深圳原特区内四区楼市，罗湖区一直处于价格“洼地”。究其原因，作为深圳最早发展起来的地区——罗湖在不少深圳人的印象中代表着陈旧和高密度。
而城市更新似乎将给这个老区一个重新改变自身面貌的机会。记者从罗湖区重建局了解到，自2009年10月《深圳市城市更新办法》出台至今，罗湖区已有26个项目(片区)列入深圳市城市更新单元规划制定计划，目前已经启动10个城市更新项目，涉及总建筑面积210万平方米，今年争取开工6个城市更新项目，规划总建筑面积约143万平方米。
不仅如此，据了解，未来5—10年，在罗湖34.7平方公里的建成区中，有8.3平方公里要进行城市更新，占建成区面积约1/4。
“罗湖未来将成为深圳的尖沙咀”，深圳地产圈多名资深投资客纷纷看好罗湖：罗湖一直是深圳商业和服务业的高地，加上城市再造的威力，其未来的商业价值和房地产价值将被重新估值，目前罗湖属房价“洼地”的局面将被扭转。而也有观点认为，罗湖商业服务业的地位不容置疑，商业改造将使“洼地”被填平，但不会使罗湖房价成为深圳的龙头。
26个城市更新项目已纳入计划
日前，罗湖区成立了湖贝片区、黄贝岭片区、深圳酒店片区、老旧住宅区4个城市更新办公室，以加快罗湖老城区更新改造步伐。据记者了解，这是深圳原特区内四区中力推城市更新举动最明显的区一级政府。力推城市更新背后是罗湖区1/4的面积都属于“四旧”的范围：罗湖“四旧”总占地8.3平方公里，约占罗湖建成区面积的1/4，其中旧商业区59个，用地70万平方米；旧工业仓储区48个，用地224万平方米；旧城中村31个，用地251万平方米；旧住宅区107个，用地282万平方米。
罗湖某旧住宅小区开发商代表王小姐告诉记者，正是从今年年初，明显感觉到区政府加大了对旧改项目的支持和推进力度，这将支持和鼓励开发商继续做好旧改工作。而区级政府牵头成立针对具体项目的“改造办”也预示着政府将全力以赴推动项目进展。
罗湖区重建局(旧城旧村改造办)相关负责人告诉记者，自2009年10月《深圳市城市更新办法》出台至今，罗湖区共有26个项目(片区)列入深圳市城市更新单元规划制定计划，其中的城中村改造项目有7个，分别为西岭下村南区整体拆迁、向西村局部拆建、田心村改造项目、英隆村改造项目、草埔城中村南(北)片区更新单元、水库新村工业区改造项目。
而作为罗湖区城市更新最重要的部分——旧工业区改造项目则有16个，包括：特力-吉盟工业区改造项目、清水河国际汽车物流产业园改造项目、深圳市互联网产业园(国威电子科技大厦改造项目)、水贝国际珠宝广场项目(中华自行车厂及三顺制药厂改造项目)、深业进智清水河片区现代物流分拨中心项目、罗湖高新技术第二工业园区更新单元、银湖三九片区更新单元、长城国际物流中心项目、笋岗片区进智现代物流分拨中心改造、深圳酒店区域更新单元、富宝化纤厂改造项目、布心工业区改造项目、草埔鸿基迅达工业区改造项目、特发保税黄金珠宝产业中心更新单元、莲塘第七工业区更新单元。此外还有爱国路木头龙更新单元、太宁路金钻豪园更新单元2个旧住宅区拆除重建类项目以及笋岗-清水河城市更新重点研究片区。
城中村改造多规划商业物业
目前，罗湖区已启动10个城市更新项目。罗湖区重建局相关负责人告诉记者，这10个已启动城市更新项目涉及总用地面积48万平方米，规划总建筑面积约210万平方米，其中产业用房约147万平方米，居住及配套约63万平方米，概算总投资约189亿元。这10个城市更新项目是：向西村局部改造、西岭下村南区整体拆迁改造、特力-吉盟工业区改造、清水河国际汽车物流产业园改造、英隆村改造、黄贝岭旧村改造、深圳市互联网产业园(国威电子科技大厦改造项目)、水贝国际珠宝广场(中华自行车厂及三顺制药厂改造项目)、深业进智清水河片区现代物流分拨中心、深业物流中心项目。
记者注意到，启动的城中村改造项目大都规划有商业面积。按照罗湖区政府网站的公示，已启动的向西村局部改造项目位于深南路南侧、东门路东侧，用地总面积1.28万平方米，总建筑面积5.37万平方米，改造后将打造以商业、居住、公寓为主的社区。英隆村改造项目则位于金稻田路南侧、翠茵小学路东侧，用地总面积0.9万平方米，总建筑面积2.9万平方米，这一地块属于草埔东综合商业区的核心区域，通过改造，将打造布心地区集购物、美食、休闲、娱乐等功能于一体的商业购物中心，提升区域整体空间环境。
