12月开始，一甲海边新村一号楼所在的地块，就不是军事用地了。”张立福对晶报记者说。
事实上，在一甲海边新村用地性质转变之后，已经有部分业主成功办理了房产证。晶报记者从市规划国土委了解到，该楼盘业主张某、李某某、徐某某已经办妥房产证，并且成功转为红本，可上市转让。
基于对这些事实的认定，2006年深圳市中级人民法院作出终审判决，认定“屹海达公司有协助上诉人(张立福)办理已购房屋房地产证的责任”，判定其“在十日之内，协助上诉人(张立福)补交地价，办理……所购房屋的所有权证”。
第二阶段
张立福VS房地产权交易中心
法院判决不顶事，房产证依旧办不了
依据深圳市中级人民法院的这一终审判决，2007年3月，南山区人民法院执行局向屹海达公司送达(2007)深南法执字第1072号执行令，要求屹海达公司即广州军区南头养殖场协助张立福办理其所购房屋的所有权证。
2009年7月，南山区人民法院又作出(2007)深南法执字第1072号协助执行通知书三份，要求深圳市房地产权登记中心(以下简称登记中心)对张立福所购房屋办理过户手续。
然而，法院的判决与执行令，依然没能让张立福拿到房产证。登记中心拒绝张立福办理房屋产权过户手续。实际上，早在2004年一甲海边新村地块从军事用地转为居住用地之后，张立福就拿着自己买房的原始材料，来到登记中心，要求办理房产证。令他意外的是，2005年1月，登记中心就此事给他复函说：该房产“土地用途为军事用地，不得擅自非法转让；因此，你所签订的《楼宇认购协议书》属非法的房地产买卖行为，不受法律保护”。
此时，距离当时的深圳市国土资源与房地产管理局复函红岭公司，将一甲海边新村所属地块变更为居住用地，已经过去了一个月。
更加令人意外的是，在人民法院已经将这三套房子的产权判给张立福的情况下，登记中心不但拒绝为张立福办理过户手续，反而为原来的房产证持有者办登记手续。
晶报记者从市规划国土委了解到，2001年全市清理房地产项目时，一甲海边新村开发商屹海达公司为楼盘办理了房地产使用权证(蓝本)。2001年，张立福在老家黑龙江省鸡西市从事商业活动时，曾因涉嫌偷税漏税被刑拘(后被证实为冤案并无罪释放)，在此期间，张立福的妻子白某某为洗雪冤情，急于筹集资金，在没有经过张立福同意的情况下，将一甲海边新村一号楼502房退给了开发商之一的丰肇公司，并以张立福的名义，与丰肇公司重新签订了《楼宇认购转让合同》，将原先的购买401、402、502号，总计3套房，改为购买401、402号，总计两套房。
张立福洗脱冤案返回深圳后，发现购房合同被妻子以他的名义修改，502号房被退回给开发商后，向南山区人民法院提起诉讼。2007年8月，南山区人民法院作出(2007)深南法民三初字第828号判决书，认为白某某未经过丈夫张立福同意，以张的名义与丰肇公司重新签订购房合同，将购买3套房改为购买2套房，违反了《合同法》的有关规定，该《楼宇认购转让合同》无效。
这一判决作出后，一甲海边新村开发商之一丰肇公司并未上诉，张立福1993年购买一甲海边新村3套房的合同的合法性没有受到任何影响。然而，法院的一系列判决，都遭到了登记中心的“无视”。
晶报记者了解到，一甲海边新村401、402目前的房产证系2011年2月11日核发，房产证号分别为深房地字第4000486400号、4000486505号，权利人是“广东省红岭集团有限公司”，正是这个楼盘的开发商广州军区南头养殖场(屹海达公司)的上级企业；而502房(即2001年白某某私自“退回”的房子，相关合同已被南山区法院判决无效)，登记时间则为2010年5月，房产证号为深房地字第4000452107号，权利人为徐广轩(系从原广州军区南头养殖场手中转让而来)。
显然，这3套房子的产权，仍然登记在一甲海边新村的开发商及其关系人名下。
法院判决不能证明原“登记行为错误”？
2012年1月31日，张立福再次向市房地产权登记中心提交《更正登记申请书》，要求依据深圳市中级人民法院(2006)深中法民五终字第524号判决书、南山区人民法院(2007)深南执字1072号执行令，为他办理所购买的房子的房产证。
2012年3月29日，登记中心正式回复张立福，驳回他要求将这3套房子产权转移到他名下的要求。深圳市规划国土委代理人，广东联建律师事务所张东煜律师表示，依据《房屋登记办法》，没有理由予以变更。
