有观点指出，目前刚需仍然是市场主力，而眼下正接近入市高潮，直观的反应就是市场量价趋稳。值得关注的是，伴随市场的历练，刚需概念也在发生变化，不仅首次置业是刚需，改善型住家和豪宅需求，也是刚性需求的一部分。正因为此，市场的刚需产品供应越来越多样化，购房者的选择空间也逐步变大。
虽然7月武汉楼市的推盘量远远比不上6月，但产品类别的多样化却能为购房者提供更多的选择空间。
金银湖1号推出9号楼87-157平米的花园洋房、人信千年美丽四期雨巷推出93-119平米湖景洋房；普通住宅中依旧以适合刚需的经济型两房、三房为主，如观澜国际推出 78-123平米纯南北向2-3房、新澳蓝草坪推出60~110平米两房、三房；新世界常青南园三期推出90-120平米户型等……
而与此前6月上市大量面积适中型两房、三房不同的是，7月多个小公寓项目的推出，让刚需的选择更多。位于光谷的桃花源不仅推出81-110平米优居两房，还有45平米精装小户型；卡地亚公馆推出25-70平米，70年产权带庭院精装小户型；当代国际花园未来城推出40-85平米精装公寓；麦迪森广场推出40-80平米不限购不限贷公寓；武汉1818中心推出50-125平米酒店式公寓……
这对于普通商品房来说，7月推出的楼盘，可以说涵盖了各种刚需购房者所需求的类别。可以看到目前楼市供应，各种类型的产品线都得到完善，从高端酒店式公寓到大户型到刚需型都很丰富。
如今的市场供应结构在业内人士看来，不同的人群，有不同的需求，例如高端酒店式公寓主要针对商务人群，大户型针对上有老下有小的改善型人群。各方面的需求不冲突，不交叉，因此呈现出目前楼市多元化的供应局面。
差异化推盘迎来的“小阳春”
在2012年的市场中，开发商们开始细致地解构刚需市场、差异化地推盘。
从此前6月以及5月的楼市销售数据来看，单价在5000多到8000多的房源是成交最集中的价格段，而从此跨度来看，不同的价格区位都有不同的购买人群；武汉一著名研究机构的研究员告诉记者，虽然目前市场的产品推售都是以刚需为主，但是其价位也有所区别。有90000元左右的高端楼盘、7000到8000元的中端楼盘，还有5000到6000多元的近郊楼盘，同样的刚需，但是却针对了不同的人群。比如积玉桥一片的楼盘，注定了这里的刚需在经济实力上要强于其他区域。“不光是性价比高的单个楼盘增多，实际上，楼市不同层次的供应丰富，也助推了整个市场销量的上升。”
亿房研究中心分析师陈龙告诉记者，调控政策虽然严厉，但是对首套房依然是开放的。在首套房的需求中，其实并非只有那种低总价、低单价的入门级刚需。首套房买三房、买豪宅、买别墅，也是有可能的。毕竟在现在的经济条件下，精英人群的数量与日俱增，很多这类人群在之前忙于事业的发展，如今功成名就后，不能也让他们屈居80、90平方米的小房子中。所以，在刚需中有刚刚起步的刚需，有以房换房的首改，也有一步到位的实力刚需。开发商在前期产品阶段研究越细，定位也精准，在后期销售的时候，稍微进行价格杠杆的运用就会事半功倍。
对此，陈龙认为，正是因为开发商对市场更为精准的分析，在产品差异化上拉开了档次，让他们收获了刚需小阳春中的“灿烂”。
市场细分保温“刚需”热度
据有关数据显示，武汉楼市已连续4月销售过万套，6月成交量突破12108套，创出25个月以来的新高。近日，武汉房协联合克尔瑞(中国)举办2012上半年武汉房地产形势报告会，分析称尽管成交量攀升，但存货压力犹在，目前的楼市库存约需15个月消化。克尔瑞报告称，上半年武汉楼市成交量大增，得益于降息背景下刚需持续释放，不少楼盘采取低价入市的策略，以价换量，取得销售的成功。成交复苏的背后，需看到供需同步增长、库存量高压难解的现状。自3月以来，开发商推盘量逐月增加，今年上半年整体供应量已达1016万方，同比增长六成，较2008年楼市低谷期水平高出17%，全部消化大约需要15个月时间。报告称，下半年房企供应计划明显多于上半年，预计全年将达1200万方。