而西岭下村南区整体拆迁改造项目位于莲塘片区西南部，南临规划中的莲塘-香园围口岸，未来将打造为口岸服务核心区。按照规划，该项目拆迁用地面积3.11万平方米，规划建设用地面积1.88万平方米，建筑面积将达16.47万平方米。该项目建成后将是一个集公交首末站、的士停靠站、旅游巴士站以及为口岸配套的办公、商业、住宅等于一体的大型综合服务区。同时，为满足未来发展的需要，该服务区还包括一个拥有1065个停车位的大型停车场。开发商透露，这一项目未来将重点打造集居住、商业、办公功能于一体的商住办公综合服务区，功能复合化、环境优美、极具活力的口岸服务核心区。
黄贝岭、湖贝、木头龙
将新建大型商业综合体
此外，在已启动的旧村改造中，黄贝岭由于占地面积较大，也被划入罗湖努力打造的深南东新商圈而尤其受关注。据了解，黄贝村旧村改造项目是深南东商圈的首个旧城区改造计划，占地1.3平方公里，也是罗湖区的重点项目。
去年4月，深业集团入主黄贝岭城市更新项目终使得这一项目启动。据介绍，黄贝岭旧村改造项目由著名的美国JERDE公司规划设计，总投资约为35亿元，改造总面积约40万平方米。改造完成后的新黄贝岭村，将拥有集零售、餐饮、娱乐、文体、休闲于一体的超大型购物中心和新型现代化高尚居住社区，同时黄贝岭站是地铁2、5、8号线的中转枢纽站点，加上交通的便利，新黄贝岭村将成为深圳东部经济发展的重要商圈。
此外，记者了解到，益田集团作为改造主体的罗湖爱国路木头龙社区也在日前启动了拆迁工作。按照木头龙片区城市更新单元的规划方案，益田集团也将在这里规划建设一个大型的商业综合体。按照规划，木头龙社区拆除用地面积8.32万平方米，开发建设用地面积7.07万平方米，计容积率建筑面积51万平方米，其中包括：住宅36万平方米(含保障性住房53950平方米、物业管理用房500平方米)、商业9.58万平方米、商务公寓4.68万平方米、公共配套设施9160平方米，另有地下商业2.43万平方米、地下公共充电站1100平方米。而由华润“操刀”的位于银湖片区北环路北侧的银湖蓝山项目也将为罗湖带来一个新的大型高档居住社区，按照目前规划，这一项目用地12万平方米，总建设面积49万平方米，将打造为北环景观大道上的标志性建筑群。
而在2011年1月启动的湖贝旧村改造项目也将建设集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心，这一商业中心还将借鉴“上海新天地”的理念，改造中保留岭南建筑的风貌，并结合罗湖文化公园，使之成为深圳的商务中心、时尚殿堂与旅游胜地。据了解，这一项目将包含零售、娱乐部分物业约50万平方米、办公部分约45万平方米、公寓及居住部分约97万平方米。
房价“洼地”将被填平
罗湖区重建局相关负责人告诉记者，包括木头龙项目和银湖蓝山项目都属于2012年罗湖区培育开工的6个项目之一，“我们将积极培育，争取项目成熟一个，开工一个”，此外还包括罗湖旧村改造项目、罗湖高新技术第二工业园改造项目、太宁路金钻豪园更新单元、草埔鸿基迅达工业区改造项目，“目前部分项目在进行拆迁工作，部分项目在办理前期手续”。该负责人告诉记者，2012年培育开工的这6个项目总用地面积约26万平方米，规划总建筑面积约143万平方米，概算总投资约129亿元。
罗湖对于城市更新项目的大量启动和其中商业物业面积的激增也带来房地产行业对于罗湖房产价值的重新讨论。在以往深圳中心从东向西移的城市发展中，罗湖渐渐被去中心化。
在福田、南山二手房价普遍2万—3万元的今天，罗湖不少二手房房价依然在1字头，相比于罗湖在商业、生活上的配套完善，罗湖一直被认为是深圳房价的“洼地”。从租金回报率上看，罗湖相对低的房屋单价和相对高的租金水平，也一直维持较高的租金回报。
深圳资深投资客“生个儿子玩”坚持认为，这些更新后的商业项目都将使罗湖成为深圳未来的尖沙咀，“商业文化积累沉淀几十年，罗湖的商业底蕴犹在，无法替代且不可复制，它的业态多样化其它区无法取代，就好比中环金钟成不了尖沙咀一样”，而罗湖改造(对于房产投资)最大的机会在商业和中小型商务公寓。而与“生个儿子玩”这样看好罗湖未来的房产投资客也不在少数。
不过也有反对者认为，罗湖商业的繁荣会让罗湖房价“洼地”被填平，但却成不了“高地”。
对话罗湖区重建局：
“深南东、黄贝岭
将再造一个新商圈”
