广州首晒物业养老金“账单” 支持业主用专项维修金买国债
“如果业主真的想用专项维修资金来买国债，我们全力协助！”昨日上午，广州市国土房管局就近期本报等媒体报道的物业专项维修资金焦点问题，召集业主代表和新闻媒体举行了政策说明会。
房管局更首度透露，截至今年10月底，广州专项维修资金归集额高达81.26亿元，实际使用额为7997万元。全市有2918个小区建立了这笔资金，143万户业主办理了维修资金卡。“到目前为止，维修资金归集与使用都是规范、安全的。”广州市专项维修资金管理中心相关负责人透露，随着进入维修的住宅项目增多，专项维修资金的使用率近年已呈上升态势，去年全年共使用1727万元，今年更有望首次突破2000万元。
使用难？
房管局：维修资金使用少 不等于“沉睡”
广东圣和胜律师事务所律师丁剑清表示，专项维修资金的所有权是非常明确的，但其也有物业“救命钱”的公共性质，其在保值增值的同时，也要防止被套取。
“目前，广州维修资金归集量大、使用少，但不等于维修资金在‘沉睡’和使用难。”广州市专项维修资金管理中心相关负责人表示，维修资金是物业的“养老金”，只有在共用部位、共用设施设备保修期满后才能使用。广州目前大部分商品住宅尚未进入需要密集维修的阶段。随着近年交付使用的楼盘在未来陆续进入维修阶段，维修资金的使用率将会逐年提高。
目前，维修资金使用量的分析也证明了这一点。如2007年维修资金的使用量仅有438万元，到2011年已经增长到1727万元。在物业进入维修高峰期前，维修资金归集量和使用量比例相差较大属于正常现象，特别是今年以来加大了维修资金的归集力度，归集量大大提高，与使用量的比例相差更大。
物业服务合同约定应由物业服务企业承担的维修和养护费用也不能从维修资金中列支，《办法》已有明确的规定。
新措施：网络签名短信确认 解决签名难
过去，广州提取专项维修资金，需要先由业主垫资或者由物管公司垫资，再拿发票到市房管部门审核后提取，导致部分投入较大的维修工程因为无人先出钱而搁浅。
广州市专项维修资金管理中心相关负责人昨日透露，目前，广州正制定《广州市物业专项维修资金管理办法（暂定）》，设置紧急情况下使用维修资金的情形和规定，确保紧急情况下物业得到及时维修。广州也已开始实施专项维修资金按工程进度分期拨付的制度。
“专项维修资金也实行了跟房不跟人的新制度，这样即使房子交易了，也不怕找不到业主。”这位负责人透露，有业主反映维修资金使用难的问题，主要是指使用程序严格，业主签名需时长和难以达到双2/3的要求。根据《办法》第二十二条规定，维修方案须经双2/3业主同意。为确保维修资金的使用安全，保障业主利益，双2/3业主签名、两次公示和现场查看等环节是必要的。
目前，广州正在推进维修资金信息化管理平台建设。平台建成后，有望能通过网络签名、短信确认等方式，也可采取电话委托签名等简化业主签名的手续，解决双2/3业主签名难的问题。中心也将在确保维修资金使用安全的前提下，尽可能简化办理程序，缩短审查时间，提高维修资金使用的办理时效。
增值难 ？
使用维修资金
购买国债程序
市房管局昨日也公布了用专项维修资金购买国债的具体程序。广州市属十区除番禺和花都外，业主有利用维修资金购买国债意向的，可向市专项维修资金管理中心进行咨询和提出申请。
申请程序如下：首先由业主委员会或相关业主提出购买国债的建议及方案。国债购买方案应在物业管理范围内向业主公示不少于连续5日，经专有部分占建筑物总面积1/2的业主且占总人数1/2的业主签名同意（未成立业主大会的，经专有部分占建筑物总面积2/3的业主且占总人数2/3的业主签名同意）后再次在物业管理范围内公示不少于连续5日。再由业主委员会或相关业主持相关资料到中心办理购买国债的申请手续。经审核符合购买国债规定的，由中心到专户管理银行办理购买国债的手续。
申请维修资金
具体办理流程
房管局昨日表示，维修资金的使用，在申请资料齐全、符合使用规定的情况下，申请使用维修资金的审核时间一般需要10～15个工作日。
