所谓的“卖房好时机”，是“因人而异，因地而异”。 陈白帆摄
冼先生庆幸及时换到锦城花园的房子。李凤荷摄
楼价上涨时期，“卖一买一”巧打时间差方能不亏。陈白帆摄
“不管什么时候卖房，你都会后悔”？“卖一买一”必须学会巧打时间差
行内有一句话，“不管什么时候卖房，你都会后悔”。特别是在楼价上升时期，今天卖了，有可能明天你楼下那家比你卖得更贵。提前半年卖了，回头再看可能少赚了20万元。有业内人士认为，如果在某段时间楼价平稳或者稳中有升时，如果不是急需钱用或者用于购买另外一套房，“持房在手”还是一种比较稳妥的理财方式。来自合富置业的成交数据显示，7月广州整体二手住宅成交均价为20302元/m2，环比6月出现2.2%的升幅，同比去年7月份出现23.2%的升幅。也就是说，以100平方米的单位为例，去年卖100万元的单位，很可能放到今年7月能卖到123万元，如果业主在去年7月就放盘，除非当时能够打好时间差，及时选择一套一手住宅或者二手住宅入手，否则卖房的钱放银行的话只能看着缩水。因此，从以下各个案例来看，与其说很多市民后悔卖房卖便宜了，更不如说是买新房买晚了。在限购条件下，必须掌握好“卖一买一”的节点，才能让自己换房成本减少到最低。 记者陈白帆
卖家故事一：
为早还亲戚借款，卖早半年少赚15万
已经买了第二套房子等收楼的周女士其实并不急着要卖掉自己原先住的房改房，因为就在单位旁边，上下班都非常方便。不过，因为周女士和先生购买的第二套房当时要给六成首付，因此向家公家婆也借了30万元，还有20万元则分别从其他亲戚手里借，再加上新房的贷款，每个月压力也很大，所以周女士的先生就有了卖掉旧房，把钱及时还给爸妈和亲戚的打算。
但在周女士比较强硬的坚持下，他们该套位于黄埔大道的房改房，以170万元放盘价挂了3多月都没什么人问津，“当时我们也想，再等一个月还没人买就降些价”。结果，到了去年10月，突然有位做生意的买家，看中该套单位要买给自己父母在广州住，并且同意170万元一次性付款。“因为这个买家所做的行业和房地产有些关系，我当时就觉得，这个人答应得那么口爽，难道楼市风向有变？”但周女士的先生则认为已经答应170万元卖出，再反价不好，所以没几天就办好了产权转让手续，两个星期后，周女士和先生就搬离了旧房。“没想到去年年底就开始涨了，到了今年4、5月时，听说已经卖到近2万元/m2，我亏了15万元不止”，而且卖了房后，周女士的新房却还在装修，结果她和先生不得不搬回自己父母家去住。
周女士表示，亲戚的钱其实不用那么急着还，但是她先生不想拖太久，也不想让夫妻俩供新房的压力太大，“算了，至少把人情债还了，也不打算看最近二手价格，眼不见为净。”周女士只能这样来自我安慰。
记者点评：
好借好还 再借不难
其实周女士这种情况并不算倒霉，一方面，她至少是坚持到了一个比较高位的时候再放盘，而且坚持让买家一次性付款也减少了很多后续的麻烦。另一方面，他们家在2012年春节前就买了一套番禺的大四房，当时的价格不过1.6万元/m2，同样位置的单位放到现在，也早已不止2万多元/m2了。所以，周女士并没有亏很多，最多只能说是没赚足。但对于他们夫妻俩来说，及时还清了亲友的债务，能让他们收获更多信任，以后有事情再问亲友借钱也不会很难，总体来说，周女士这套房卖得还算比较明智。 记者 陈白帆
卖家故事二：
果断换房 新手妈妈两个月搞掂“卖一买一”
刚过完29岁生日的阿怡是一名小学老师，2011年春节，她生下了一对双胞胎女儿，喜庆幸福的气氛在她家里头洋溢了一整年。但随着孩子的长大，阿敏和她的老公动了“卖一买一”换房置业的心思，他们打算将手上车陂板块的76平方米电梯两房放盘出售，然后再购入一套约100平方米三房单位。去年底，阿敏以130万元总价委托中介放盘，放盘两周后，以128万元成交。“当时没顾太多，只是想尽快换套大房子，家里头太小了，住着有些不舒服，而且买家也挺好说话的，愿意给我们3个月的时间过渡。”
