房地产宏观调控、贷款规模收紧……让一些房地产开发商对昆明的城中村改造工作处于观望状态。昨日，云南房网上公布的《昆明市人民政府关于进一步规范城中村改造工作的意见》成为重大利好，将打破这一僵局。
要求
2015年完成所有改造
《意见》要求，2012年5月1日前已发布拆迁通告、拆迁安置补偿协议签订率达50%以上，或在片区空地启动安置房建设但老村未启动拆迁的城中村改造项目(以下简称已实质拆迁的城中村改造项目)，应在2012年12月31日前完成拆迁，并启动安置房及公建配套设施建设工作；2013年12月31日前完成土地出让交易，70%的城中村安置房封顶断水，80%的动迁户实现安置；力争到2014年，全部完成动迁户的安置工作。
未进入实质拆迁的城中村改造项目，市(区)级投融资平台公司应当按照土地一级开发整理的模式，提出相应的推进计划，力争在“十二五”末完成改造工作。
利好
90平米以下配建比例不是必审
《意见》明确，规划方案已通过市规委会审议的城中村改造项目，在地上总建筑规模不突破市规委会审议通过方案指标，且符合国家及地方相关规范、规定的前提下，市规划局可根据实际情况按程序对规划方案进行优化调整。
土地已出让的城中村改造项目，在申报方案总体技术经济指标不突破规划条件，且符合国家及地方相关规范、规定的前提下，各分地块指标之间可以进行调整平衡。
规划方案已批准并取得规划条件的城中村改造项目，市规划局可按照企业已取得国有土地使用权证的地块分期核发建设工程规划许可证。在已取得土地证的城中村改造项目中，若存在单地块净用地面积大于50亩或单地块地上建筑面积大于10万平方米的情况，市规划局可根据规划方案中的内部机动车路网，对单地块进行适当划分后分期核发建设工程规划许可证。
市储委会已同意土地供应方案的城中村改造项目，辖区政府可作为主体向市规划局申报建设工程方案审查及建设工程规划许可公示等工作，以缩短建设工程规划许可办理时间，加快城中村改造项目的推进。
城中村改造及其它开发项目的规划审批中不再将90平方米以下小户型住宅配建比例作为必须审查的内容。城中村改造项目不再另行配建其它保障性住房，但开发企业应当按质、按量、 按时完成市政府下达的城市棚户区改造计划任务。
扶持
地铁建设基金今年暂不计提
城中村改造土地出让底价的组成主要包括：土地一级开发成本(含直接成本和间接成本，包括土地征收费用、地上建构筑物拆迁补偿费用、基础设施及公建配套建设费用、地铁建设基金等)，国家、省规定需提取的各项基金等。
《意见》指出，城中村改造项目建设的回迁安置房用地出让，不再计提土地出让平均纯收益、农业土地开发资金、土地收益基金、廉租住房保障基金、失地农民养老保障风险准备金以及国家、省、市规定在土地出让金中计提的其它各项基金。地铁建设基金按照市政府有关会议精神，2012年度暂不计提。
城中村改造回迁安置房、基础设施、公建配套设施建设成本，可按照地上建筑实际已开工建设所发生的相关费用，经属地审计部门审核确定，区政府(管委会)认定后纳入土地一级开发成本和土地出让底价的组价构成。地上建筑未实际发生，属于建设预算部分的建安成本，经属地人民政府(管委会)批准，可不纳入土地一级开发成本，不计入土地出让底价，但在土地出让条件中须明确竞得人承担回迁安置义务，必须按照规划部门批准的回迁安置面积、户型、套数和经区政府(管委会)批准的《拆迁安置方案》负责回迁安置房的建设和移交。
城中村改造项目建设用地使用权出让规划条件中要求配建的公共服务设施建设用地：中小学建设用地(含高中)、医疗卫生建设用地、警务用地、社区管理用房、环卫设施建设用地等，根据各区政府(管委会)的意见，可采取划拨方式供地，也可采取出让方式供地，建设方式和建设费用由各区政府(管委会)在土地交易委托书中予以明确。
严管
保证动迁户回迁
《意见》要求，规划方案未通过审批的城中村改造项目，不得启动拆迁工作；改造片区 90%以上的村民和70%以上的居民不同意改造的，不得启动拆迁工作；70%的征地拆迁安置保证金未缴纳到指定监管账户的，不得启动拆迁工作。
各区政府(管委会)应坚决防止出现楼房烂尾、动迁户无法回迁等问题。鼓励社会投资人、土地一级开发主体购买商品房安置被拆迁户。用于安置的商品房在办理合同登记备案时房产交易手续费应当予以免除。
项目建设用地使用权出让规划条件中要求配建的市政道路、公共绿地、中小学校(含高中)、社区医院、警务室、社区管理用房、生鲜超市、环卫设施等公建配套设施应规定要求，并相对集中进行建设。(廖治国)