针对罗湖区的城市更新工作进展，南方日报记者采访了罗湖区重建局有关负责人。罗湖区重建局透露，罗湖按照打造“国际消费中心和服务业基地、总部基地”的目标，将重点打造五大产业片区。其中，“金三角”着力打造金融核心区和高端消费区，而深南东则将结合黄贝岭旧村改造再造一个新商圈。
五大产业片区将重点改造
南方日报：罗湖区的城市更新项目可以清晰地分为两类，一类是产业项目(包括旧工业区和一些产业园的改造项目)、一类是旧城改造项目。在罗湖的城市更新项目中，对于产业项目和旧城改造项目各自如何定位？
罗湖区重建局：罗湖城市更新工作，坚持产业第一和功能提升原则，《罗湖先行先试建设国际消费中心行动计划》确定重点打造笋岗-清水河片区、“金三角”金融商业核心区、水贝-布心珠宝时尚产业总部和设计营销中心区、莲塘互联网产业园和口岸服务区、深南东商圈等五大产业片区，通过城市更新盘释放更多高品位、高品质的产业空间，助推产业升级改造，在推动产业升级的基础上，进一步实现人居环境的改善。
按照构建和谐深圳、效益深圳的要求，罗湖的城市更新坚持大力推动城中村和旧工业区改造，积极推进旧商业区改造，稳步推进旧住宅区改造的方针，鼓励传统优势产业实施升级改造，提升经济发展质量，通过城市更新项目的实施，优化城市结构、完善城市功能、改善城市面貌、提升城市发展质量。
而围绕打造“国际消费中心和服务业基地、总部基地”的目标，罗湖城市更新将把重点产业片区和重点项目建设作为集聚产业，做足市场、繁荣市场，打造国际消费中心的根基，全力推进笋岗―清水河、“金三角”、水贝―布心、莲塘、深南东五大产业区改造。
作为罗湖“转型发展、质量至上”的突破口，罗湖城市更新将优化国际消费中心的产业布局。围绕国际消费中心空间多样化、要素多元化、业态集聚化的要求，统筹各大片区产业规划，引领片区空间再造。笋岗-清水河着力打造国际时尚消费中心与都市创意总部基地，“金三角”着力打造金融核心区和高端消费区，水贝-布心片区打造全国性的珠宝时尚产业总部、设计营销中心及旅游购物目的地，莲塘片区重点建设互联网产业园区和口岸服务区，深南东结合黄贝岭旧村改造再造一个新商圈。在城中村大力发展以中国民俗为特色的国际旅游项目，建设一批特色旅游村。通过以点带面、以面带片，组团式发展，让罗湖成为高端商务商业云集、时尚创意荟萃、产业架构清晰的国际消费中心城区。
新增产业空间1430万m2
南方日报：城市更新得以推动的利益驱动之一就是容积率的提高，而对于一贯稍显密集的罗湖，城市更新会否继续加大罗湖的城市密度？对于更新后的罗湖，规划上如何定位？城市的高密度和生态将如何平衡？城市更新将会对罗湖的城市面貌产生怎样的改变？
罗湖区重建局：按照城市更新相关政策，城市更新有综合整治、功能改变和拆除重建三大模式。综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。同时，按照城市更新相关政策，申报拆除重建的城市更新单元，应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。城市规划或其他相关规定中确定的城市基础设施、公共服务设施或其他公共利益项目建设配比要求高于以上标准的，以城市规划或其他相关规定中确定的指标为准。
所以城市更新并不仅仅是大拆大建，不是片面追求容积率提升，而是通过总体统筹、科学规划，把城市功能空间释放出来，推动产业升级，实现人居环境改善，提升城市面貌。
而根据《罗湖区先行先试建设国际消费中心的行动计划》，罗湖区委、区政府将紧紧围绕市委、市政府对罗湖提出的打造“一中心两基地”即国际消费中心和服务业基地、总部基地的要求，实施大手笔、大体量、区域性城市更新，整体规划、分步实施。未来5—10年，罗湖将重点推进笋岗-清水河片区、“金三角”金融商业核心区、水贝-布心珠宝时尚产业总部和设计营销中心区、莲塘互联网产业园和口岸服务区、深南东商圈等五大产业片区建设。通过城市更新、城市刷新，计划新建产业及配套空间2230万平方米，其中新增产业空间1430万平方米，从产业空间上再造一个罗湖。推进旧工业区、旧商业区、旧住宅区和城中村功能及空间形象与邻近城市功能区的对接，逐步实现罗湖区生活环境的普遍改善，促进罗湖区产业结构升级和空间布局优化，提高城市土地资源配置效能，提升罗湖区经济竞争力、社会凝聚力和文化辐射力，从而保障罗湖区“国际消费中心”的实现。
策划统筹：刘丽 撰文：曲广宁 摄影：鲁力
