被称为史上最严的楼市调控“新国八条”自去年1月出台至今即将满1年半。国家统计局最新发布的数据显示，5月份全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元，环比4月分别上涨了15%和20%。这是3月以来出现的成交反弹的又一次延续。
央行降准、降息等货币政策调整，不少地方首套房贷利率优惠的再现，以及去年以来约50个城市楼市政策的微调，被普遍认为是导致“回暖”的主因。
楼市政策是否会继续放松，微调在促进成交回暖的同时是否会导致房价上涨，广东方面的情况又是如何？楼市政策“微调”不仅成为近期楼市的关键词，也事关后市的发展。
从政府到银行各种微调
自2011年8月8日马鞍山人才买房税费优惠起，截至2012年6月1日，全国共计有51个城市楼市调控出现微调。从微调的内容看，主要是对利率、贷款额度、购房奖励等进行调整，刺激楼市成交
根据国家统计局6月9日公布的数据，1—5月，全国商品房销售面积28852万平方米，商品房销售额16932亿元。而1—4月的这两个数据分别为21562万平方米和12421亿元。据此推算，5月份全国商品房成交面积为7290万平方米，销售额4511亿元，环比4月分别上涨了15%、20%。而虽然1—5月商品房销售面积同比仍下降12.4%，显示今年前5个月楼市整体成交逊于去年同期，但降幅已比1—4月份缩小1个百分点，表明楼市好转趋势继续延续。
成交的回暖，一方面是由于开发商为了回笼资金，缓解紧张的资金链，不仅加快推货，也采取了“以价换量”的策略，采取各种促销、降价手段吸引购房者；但不少业内人士认为，另一方面的最关键因素还是在于央行降准、降息等货币政策的微调，首套房贷优惠的再现，特别是地方政府陆续对楼市政策的微调。
自2011年8月8日马鞍山人才买房税费优惠起，截止到2012年6月1日，全国共计有北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京等等51个城市楼市调控出现微调。从微调的内容看，主要是通过调整土地出让、首套房贷利率恢复、利率优惠折扣、房源解禁、税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高普通住宅价格标准、调整限购条件、提高公积金贷款额度的环节等，刺激楼市成交。
在广东，最引人瞩目的一次微调发生在佛山，由于涉及松绑限购，这次微调仅仅持续了12个小时即被紧急叫停。另一次备受关注的调整是在中山。今年4月，中山市国土资源局提出住房平均交易价格将执行新标准。市场分析，新制定的住宅平均价格标准大幅抬高了城区住宅的价格上限，意味着原本属于豪宅的项目可以按照普通商品房交税，刺激了改善型需求的复苏，实际上也是变相对楼市进行松绑。
实际上，更多的调整并不在政府层面，而是银行：今年以来，广州、深圳、东莞、中山不少银行都陆续恢复了首套房贷的优惠，在基准利率的基础上给予九折或八五折优惠。这对于吸引刚性需求入市，发挥了非常大的作用。
限购政策短期不会松绑
广东近期可能不会出现新的微调举措和刺激政策，总体上还是会按照中央的统一部署坚持调控不放松，因为踩“红线”的微调很可能被随时喊停
对于各地微调的频频出现，市场分析，楼市已经正式进入微调期。
从中央的角度来说，房地产业依然是投资最重要的火车头，涉及60个相关产业，保增长仍需要房地产业的贡献。此外，目前房价上涨趋势已经基本得到遏制，而考虑到保护合理购房需求，中央也意图避免调控的“一刀切”。
而对地方政府来说，微调则尤为迫切。由于长时期的中央严格调控不放松，楼市成交持续低迷，开发商拿地积极性降低，作为地方财政重要收入来源的土地出让金大幅缩水。以5月为例，据上海易居房地产研究院数据，全国十大城市的土地出让金收入为131亿元，环比下降41%，同比降幅更达50%。财政收入的大幅缩水，迫使部分城市进行了微调，以释放刚需，促使成交回暖。此外，今年地方政府债务集中到期，地方政府的财政压力更是不容小觑。
“要以平和的心态一分为二看待各地政策微调，既要保障刚需置业，又要有利于房地产行业健康发展。”广州市社科院研究员彭澎表示，“在稳增长的宏观政策下，关键是微调的方向。只要是旨在支持居民首次置业的需求，要有一定的容忍度。”
