闲钱巧置业
记者从市内多家中介机构了解到，随着买家从一手新盘的回流，二手楼市近期的睇楼量和成交量正缓步回升。其中，市区板块总价较低的中小户型物业，仍是回流买家较为追捧的盘源。不过，上半年成交大热的低总价物业，现阶段却成绩平平。根据满堂红统计数据显示，进入第三季度，随着“刚需”客户逐渐减少，第三季度60万~80万元总价的成交比例占18.5%，到了9月份，此类物业成交比例仅占约17%。由于市场需求减少，现时低总价二手物业的供应量较前几个月充裕。因此，有行家建议预算较低的“刚需”买家或保值投资型买家，不妨趁低价盘市场供求关系缓和之际，“勤看房，挑笋盘”。本期二手楼市与您一同关注市区低价二手盘的最新市况。
十月市况前低后高 年内房价趋稳
受国庆一手推货和长假影响，10月上半月二手住宅成交较平淡，但下半月客户逐渐回流，成交活跃，市场成交量呈现出前低后高的态势。合富置业市场经理梁燕明表示， 10月上旬受中秋国庆长假影响，市场交投较淡静，上旬成交仅占10月总体成交的两成左右。10月中旬开始，随着买家恢复看楼活动或从一手市场格价后回流，二手市场交投活跃度出现上升迹象，到10月下旬看楼量及市场交投活跃度进一步回升，买家入市意愿较强，尤其是需求迫切、希望年内入住的买家，出手较9月及之前有所加快，部分买家对中意的物业小幅追涨，从而促使近半数成交主要集中在10月下旬。
中原地产最新市场研究报告显示，10月成交量较9月增长约两成，仅次于今年7月份，各区成交都是周期性同步增长。首次置业者依然是主力，但换房型或改善型买家出手较以往积极。业主心态普遍较为强势，议价空间少，有反价现象但幅度较小。其中，白云、天河两区价格连续两个月环比上升超过2%，涨幅分别为2.66%、2.19%，其他四区上升幅度亦超过1%，番禺区上涨幅度为1.10%，是涨幅最小的区域。涨幅的高低主要和各区域楼市的特点以及业主的心态有关。如本月涨幅最大的白云区，辖下各板块价格齐齐上升，主要是白云区对比广州中心城区相对便宜，而且中小户型多，一向受年轻“首置”青睐。
中小户型消化快 近郊低价盘受宠
理科女阿华大学毕业后就职于一家外资企业。她工作3年，省吃俭用外加善于理财已攒下约20万元存款。近期受同事和亲友置业投资的影响，阿华也频频出动看房。但由于预算有限，如果选一手新房只能到郊区外围板块置业。出于对物业升值潜力的考虑，她最终将置业目光转向市区，“即便是30多平方米的单间，市区盘增值空间也比郊区强。”上周末，阿华在中介经纪介绍下，看中车陂板块一套一房一厅，放盘价约70万元，经议价有望在65万元左右成交。由于是首次置业，可享受七成优惠房贷，算上交易税费，其置业预算可控制在20万元左右。
从市内各大中介公司了解到，现时与阿华有着类似置业心态的买家不少。目前，白云、番禺、原芳村等外围及近郊中低价盘仍受市场欢迎，叫价稍低的“笋盘”放盘量有所减少，尤其是契合首置需求的中小面积物业，明显供不应求。合富置业数据显示，大部分首次置业者的入市意愿仍然较强，不过鉴于资金实力略显不足等因素，部分首置买家选择“出走”外围及近郊区域置业，区域性价比较高的盘源受欢迎，二手交投量仍保持良好水平。
梁燕明表示，由于买家出手果断以及市场交投气氛保持一定活跃度，促使近期二手住宅市场各面积段物业消化速度出现不同程度的提升，如面积90平方米及以下的二手房房源消化速度较之前加速约一成，而面积在90~144平方米的二手房源消化速度比之前提升近两成，房源消化速度增速最明显的是面积在144平方米以上的二手大户型，房源消化速度更出现三成多的增幅。
近郊低价盘扎堆 市区散盘有笋货
从各中心区域来看，目前低总价盘源总量不多，多分布在各区域相对偏僻的地域。如果买家锁定在市中心如天河、越秀两区购置60万元物业，满堂红专业人士建议，可重点关注在天河区车陂、东圃板块。如棠德花园的40平方米一房单位，总价50万元左右，单价约12000元/m2。越秀区，60万元总价以下则主要是楼梯楼散盘，如惠福路、海珠路、解放路一带，二手均价在14000元/m2左右，成交多以30~40多平方米的单间或一房单位为主。
满堂红成交数据显示，从上半年的成交来看，白云区100万元以下的物业成交占比近七成，其中40万~60万元总价的物业占比达到22%。进入第三季度后，白云区成交主力转移至60万~80万元的物业，9月份60万~80万元的物业成交比例占9月份白云区成交的24%左右。其中，低总价物业主要集中在白云区的西槎板块和新市板块。西槎板块阳光花园二手均价8000~9000元/m2左右，泽德花园、同德花园二手均在10000~11000元/m2左右，成交以50平方米的小两房为主。
满堂红专业人士表示，番禺区低总价物业主要集中在市桥板块与大石板块，全区有超过25%的物业成交总价60万~80万元。而大石板块均价从年初起缓慢上升，今年1月二手均价还未突破万元，目前已达12218元/m2，涨幅达23%。但60万元以下的低总价盘源仍有不少成交，主要在富丽家园、怡景花园等楼盘，二手均价在7500~9000元/m2左右，成交以60~70平方米的两房为主。市桥板块由于9月有大量一手新盘推出，二手成交受到一定影响。
