报载，市国土房管局起草了《广州市物业专项维修资金管理条例》，在修改完善后将提交市法制办审核后颁布。其中，条例拟规定老房子也要建立由业主共同交付的专项维修资金，以备房屋修缮时之用。
在这里，首先必须明确，物业专项维修基金维修的是什么物业！按照《物权法》关于建筑物“区分所有权”的规定，维修基金维修的是建筑物的共有物业，而不是业主的专有物业！这些共有物业包括建筑物的屋顶、外墙，以及公共设施如共用的供水、供电、供气、供热等管道，共用的电梯、楼梯间等等。然而，如果连这些共有物业都没有登记确认的话，何谈维修基金？
某小区业主的屋顶漏水要维修，这个屋顶属于整栋楼业主的共有物业，照道理可以动用维修基金。但是，除了顶层用户愿意签名提取维修基金外，各个住户都不愿意签名提取使用。而这顶层住户平时也封闭顶层楼梯、将屋顶私自占用。这种矛盾的主要原因就是共有物业未登记确认！
许多楼层，楼上漏水到楼下，却对楼下住户“维修好楼板的渗漏点”的要求置若罔闻。他不了解自家的地板也是楼下的屋顶，这是两家的共有物业，不仅应该允许别人进来维修，还可提取两家的维修基金来修。这种争吵也来自共有物业未登记确认。
高层建筑的电梯属于共有物业，应该为其日后的更新积累维修基金。根据物业管理条例，电梯的广告收益应归全体业主共有并应首先补充其维修基金。但是，由于没有共有物业的登记确认，物管往往将广告收益挪去补充物业费使用。
房屋的外墙属于共有物业，其户外广告收益应归全体业主所有；小区道路属于共有物业，其停车收入应归全体业主所有。不要说许多业主穷到连垃圾费都缴不齐，就无法筹集维修基金，好好查查这些“应该首先补充维修基金”的共有物业开发收益都被谁占有了，把它拿回来，维修基金就有了！物管一边占有了业主的共有物业开发收益，一边又要业主另缴维修基金，这就是许多小区的现状！
维修基金与共有物业是伴生的物业，属于全体业主共有，这是《物权法》明确规定了的，其本身的登记确权就一直是个问题。既有当初由开发商在售楼时代收而归物业公司管理使用的，也有后来分别存在业主个人账户上的分散管理而很难以使用的，但就是没有将共有物权登记确认归业主大会及其业主委员会所有。
顺便说一句，许多房改房，当初是明确其收取的房改金有20%是作为维修基金的，这笔钱应该“跟房不跟人”地从各单位提取出来，而不能说“房改房没有维修基金”！
总之，没有共有物权的登记确认，也就没有共有物业的维修基金；没有业主大会及其业委会，也就没有共有物业及其维修基金的委托管理和使用。广州要起草物业专项维修资金管理条例，不如先起草共有物业管理条例。(王则楚 省政府参事)