具体办理流程是：业主委员会、物业服务企业或业主代表提出维修方案。维修方案经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主签名同意，并经两次公示后，由物业服务企业或相关业主持有关材料向维修资金管理部门申请列支。管理部门履行监管责任，对申请材料进行审核，并需到现场查看。
经管理部门审批同意，物业服务企业或相关业主即可在维修工程竣工验收后持相关资料办理维修资金划拨手续。
途径一：业主可申请购买记账式国债
此前，荔湾区金盈居小区的业主曾经向市房管局提取申请，希望把专项维修资金用于购买5年期国债。“通胀率那么高，我们不想看到资金白白缩水。”金盈居业委会主任练志群昨日在会上表示，此前房管局把专项维修资金用于存活期存款和短期定存，利率较低，小区的公共部位收益归业主所有，又已足够用于日常的维护，所以希望能够购买最高收益率超过5%左右的五年期国债。
广州市专项维修资金管理中心相关负责人昨日就向他作出了详细介绍，表示根据建设部和财政部《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），“在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期”。
根据《办法》第十条规定，为确保维修资金安全，广州市维修资金以管理部门的名义在专户管理银行开立专户。若利用维修资金购买国债，则属于机构投资者。因此，维修资金只能用于购买记账式国债。
余额要多于首期3成
市房管局透露，国内仅有上海、深圳等少数几个城市利用维修资金购买了国债。如上海市仅在约10年前购买过国债；深圳市从2008年开始购买国债，凭证式国债仅面向个人投资者发售的政策出台后，今年未再购买任何国债。另外，为保障物业的共用部位、共用设施设备在维修资金购买国债期间的维修和正常使用，购买国债后，业主分户账面应确保维修资金余额不少于首期交存额的30%。余额不足时，业主应自行筹集资金解决维修问题。
广州市专项维修资金目前共有超过27亿元存放于广州农业银行北秀支行，该支行行长康丽雅昨日在会议上表示，从银行角度而言，要实现专项维修资金购买记账式国债，需要解决操作性的问题。
途径二：考虑一年期定存或组合存款
出席昨天会议的房地产专家韩世同介绍，根据规定，维修资金有四种增值途径：1.存储利息。2.购买国债的增值收益。3.利用住宅共用部位和共用设施设备进行经营的业主所得收益（业主大会另有决定的除外）。4.共用设施设备报废后回收的残值。据介绍，广州市专项维修资金管理中心参照公积金的存储计息标准，自2010年4月起，将维修资金的存储利率从活期调整为三个月整存整取定期存款利率并计息到户。
“有业主认为，应利用维修资金进行多渠道的投资。也有业主认为，确保资金安全是首要考虑的问题，进行理财投资存在一定的风险。”广州市专项维修资金管理中心相关负责人透露，目前，国内大多数城市的维修资金都是按照三个月定期存款利率计息的，也有仍是活期利息的，也有个别城市是存储一年定期的，还有组合定期存款的。该中心正考虑，在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于一年的银行定期存储。今后还可以考虑根据物业的使用年限，确定存储期限和比例。与购买国债一样，进行定期存储后，业主分户账面也应确保维修资金余额不少于首期交存额的30%。相关政策还有待进一步研究后出台。
专户银行拟统一招投标
市房管局昨日透露，目前中国建设银行负责办理从化市、增城市、花都区、番禺区等四个行政区域维修资金的存储和支付业务；中国农业银行、广州银行和平安银行负责办理其余八个行政区域维修资金的存储和支付业务。
为确保专户管理银行选定工作的阳光透明，广州近期拟采取公开招投标的形式选定专户管理银行。以后，业主便可以物业管理区域为单位，在所有专户管理银行中自由选择一家办理维修资金的存储和使用业务。 文/记者赖伟行 通讯员穗房宣