从目前的市场看来，刚需依然是一个巨大的“蛋糕”，武汉楼市从2011年开始，对刚需的挖掘一直没有停止，企业团购、外埠推销……各种各样的渠道动作如火如荼展开；进入2012年，调控继续。很显然，在限购、限贷、限价的“三限”政策没有放松的迹象前，如何将这股刚需的热情保持下去，是接下来开发商最应考虑的问题。
对于刚需的竞争和细分来说，更现实的意义在于，2012年下半场，“刚需”类依然为主打产品。可以毫不夸张地说，刚需这种相对于弹性需求而言，是产品供求关系中受价格影响较小的需求，这种强劲势头的需求，正在厚积薄发，可以预见的是，在未来的几个月甚至是更长的时间周期里，刚需都是楼市的主战场，而开发商对于“刚需”的争夺战无可避免。
精装小户型填补刚需市场空缺
中小户型是刚需购房者的最爱，如果有精装修，价格也还合适，那么可谓是刚需的大爱了。此前，由于精装修房多集中在高端的大户型或是酒店式公寓之类，刚需想要的精装修小公寓很容易被开发商忽视，不过，随着市场对刚需市场的深度挖掘，精装的刚需住宅也开始出现了，而且成为刚需偏爱的产品。
精装小户型集中上市
记者观察发现，此前市面上“隐藏”着的为数不多几个精装修小户型楼盘，在销售人员口中都是抢手货，“房源所剩不多了，现在买到就赚啦。”光谷一楼盘的销售人员表示，这批房源从去年12月开盘以来，已所剩无几。
不过，从七月开始，精装小户型又开始“发力”。位于光谷的桃花源不仅推出81-110平米优居两房，还有45平米精装小户型；卡地亚公馆推出25-70平米，70年产权带庭院精装小户型；当代国际花园未来城推出40-85平米精装公寓；麦迪森广场推出40-80平米不限购不限贷公寓；武汉1818中心推出50-125平米酒店式公寓……
从目前几个即将上市的精装小户型楼盘看，虽然总房源量并不多，但很多位于品牌房企的大盘中，享有整个项目自带的配套。
因为这些楼盘在所处的板块中算是体量上的佼佼者，所以像教育、医疗以及休闲娱乐等配套一个也不缺。在一些楼盘中，精装小户型房源是开发商拿作点睛之笔来规划的，除了位置佳，其户型以及精装修风格都是斟酌许久后才推出市面，未来增值空间也比一般的刚需毛坯房源要高。
面积小销售快
在调控的背景下，刚需产品走俏是必然。可以预见接下来的几个月，开发商仍然会将刚需产品作为抢占市场的主力货品。不过，许多项目都属于老项目推新组团，而产品形态则多集中在高层，以满足刚需的中小户型产品为主。
“40平方米的一房、60-70平方米的两房以及套内80-100平方米的三房是下半年市场上住宅的主力产品。”光谷一楼盘的销售经理告诉记者，控制面积才能控制总价达到快销的目的。
对于小公寓的集中上市，有业内人士认为，限购会使一些开发商改变推出产品的节奏，从推大面积住宅转向推小户型公寓。由于公寓类产品一般都集中在核心地段，虽然局部会有一些压力，但普遍来讲，公寓并没有太大的挑战。相反，由于公寓产品面积小、总价低，也会刺激一些刚性需求购房者购买，从这个角度讲，公寓的未来也有很大的机会。
刚需的三重空间
此刚需已非彼刚需。对于今天的楼市来讲，置业型刚性需求正在进一步升级化、细分化，刚需已上升为三个层次：初级置业需求、改善型置业需求、豪宅型置业需求，这三大类标准构建成了不同类型的刚需结构。
对于初次置业者来说，住房的基本需求很重要。豪宅美景固然是一种理想，谁都懂得它的好，可是梦想也要照得进现实才能真正落地，接地气，变成实实在在的生活载体，也正因如此，麻雀虽小，五脏俱全的房子才是心头至好。性价比是这种需求的决定性因素。这种初次置业的刚性需求可谓置业刚需的一度空间。
对于改善型刚需的置业者来说，需求开始呈现多元化趋势。结婚了，从前的小房子不足以满足两个人居家过日子的需求了；随着在城市生活的日渐稳定，该把父母接过来一起住了；生孩子了，一个新生命的到来，带来喜悦的同时，也带了大量的物品，甚至照顾孩子的新家庭成员；孩子上学了，需要一个绝对是家庭大事件的学位，学位房成为必然地选择……种种结构性、趋势性的变化，造就了大量改善型需求。而这种需求，也成就了刚需置业的二度空间——改善型刚需。
最高层次的刚需第三度空间，则是传统型刚需的外延，它就是近期才被市场验证的豪宅刚需。它体现的是一种对不可复制资源的追求，是一种更高要求和更个性化的展现。