不过从全国来看，像佛山一样被叫停的微调一共有6次，其中佛山、重庆、成都、象山、上海因为踩到了松绑限购的底线，无一例外被叫停。其中，佛山是“针对三类人群取消限购”；成都是“放宽对购房者的资格审查”；上海是“居住证满三年可买二套房”，象山是“只要一次性付款，就能够多套房屋”；重庆是“一户买四套”。此外，芜湖对商品住房的契税补贴和购房补贴扩大了范围和额度，微调幅度过大也被叫停。
彭澎分析，由此来看，限购仍是楼市微调的“政策红线”。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫也认为，限购依然是抑制房价上涨的“杀手锏”，短期内没有松绑的可能性。
对广东来说，专家纷纷表示，广东近期可能不会出现新的微调举措和刺激政策，总体上还是会按照中央的统一部署坚持调控不放松。
彭澎透露，此前广州也曾试图出台微调政策，并已起草了具体方案，但经过政府综合考虑，最终并未付诸实施。
省住建厅有关负责人也强调，当前楼市调控不会转向，限购政策也不会放松，省住建厅将对各市楼市调控情况及市场变化保持高度关注，及时作出反应。
未来3年楼市将明显缩量
广东省人均居住面积已达到34平方米。在国家严控楼价的调控政策打压下，未来3—5年广东商品住宅市场将是一个明显的缩量市场
楼市这辆曾经狂飙突进的高速列车，在经历调控以来的艰难时世后，在驶过成交“小阳春”的美好时光后，又将开往何方？
合富辉煌首席分析师黎文江预计，在传统淡季的六七月份，成交量可能出现一定程度下滑，房地产市场转入平稳期，在“十一”黄金周前后可能迎来下一轮成交旺季。
专家的看法是：楼市已经达到了一个微妙的平衡点，关键是看利空和利好政策谁能占据主导。在疲弱的外围经济夹击下，楼市未来走势难料。
“如果成交回暖不能持续，国内外经济不确定因素继续增多，下半年楼市还可能再出现价格战。”国际评级机构标准普尔的报告发出这样的“危言”：开发商仍然面临着生存考验，中小开发商下半年可能会通过降价销售维持生存。
有业界人士表示，未来几个月，商品住宅成交量将会在各方博弈中有所震荡，这是因为目前开发商降价依然带有很强的试探性，一旦成交放量，资金紧张程度缓解，很可能又会收窄降价幅度，造成成交量的回落。这样的循环可能会在未来几个月反复出现。
“广东商品住宅刚需难以保持大幅增长速度。”广东省房协理事赵卓文认为，房地产业升级转型势在必行。
赵卓文列举了这样一组数据：广东省人均居住面积已达到34平方米，广州人均居住面积超25平方米，佛山、中山等珠三角城市人均住房面积超40平方米。
他表示，在城市家庭住房拥有率超80%以上的背景下，商品住宅的需求动力在于“投资需求”和住房升级换代的“改善型需求”。
赵卓文说，在国家严控楼价的调控政策打压下，未来3—5年广东商品住宅市场将是一个明显的缩量市场。数据显示，过去3年，广州、佛山等地一手住宅成交呈显著收缩态势。
他为广东房地产开发的转型开出四剂“药方”：持有经营性物业、发展城市综合体、休闲物业、文化地产。
可以预见，面对调控背景下的缩量市场，能否改变思维、顺势而为转型突围，仍是广东各路房企需要回答的问题。
“红五月”背后的楼市现实——成交回暖难掩高库存现状
谁在托起“红五月”？记者采访发现，除了刚需买家的扎堆入市，改善型买家已纷纷出手，连蠢蠢欲动的投资客也正在陆续入市。
值得一提的是，“红五月”的背后仍然存在着楼市需求与巨量库存的反复角力。有业内人士表示，现在楼市回暖基础尚薄弱，前期成交量小幅反弹，尚不足以影响新房库存大幅下降。
房企将继续“以价换量”
郭森(化名)与自己的第一套房失之交臂。他看中了广州黄埔区某楼盘一套一房一厅的单位，均价1万元/平方米左右。犹豫了一个星期，当他咬咬牙准备出手时，销售人员却告诉他：一房一厅的单位已经售罄，仅剩下两房和三房的单位。
一个星期后，当他再次打通楼盘的销售电话，得到的消息是：两房单位已经销售一空。
郭森的遭遇是广州楼市“红五月”的最佳注脚。
“没想到，今年5月楼市好得出乎意料。”某知名房企的一线销售人员这样说。
中原地产项目部总经理黄韬最近忙得不可开交：开不完的会，手头代理的多个楼盘上市在即，一堆筹备事项火烧眉毛。
