自2010年楼市加大调控力度后，限购限贷一度成为制约楼市成交的关键因素。经历2011年楼市成交的低谷，2012年的广州二手楼市似乎已经适应了限购限贷，由年初开始房贷利率重回8.5折后，“刚需”族一直引领楼市成交的大方向，延续到年底成为“翘尾”行情。在这一年里，有关二手楼市发展变化的消息纷纷纭纭，“房叔”“房婶”事件显现房屋交易个人隐私保护的漏洞；商铺限外导致高价商铺成交放缓；地税评估系统上线引发坊间担心二手房评估价飙升，而有关二手房交易资金拟强制监管的消息更让业界惊诧……在2012年最后一天，让我们用一个个关键词回溯这虽不算起伏跌宕也的确让人耐人寻味的一年。
关键词一
商铺限外
今年3月广州市房屋交易登记中心的一纸通知，正式把商铺限外的“窗户纸”捅破。据了解，商铺限外的禁令源于国家在2010年出台的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知(建房2010(186号))》，该规定限定在内地的境外人士只可以拥有一套用于自住的住宅和商用物业，针对境外人士限购一套商用物业的规定一直没有真正执行，直到今年3月广州重申并严格执行该规定。
据中介人士透露，商铺限外禁令执行以来，北京路、上下九等旺区高价商铺减少三成。
关键词二
地税评估系统上线，网签扩至花都增城，二手交易拟强制资金托管
覆盖广州十区两市所有住宅、别墅等存量房的广州市评估核价系统于4月1日正式上线。据了解，广州市评估核价系统上线后，部分区域房屋评估价上浮五六成。
今年8月，广州市房管局向中介行发出《关于全面开展存量房资金监管的通知》(征求意见稿)，规定二手房交易资金必须纳入银行和交易保证机构的监管，目前该规定尚未进入实施阶段。
今年12月，二手房网签区域扩大至花都、增城两地，至此全市只剩下南沙、萝岗、从化三个区市未实现网签。
关键词三
分拆式小商铺没落
2010年楼市限购以来催生分拆式小商铺，这些商铺产品以“一手铺”的面貌出现，标榜种种利好各式回报，实际上是大投资者买下产权再拆细的二手商铺。两年的商铺“高烧”后副作用开始出现，今年“3·15”广州市内多个分拆式小商铺被业主曝出未能如期开业或未能如期出证的维权事件，自住宅限购以来大行其道的分拆式小商铺进入“穷途末路”，政府有关部门收紧商场分拆产权的申请，除非是熟铺分拆或是开发商以往有经营业绩且具备市场登记证才可以批准商场分拆的申请。
据记者统计，今年成功突围获批产权分拆申请的商场铺项目只有几个，商场铺的衰落直接导致各大中介行一二手联动代理收入的减少。
关键词四
房叔房婶事件拷问个人财产隐私
今年10月，番禺城管局政委蔡彬因被曝光拥有22套房而被称为“房叔”，随后被双规；11月，越秀城建退休高工李女士被曝光家庭拥有24套住房而被称为“房婶”；随后深圳“房爷”拥有超过80套房屋再创下纪录，各地频传官员因被曝光房产信息而受调查。
在这些事件中，部分官员事后的确被证实有违规行为，而“房婶”却无辜被爆隐私。公民拥有的住房套数为个人隐私，如何在反腐与保护个人隐私上取得平衡，可能是摆在房屋管理部门面前的一道难题。
“房叔”事件事发两个月后，广州市国土房管局终于“清理门户”，房地产档案馆向公众致歉，称“房叔”、“房婶”事件中涉事的两名工作人员分别受到处分，广州市纪委为澄清公众疑虑，称这两名人士并非举报人，反腐没有旁观者，鼓励公众继续监督政府官员。
关键词五
8.5折贷款利率重现 催旺楼市
今年的贷款利率有点像过山车的感觉，2011年底因银根紧张，不少首次贷款都被“上浮”，二套房贷利率上浮幅度更大，但自2012年春节后各地开始出现房贷8.5折的消息，广州市中介人士表示，房贷8.5折直接促使年后楼市出现小阳春。今年年中，楼市更出现首次置业贷款利率7折的个案，虽然只是惠及一手房买家，但首次置业的二手房买家获得8.5折比较容易。年底银行贷款额度紧张，首次置业贷款8.5折优惠又开始“危危乎”。
中介人士表示，2011年贷款利率上浮之时，一次性付款与银行按揭贷款的买家比例接近1∶1，今年以来受惠于贷款利率8.5折的影响，银行按揭贷款与一次性付款重回7∶3的正常轨道。