各区低价盘行情一览
越秀：楼龄长单价贵 投资客止步
合富置业沙河分行主管蓝继保表示，现时越秀区沙河板块还有部分低总价盘源，如一房一厅中层楼梯楼单位，面积30~40平方米，总价约60万元左右。由于沙河一带很多服装批发商城，小户型租赁行情不俗。不过，近期受市场氛围趋暖影响，业主心态强硬，反价现象时有发生。如果盘源适合，买家追价的情况还会不时出现的。
在越秀区建设板块，目前低总价二手住宅成交情况比较差。中原地产谭嘉盛表示，该类楼盘多为楼龄长、外观旧的楼梯楼，目前租金回报率约3%~4%左右，虽然买家未见反价，但许多投资客并不十分感兴趣。由于总价相对较低，仍有部分“刚需”客愿意购买。
东圃：低价盘租金回报率约3%
目前东圃板块有不少60万~70万元左右的低价盘，也有一部分电梯楼低价盘放售，反价现象不太明显，但业主叫价比较强硬。合富置业天河广场分行主管肖新泉透露，由于限购，很多有资格购房的人士都不想让小面积单位占据一个名额，所以需求这些低价盘的客源也不算多。不过，由于这些低价盘回报率一般在3%左右，如天力居及羊城花园的40平方米小户型，一般租金可达1400~1700元/月。
肖新泉介绍，投资小户型时，要注意小区的租赁市场，如果交通便利，租金上升空间较大。如邻近中山大道BRT的小区租金升幅比较大，而如果物业间格优秀，也会影响租值回报，如一房一厅单位，有阳台和没有阳台的租金差别会比较大。
白云：90万可买黄石板块三房
合富置业高级营业经理林伟华表示，目前黄石路片区低价盘有一定货源，如黄石花园均价约1.1万元/m2左右，两房楼梯楼单位，总价在60万~70万元左右。若高层楼梯楼单位，90万元总价可买三房单位。买家若手头资金不太充裕，又想投资房产，可考虑一下黄石片区楼梯楼单位，实用率高，租金回报率不错，而且部分单位是证满5年，税费可节省不少。
中原地产吕旭成则表示，南湖板块该类型二手房成交比较稳定，业主放盘量和放盘价波动不大。买家主要以预算较少的首次置业“刚需”客为主，基于楼龄老、楼盘多为混合结构，投资客购买现象并不多见。
南洲板块：业主反价 买家不买账
近期，海珠区南洲板块的低总价二手住宅成交量相对较少。据中原地产东晓南分行高级营业经理朱艺书介绍，由于周边一手楼开盘价较高，对二手楼价格有一定影响，许多业主开始出现小幅反价现象，但买家整体比较冷静，多持观望态度。朱艺书指出，南洲板块低总价二手房目前租金回报率约3%左右，客户多为“刚需”客，但是由于单价较低、楼龄较新、周边配套齐全等条件，其投资前景和升值空间是比较乐观的。
洛溪板块：60万元可买旧区两房
番禺洛溪板块的低总价二手住宅成交情况良好，买家构成亦是多“刚需”客而少投资客。据合富置业洛溪二分行主管戴泽丰介绍，现时洛溪板块分为新旧两片区，旧区一般的两房单位，面积60多平方米左右，总价约需60万~75万元。新区价格稍微贵一点，60~70平方米两房单位，总价约90万~110万元。有部分面积为72平方米的顶楼物业，业主开价90万元。中原地产霍秀娟则指出，现时洛溪板块的低价盘反价现象不多，买家亦趋于理智，购房前会经过谨慎对比。该区域低总价二手住宅的租金回报率5%左右，由于发展成熟及配套完备，该类型楼盘特别适合自住型买家入手。
芳村：业主不让价低价盘成交受阻
记者了解到，虽然荔湾区芳村大道板块的低总价盘源相对集中，但是现阶段的成交量并不多。据合富置业芳村桥东分行主管杨震鹏介绍，近期放盘的业主心态总体较强硬，大多不肯让价，特别是小区较为优质的物业，价格更加不会松动，而且，总体盘源有所减少，价格适中的“笋盘”被快速消化。现时桥东板块比较抢手的二手房源，总价段集中在60万~70万元的物业，面积约60平方米。
随着旧城改造工程开展，桥东板块整体楼价有一定升幅，电梯楼货源少，一般单体楼均价要1.2万~1.3万元/m2。此外，杨震鹏提醒广大投资者，影响物业的价值，很大原因是在于物业的交通配套及物业所在的环境配套，例如靠近地铁口的物业，升值潜力会比其他物业要大很多，其次，如果物业本身带有装修，均价也会有一定升幅。
置业提醒：回报率过低需谨慎 楼龄、装修要留神
对于首次置业的投资新丁，多位资深中介经纪建议，在选择投资低总价住宅时，物业租金回报率可作为一个参考指标。一般二手住宅租金回报率在3%以上可以考虑买进，如果租金回报率过低，则要谨慎作出决定。
中原地产吕旭成提醒，客户投资低总价二手房应考虑物业的楼龄等问题，楼龄过长物业抗跌性可能不如楼龄短的物业，且楼龄过长的二手房再次出手或会比较困难。此外，低总价二手住宅的装修情况对投资价值也有一定影响，许多住宅的租金受房子的装修及家电配备情况的影响较大，装修好的房子一般较受租客欢迎，租金一般较高。(记者 王雯倩)