今年春节过后，阿敏很快便在同小区内找到了一套96平方米三房，“原业主也是一位新手妈妈，带小孩在小区散步的时候常会在一起聊聊天，算是有些交情。”最后，阿敏以168万元的价格买下了这套三房单位。
据周边中介人士介绍，阿敏原来的两房单位，如今放盘价已高至155万元，8个月价格涨了21%。但谈起这次换房经历，阿敏并没有太纠结自己卖房子赚得不多，反而一再感叹自己太幸运，“总有贵人帮着扶一把”。在她看来，房子升值远不敌一家人住得舒服开心。而面对时下高企的房价，她还是庆幸自己出手的时间不算太晚，也大赞老公决策果断，没有在蝇头小利上与买家和业主锱铢必较，“如果我的换房时机再延后三四个月，可能我就换不起房了”。
记者点评
提前规划 有备无患
自住宅限购落地以来，常会听闻身边需要通过“卖一买一”改善置业的亲朋好友，不忿地念叨两句：“早知道过两个月再卖房啦，少赚了十来万”、“要不是跟买家为两三万元讨价还价，耽误了一个多月，我现在新买的这套房子就不会咁‘肉痛’啦。”令换房改善买家纠结不已的，往往是“卖一买一”过程中的时间差，少则一个半月，挑剔的买家甚至会拖上小半年，在房价明降暗涨、月月“海鲜价”的今天，换房的事情不单是夜长梦多，更多的是“夜长钱多”。拖得越久，同质素的一套房，买家贴进去的钱就越多，这还没有将换房期内临时住宿的成本纳入计算呢。
在实际操作中，“卖一买一”要做到无缝衔接，难度很大。但若想在2个月内完成这项大工程，也并非不可能的事。买家在放售原有物业的同时，自己亦要留心或委托中介物色需要新购的盘源。此外，在笔者看来，迫于居住改善需求而“卖一买一”换房的买家，不但要做好资金上的准备，心理准备更是要提前进行，对整个“卖一买一”的换房节奏要有所把握。太多案例证明，换房客太容易陷入“捡了芝麻，丢了西瓜”的恶性循环，为了一两万甚至几千元的房款与新买家或业主拉锯太久，最终致使换房成本上升，而且过渡期也随之拖延。 记者王雯倩
专家点评：
“卖一买一”时间差控制在1~2个月为佳
在满堂红研究部高级经理周峰看来，所谓的“卖房好时机”，是“因人而异，因地而异”。放盘小业主的心态普遍希望卖得越贵越好，起码要填平当年买房时的价值，但假如放盘价过高，背离市场行情，又会拉长整个交易周期。因此，他建议需要卖房的业主，在放盘前先进行“角色互换”，以买家的身份，向周边中介打听与自家房子质素相当的买卖行情。倘若发现同类型物业在板块内较为稀缺抢手，业主就可以底气十足地喊出高价，“可价格过高，即便物业受欢迎，还是会拖慢交易进度。”如果发现市场上与自家物业质素相当的房源充足，那么业主在确定放盘价时，就要更接地气一些了。
以满堂红的成交数据为例，今年7月全市二手住宅套均总价为143万元/套，比6月的138万元/套上升了5万元/套，但在过去的半年时间，二手套均总价只是从1月的131万元/套起步，故最近一个月的涨幅抵得上过去半年的涨幅。小业主大幅提价，更多是对目前市场上一手住宅供应量减少的“补充动作”，按这种趋势发展，今年剩余的几个月，二手楼价仍旧会处于“上升通道”内，如果业主不是急于周转资金，建议可以持有到年底再放售，到时候成交价会比现在再有7%~9%的涨幅。
周峰表示，考虑到购房资金，先卖后买更合适。另据实际成交案例来看，“卖一买一”的时间差控制在1~2个月为佳。他指出，同一个地段的物业，如非遭逢政策生变而冲击楼市，2个月以内价格都比较平稳。“我的邻居把自己住的那套70平方米的单位卖了出去，一个半月内再向同一栋楼的住户买入一套102平方米的单位，由于时间掌握得很好，过渡期产生的价格差很低，新购入的房子因面积较大，单价还更便宜一些呢。”而对于换房客都很关心的“已经卖一，尚未买一”过渡期内的居住问题，周峰建议可以与新业主签一份协议，在2~3个月内暂居在老房子。新业主如非急着结婚入住，通常都愿意给老业主行这个方便，“老业主也识做些，在总价上给新业主一些小优惠就好。”
记者王雯倩
卖家故事三：
换房族后悔不迭：卖早了，买晚了
