一方面是不断高涨的要求节约土地资源的呼声,一方面却是大量土地闲置的现实。这一矛盾,令人深思。记者通过调查发现,在造成城市建设土地闲置的原因中,除了部分企业自身原因外,更多的则是来自政府。
原因一>> 拆迁拖延无法如期供地
有数据表明,因政府原因造成土地闲置的,无论宗数还是面积,都大大超过企业自身原因闲置土地。2009年度全国闲置的700多宗、3000多公顷土地中,“政府原因”所占宗数为企业原因的5倍,面积为企业原因的2倍。
对此,省城一大型房企负责土地拓展的相关负责人坦言,从济南出让的土地来看,这些土地并非都是“熟地”。开发商得地后,还需和住户谈判拆迁事宜。“政府征地拆迁难度加大,原因有很多。”该负责人表示,如拆迁居民往往对土地价格、拆迁标准、安置补偿费、利益再分配等问题存有异议,相关土地行政主管部门需耗大量时间与其协调谈判,在一定程度上影响了征地工作顺利进行,使政府无法如期供地。有的开发地块,特别是一些位于老城区的地块,拆迁期限一拖再拖,周期被一再拉长,使交地不及时,延迟了开发商进场开工的时间。
原因二>> 审批繁琐缺联动机制
由于房地产产业链条长,开发商拿到土地后,一般尚需半年到一年左右的时间才能办齐各种手续。
某一线房企山东事业部有关负责人介绍了一个项目从土地签订出让协议到开工建设的详细流程:开发商进场开工建设的前提是办理完毕《建筑工程施工许可证》,而办理此证的条件是依次办理好《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》等一系列手续,完成一环接一环的审批程序,中间任一手续办理的迟延都会造成开发商无法按时进场开工。项目立项核准事宜、项目备案登记、人防设计意见及招标、施工图联审及施工许可证……大大小小涉及30多个证件。
“审批程序较为繁琐,且政府相关部门缺乏必要的协作联动机制。”该负责人表示,在这个过程中需要反复联系规划、土地、房产等各部门,所需时间大约为半年,有些地块手续办理不顺利,则需要一年左右的时间。在这种情况下,部分地块可能就超出了约定的开工时间。
原因三>> 市场不好,开发节奏变缓
记者梳理了从2009年至2011年济南土地出让、成交的信息发现,有相当一部分闲置的土地为面积较小的“插花地”,拿地企业多为实力不强的小开发企业。
世联怡高房地产顾问机构有关负责人称,与大开发商不同的是,对于小型的开发商,两年之内进行开发的不算多,所以会出现这样一种现象:小开发商便宜拿地,拿地之后,就土地使用性质等问题和政府扯皮,拖延办手续。从长远来看是有很好的增长预期,囤积和炒卖土地比正常的开发房地产周期短、利润高,因此囤地造成了土地闲置。
“目前房地产形势不好,部分企业自身资金周转或经济实力都发生了变化。”该负责人说,有的房企大部分资金用于缴纳土地出让金,无法消化前期土地储备,或者随行就市放缓开发节奏,导致了囤地现象的出现。有的项目土地开发手续早已完善,但开发企业之间相互转让,造成开发时间延误,从而造成土地闲置。