今年广州二手楼市回暖潮源自“刚需”买家，但“刚需”买家们为何率先杀入因限购而沉寂已久的二手楼市？多位业内人士都不约而同地将其诱因指向“房贷优惠”。中原地产瞿中奇表示，今年的限购政策并没有放松迹象，反而在审核购房人资格上越发严格。而房价在经历了两年限购调控后，也没有出现预期中的明显下滑，这促使“盼跌”的自住“刚需”购房客心态发生变化，而面向首次置业者的优惠房贷利率，则是促使围观多时的“刚需”客户入场的发令枪声。
合富置业市场主任梁燕明表示，随着年内金融货币政策的调整，如首套房贷利率可获8.5折优惠、两次降低存款准备金率、两次下调基准利率等措施的出台，这对于看重房贷的“刚需”买家而言，无疑是一支强心剂。2012年，经合富置业促成的二手房交易中，有近八成客户是依赖按揭贷款的首次置业者。“市场上典型的‘刚需’自住买家，绝大多数都是存够首期就立刻买房。”而金融货币政策上的每一次微调整，对于这批预算紧张、“睇■食饭”的“刚需”买家而言，都是一次入市的刺激。
中原地产瞿中奇也表示，今年几乎每周都有关于房贷利率优惠的报道，“其实对房贷话题的关注有些过度了。”他指出，只要房地产调控政策是基于抑制市场投机行为，鼓励首套房自住买家置业，那么，这种面向首套房置业者的房贷利率优惠政策就不会有太大变动，首套房买家也无需因此过于紧张或误信“限购放松”等谣言。
关键词六
“议价收窄”
去年第四季度至今年第一季度，广州市区多个一手新盘集体“跳水”推货，对价格极为敏感的“刚需”客户伺机而动，几轮短暂而迅速的促销推盘过后，曾因限购政策出台而跌至冰谷的房地产市场，立马呈现出回暖的态势。而市场行情相对滞后的二手楼市，也在这几轮一手住宅的“降价潮”中紧贴市场。
记者从多位中介经纪处得知，今年年初，如碰上急售的业主，买家甚至能以低于市场价两成的价格买到笋盘，“这部分降价放盘的业主中，有不少是在限购前出手的投资客，由于资金周转问题，急于出手套现。”合富置业梁燕明表示，2011年11月至2012年4月，广州的二手楼市持续低迷，而由于部分业主对后市走向不明或缺乏信心，在放盘时都有意识调低价格，买家在挑选二手房时，普遍能与业主议价10%~20%。
而随着整个二手楼市的回暖，买家与业主的议价空间也渐渐收窄。据梁燕明透露，从今年第三季度开始，市区业主的议价空间已缩窄至10%以内，部分中心片区甚至从8月开始，议价空间已降至5%。而到了第四季度，除一二手货量十分充裕的外围郊区板块，市区各个热门二手屋苑的议价空间已低于5%，个别供应量奇缺的市区二手楼盘，甚至出现业主反价，买家追价的现象。
关键词七
“谷底反弹”
2012年广州二手楼市交投回升，但整体仍低于2009、2010年。据合富置业数据，2012年广州二手住宅实际成交活跃度较2011年增加21.5%，不过，总体成交量仍低于2009、2010年。
而在成交价格方面，2012年广州二手住宅成交均价2011年上涨一成，租金上涨4%。中原地产研究一部副经理瞿中奇表示，若用一个关键词概括全年的广州二手住宅成交市况，“反弹”一词较为合适。从今年5月下旬开始，受一手房市场带旺的广州二手楼市逐渐走出低谷，首次置业的“刚需”买家成为引领全市二手住宅成交回暖的先锋，二手房成交量率先活跃起来的多为价格亲民、地段不偏的市区板块，如白云北部片区和荔湾芳村板块。这股“刚需”置业热潮一直持续至年底，而自10月份开始，改善型买家的入市心态有所增强，如进入第四季度，天河北、珠江新城等板块的中高端二手物业成交量激增，从而带动年底二手房价因成交结构出现明显增长。
对于今年广州二手楼市成交量与成交价呈现谷底反弹的态势，瞿中奇表示，个中原因，并不是限购政策已被市场消化或是疑似放松，而是人们对房地产调控预期有所调整。“早前有不少买家认为限购以后，楼价会出现大幅度下跌。但如今限购已满两周年，房价涨幅虽然得到有效控制，不过价格也没有出现预期中的下跌。”具有强烈购房自住需求的买家们，在离场观望“盼跌”一年以后，终于选择接受现实，回流市场。而年底改善型买家通过“卖一买一”或借亲朋戚友之名频频入市，也恰好力证广州二手楼市已基本走出限购的阴霾。（记者 李凤荷 王雯倩）