眼看着最近的一、二手楼价都在不断上蹿，这让5月刚把自己的“闺房”卖掉想换套学位房的阿欣倍感郁闷，觉得自己卖房的举动简直就是“脑子进水了”。
原来，阿欣的“闺房”位于工业大道的金碧花园，是自己结婚前父母置办的嫁妆。结婚后，阿欣大部分时间都是在婆家住。这套“闺房”则陆陆续续租了6年多，室内的墙体已经开始有油漆脱落的现象，阿欣就盘算着：与其还要花一笔装修费，那不如趁着现在楼价涨了就把它卖掉，变现的钱也可以作为在越秀区买学位房的首付，反正儿子过两年就要读小学了。阿欣的想法得到了老公的赞同。所以，5月上旬，阿欣就把这套78平方米的单位以140万进行放盘。两周后，该单位以138万元成交。虽然说房价比自己预想的要低两万元，但卖房的速度之快却也让阿欣曾有过一丝怀疑：我是不是卖便宜了。
随后的日子，阿欣的任务就是在越秀区找学位房，阿欣说：真的是不看不知道，一看吓一跳，农讲所周边带市一级小学学位的楼龄已经超过20年、带省一级学位的小户型低层楼梯楼叫价在2.6万元/m2以上，像淘金家园这类小区电梯楼单价更是超过了3万元/m2。阿欣郁闷地说：“带我看楼的中介还说：现在学位房的市场价是以每月500元/m2左右的涨幅向上涨。”
而最让阿欣想不到的是，前两周，阿欣回金碧花园探望旧友，路过一不起眼的中介地铺时赫然发现，与卖掉的那套房子同一类的户型如今叫价已经达到了153万元。中介还热情地推荐说：“你想要的话，我试试与卖家商量，估计最低150万元能买到。”
阿欣一听，立马感到后悔。直抱怨道：“我真失算，想买的还没买到，还把手头的房子给贱卖掉了，足足少赚了12万元。早知道现在的房子这么容易放盘成交，我就应该是选好了学位房，再卖自己的房子。现在，这可真叫亏大了。”最后，阿欣还不忘强调说：接下来，不管楼价有何变化，我都一定要在两周内把学位房给找到。不然估计带电梯的学位房就要涨到3.5万元/m2以上了。
记者点评：
不是卖早了而是买晚了
记者以为，阿欣并不是卖早了，但确确实实是买晚了，要是她先把学位房“敲定”下来，再卖自己的“闺房”，那最起码，就不会在买学位房时踏空了入市节奏，还能从账面上愉悦自己。阿欣的换房故事也提醒了市民，换房，要学会把握楼市的走向，找准节奏，否则，一不留神，就令自己少赚了一笔。
记者王荔珏
卖家故事四：
为了“现金为王”的安全感卖了唯一一套商品房
年近7旬的秦女士与女儿同住，她3年前卖掉手里的唯一一套商品房，只剩下一套即将城中村改造的旧房子。说起秦女士的卖楼决定，女儿与她总是各执己见，当初女儿力劝她持有房屋，但秦女士卖房的原因是为了拿多一点现金在手。
秦女士告诉记者，她那套位于芳村汾水的商品房购于1992年，单价4000多元/m2，在当时来说算是很贵，因为上世纪九十年代初广州商品房市场不活跃，她记得当时还是背着背包把分期付款的现金一次次地送到房地产公司去，骑单车途中非常担心被人拦劫。1994年入住后，她和家人在这里住了15年。广州市的楼价在这15年间几上几下，2003年非典期间广州楼价创新低，连珠江新城的房子都不过是六千多一平方米，她有个朋友在汾水附近买了两套打通的房子，140多平方米，才花了14万多元，单价居然才过千。2008年，她和女儿拿出共同的积蓄买下一套市区电梯楼，秦女士说，她当时已经差不多60岁，担心以后走不动，于是无论如何都要买个电梯楼。买了电梯楼后，秦女士遭遇空前的“危机感”，因为她手头只剩下一两万元的流动资金，若是有个什么大病，根本没有钱去应付。2009年，她把汾水的商品房卖掉，60多平方米的房子卖了47万元，房屋升值近一倍。女儿当时非常不同意母亲卖楼，因为她认为房子长远是升值的，秦女士当时也没有急需用钱的地方，卖楼不值得。秦女士持有的是老一辈人的思想观念，家里若没有几十万元的现金，她不放心。事实上也证明了手头有现金的必要性，2010年家里人得了重病，秦女士二话不说就拿出了十多万元“江湖救急”。