“虽然不知道最好的时期什么时候到来，但是最坏的时期已经过去了。”黄韬说。
黄韬说，尽管楼市回暖的脚步越来越近，但是6—8月各城市仍将面临传统销售淡季的考验。
长达数月的楼市“小阳春”使得一手住宅库存正在出现下降。中原市场研究部统计数据显示，北京、上海、深圳、广州等10大城市的住宅库存套数合计为59.8万套，环比4月底减少了近万套，住宅面积减少了百万平方米，十大城市合计库存面积减少了1.5%。
这样的下降速度却仍然摆脱不了高库存的阴影，“红五月”的背后仍然存在着楼市需求与巨量库存的反复角力。
这样两组数据摆在一起值得玩味：广州市国土房管局阳光家缘数据显示，截至本月3日，广州一手住宅可售货量、可售面积分别达54557套、722.62万平方米。广州市房管局公布的数据显示，今年前四个月，广州一手住宅月均成交量只有约50万平方米。
这也意味着，按照前4月的成交速度，广州一手楼市722.62万平方米的可售面积足够消化14个月。
有业内人士表示，现在楼市回暖基础尚薄弱，前期成交量小幅反弹，尚不足以影响新房库存大幅下降。“部分楼盘价格跌破购房者心理预期，购房者经多方权衡选择入市，并不意味着楼市已经回暖。”
“从已经出现楼市微调的城市所施行的措施来看，触及限购原则的全部被叫停。”黄韬表示，目前，还不存在让房价出现大幅反弹的因素。
在保利地产副总经理余英看来，相比现在北京、上海已经明显回暖，广州市场属于有回暖迹象，“真正回暖至少还需要半年”。
世联研究人士表示，由于房地产市场5月的成交较为乐观，对价格的支撑作用也已经体现，房价进一步大幅下跌的可能性较小。7、8月淡季推盘量较小，预计成交量将环比回落，全年成交量最高点在9、10月。另一方面，由于当前房企库存高企，消化库存进程相比2008年时要长，加上房企资金链依然偏紧的局面，“以价换量”仍然是不少房企的选择。
投资客入市欲望趋强
正准备近期出手购置人生首套房子的小张，前两天收到一条手机短信让他吃了一惊：“办理外地人在广州买房的税单、银行流水等一切购房资料，现广州税单只需900元……”早就听说规避限购限贷，有黑中介能提供外地人买房补税证明等各类资料，据小张了解，以往这种办税单的收费为1500元，而眼下只需要900元，“这种灰色服务收费都降价了，正说明需求大了，竞争更激烈了嘛”。
以“限购限贷”为标志的这一轮房地产调控，明确提出通过遏制投资型购房需求，支持首次置业需求，来推动房地产市场近年飙升的房价趋向稳定。而今年以来随着针对首次置业的宽松信贷政策及各地城市陆续的政策微调出台，刚性置业需求进入爆发期。
值得关注的是，在4、5月的广深楼市销售回暖，不单单体现在郊区的小户型单位成交上，不少市中心区的豪宅物业和投资物业销售业绩也开始走旺。据合富辉煌的统计数据，今年1—4月，广州楼市800万元以上的高端物业成交量同比去年增长19%，成交均价增长13%。种种迹象显示，不但改善型买家已经纷纷出手，连蠢蠢欲动的投资客也正在陆续入市。
对于不少熟悉市场变化规律的业内人士来说，投资客在市场成交中的占比，是观察楼市回暖与否的一个重要指标。
据世联地产的调研，今年一季度投资客在整个购房者群体中所占的比例处于限购政策推出以来的历史低位，仅占市场成交占比的4.8%。但另一方面，对于进入第二季度后的全年市场表现，多次置业者和投资客预期未来房价上涨的比例均超过预期房价下跌的比例。尤其是投资客，预期未来房价上涨的比例高达40.6%，预期房价下跌的比例仅为35.5%。这一数据显示，这部分看涨房价的投资客一旦认定市场房价已经探底并进入上升曲线，很可能作出入市决策。
嗅觉敏锐的开发商早已变阵应对改善型买家和投资客的大批入市。广州楼市6月份预计有40多个楼盘推新货，其中超过20个楼盘新货主推的是100平方米以上的大户型单位，这其中不乏占据优越地段的市区楼盘。
知名财经评论家叶檀日前在番禺某商业论坛发言时对眼下的投资市场作这样的描述：现在并不是所有做生意的人要买商用物业，或者所有对商业地产了解的人要买，而是所有想资产保值增值的人都想买。
叶檀的判断随着央行近日降息得到更明确的印证，投资客的入市欲望在未来几个月很可能将更为强烈。
●记者 卢轶 李广军 郑佳欣 实习生 白庆虹
策划统筹：郑佳欣