根据张东煜律师的说明，晶报记者查阅了《房屋登记办法》，这是一部由建设部在2008年公布的行业规范文件。《房屋登记办法》第74条规定：权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以……申请更正登记。
张东煜律师认为，深圳市中级人民法院(2006)深中法民五终字第524号判决书，只能证明他与屹海达公司签订的购房合同有效，但是，并没有认定登记中心对这3套房子的登记行为错误；因此，不能给他办理这3套房子的产权登记。
“法院已经把这3套房子的所有权判给我了，还要我怎么证明呢？”张立福十分困惑。
□后记
张立福上书国务院法制办
由于不服登记中心拒绝为自己办理一甲海边新村3套房产登记的决定，去年7月，张立福向福田区人民法院提起行政诉讼。对此，深圳市规划国土委(登记中心的上级机构)的代理人张东煜律师表示，根据《最高人民法院关于执行“中华人民共和国行政诉讼法”若干问题的解释》第十二条规定，与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织可以依法提起行政诉讼；而张立福并非一甲海边新村3套房产的物权“变更登记行为的相对人”，与该变更登记行为也不存在法律上的利害关系，因此，即使对该变更登记行为不服也不可以提起行政诉讼。
去年底，张立福的行政诉讼请求被福田区人民法院驳回。
对此，赵鹏律师十分不解：“深圳市中级人民法院的判决书已经证明了张立福是这3套房子的权利人，怎么能与变更登记没有法律上的利害关系呢？”
为此，张立福今年初上书国务院法制办，请求审查与《物权法》抵触的《房屋登记办法》第七十四条。“《规章制定程序条例》第三十五条第一款规定，国家机关、社会团体、企业事业组织、公民认为规章同法律、行政法规相抵触的，可以向国务院书面提出审查的建议，由国务院法制办研究处理”，赵鹏律师对晶报记者说，张立福的上书有充足的法理依据，理应能够得到有关方面的积极回应。
《房屋登记办法》和《物权法》，孰大？
“登记中心拒绝依据法院判决，给张立福购买的房屋办理产权登记，属于适用法律错误”，张立福的代理人、广东海派律师事务所赵鹏律师对晶报记者说。
赵鹏律师表示，登记中心在处理张立福房产登记问题上，采用的是建设部下发的《房屋登记办法》，这是一个部门规章，并不是法律。《房屋登记办法》关于房屋变更登记的规定在第七十四条：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：(一)登记申请书；(二)申请人的身份证明；(三)证明房屋登记簿记载错误的材料。”
赵鹏律师认为，这个规定有很大的漏洞：怎样证明登记错误，难道人民法院的判决书不在可资证明的材料之内吗？
赵鹏律师告诉记者，《物权法》对于房屋变更登记同样有明确规定，第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”
他认为，《物权法》的规定要完善得多，确认了人民法院关于房地产诉讼的判决书，可以作为变更登记的依据。根据这一规定，深圳市中级人民法院(2006)深中法民五终字第524号判决书已经认定了一甲海边新村一号楼401、402、502三套房产的产权归张立福所有，登记中心就应该遵照《物权法》的规定，在“人民法院……的法律文书……，导致物权设立、变更、转让”的情况下，“自法律文书……生效时”将这三套房子的产权登记在张立福名下。
赵鹏律师对晶报记者说，在物业产权变更登记方面，《房屋登记办法》与《物权法》存在着明显的矛盾；在这种情况下职能部门应该以哪部法规文件为准？赵鹏律师表示，《中华人民共和国立法法》第七十九条规定，“法律与行政法规的效力：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章”；此外，《规章制定程序条例》第三条规定：“制定规章，应当遵循《立法法》确定的立法原则，符合宪法、法律、行政法规和其他上位法的规定”。
因此，赵鹏律师认为，登记中心以《房屋登记办法》为由，拒不执行人民法院关于物业产权的判决，属于用部门规章否定基本法律，违反了《立法法》的规定。晶报 马骥远 蓝军