如今，芳村汾水商品房小区的楼价已过一万二，若秦女士不卖掉房子，房子在这4年间上涨20多万元。秦女士每每回想起来都觉得不后悔，因为卖房子得来的钱的确能够帮助家人应急。每当女儿说起汾水楼价一平方米又涨多少元的时候，秦女士用一句广东俗语来安慰女儿和自己：“卖崽莫摸头，卖出的房子如同泼出去的水，收不回来。越回想就越眷念，反而会影响自己往后的生活。”秦女士住上称心的电梯楼后，手头上还有一套即将拆迁的老房子，她说，这套房子“打死也不卖”，留给女儿。
记者点评：
活用金融理财很重要
秦女士与女儿是两代人截然不同的房屋理财观念，秦女士认为房屋是不动产，到应急时不是分分钟就可以套现，故此她硬要把房屋卖出去。女儿则认为自己的收入未来看涨，妈妈有应急的资金需要自己也可以拿出来。
手中有房，该如何不售出套现呢？其实方法并非没有，秦女士可以把房屋增加女儿的名字，再利用女儿的名义来做纯抵押贷款，只要有充足的理由，贷款可以很快批下来，以满足应急之用。对于普通家庭来说，应急资金可能好几年或者十几年才动用一次，没有明确需要的房屋可以长期收租，租金日积月累也可以攒出一笔可观的应急基金。 记者 李凤荷
卖家故事五：
同步买卖不吃亏
房屋价值长期看涨，长期持有比出售能够获得更大收益，除非业主是出于“卖一买一”的换房需求或是有明确的资金流向，否则手里持有房产比随意售出拿现金在手来得靠谱。冼先生今年就干了件漂亮的“卖一买一”事情，现在想起来仍觉得当时非常英明。冼先生结婚前买了天河北一处新楼，2005年入市价才6000多元/m2，父亲资助部分加上他工作后的积蓄和公积金，一次性付款买下。后来冼先生结婚后住上了单位宿舍，宿舍是三房的，租金才几百元，朋友们都笑他“跟市长同一待遇”。
2011年，冼先生婚姻发生变动，与妻子离婚，儿子抚养权归冼先生。他带着孩子回到父母家，冼先生告诉记者，他当时手头有两套房，但没有一间可以给自己住，因为宿舍住一年多就被单位收回，婚前购买的天河北房子一直出租，与前妻联名购买的珠江新城房屋因两人对这处房屋的处理意见不合，只能采取折中办法——房屋长期出租至儿子18岁就转名给儿子。眼看着儿子快上小学，冼先生觉得自己非买一个学位房不可，此时新“国五条”“杀到埋身”。冼先生3月初立即放盘天河北的房子，3天后立即以245万元成交，买家也是赶搭末班车的投资者，一次性付款。3月中旬，他在锦城花园看中一套两房单位，同样是245万元成交。业主是恐惧20%个税的投资者，她购入该房屋的单价才几千元，一直出租，业主笑称：“这么多年出租早收回成本，245万元是纯利。”“卖一买一”之下，冼先生多掏“买一”的税费约10万元。他笑称：“就当是自己付赞助费吧。”
从今年3月至今，楼价又继续往上攀升，无论是天河北还是东风东的房子，都同步上涨。冼先生庆幸地说道：“幸亏当时没有犹豫，卖一买一几乎同步进行。不然拿着245万元，现在都不可能再买到锦城花园的房子。”
记者点评：
“低买高卖” 只是传说
“低买高卖”是房地产投资最理想的出手策略，因此要获得最大的收益，“买”和“卖”必然要分开，看准时机在低位入手，然后在高位抛出。事实上能够掌握完美时间点买卖物业的人，少之又少。对于有明确换房需求的人来说，手头有间房子住着，想换个大屋或者换个学位房，很容易因为怕换房麻烦而未能付诸行动，这种情形如同“温水煮青蛙”，怎样都逃脱不了当下的困局。记者还记得那位从2008年11月开始参加本报《二手楼市》睇楼团的陈小姐，她希望为年老的父亲换一套电梯房，但总觉得房价太贵而迟迟未能出手，连续跟着本报看了几个名盘都因为这样那样的缺点而放弃。记者最后一次回访陈小姐是两年多前，当时她依然在寻寻觅觅中，老觉得广州房价太贵有可能回落。两年多前的楼价对比现在，简直是白菜价，不知道陈小姐后来是否已入市还是彻底断了换房的念头。
以冼先生为例，因为新“国五条”末班车，他被楼市裹挟进去，政策的突变加速了他的决策过程。记者看了身边不少朋友的换房经验，大部分都是冲动之下决定的。 “卖一买一”几乎同步进行，只要买卖之间相隔时间不长，楼价变动影响不大。 文/图：记者 李凤荷
