广州市政府办公厅近日印发《广州市既有住宅增设电梯试行办法》(以下简称《办法》)，并决定从2012年7月1日起施行。16日，市法制办相关负责人通过媒体向公众解读《办法》的相关内容。《办法》规定，4楼及以上旧楼才能加装电梯，且要经“专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意”。
加装电梯要“2/3”同意
据了解，《办法》出台前，广州市在实际工作中按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国行政许可法》和我省的有关规定，近几年共办理了800多宗加建电梯案件，核发《建设工程规划许可证》及同意进行批前公示的案件有700多宗，通过率约达到了90%。此次制定《办法》，主要是通过文件的形式将广州市原有做法进行规范和细化，以方便相关工作的开展。
广州市法制办相关负责人介绍称，《办法》明确了既有住宅增设电梯的条件(详见“名词解释”)。高层业主支持加电梯，而低层业主反对，是既有住宅增设电梯的主要困难。高低层业主争议的焦点是多少业主同意增设电梯才有效的问题，表现在法律上就是《物权法》第76条和第97条的适用问题。为厘清有关法律问题，市法制办专门召集理论界、实务界法律专家召开论证会，明确了既有住宅增设电梯应满足的相关条件。
《办法》规定，既有住宅增设电梯的建筑设计方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，且建筑设计方案应当征询全体业主的意见；同时规定，增设电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分的业主同意，即增设电梯需要拟占用业主专有部分业主的100%同意。
同时，既有住宅增设电梯应当经过全体业主充分协商。此外，同意增设电梯的业主还应当以书面协议形式达成增设电梯工程费用的预算及其筹集方案、费用分担方案、与不同意增设电梯的业主展开协商，并对利益受损业主进行补偿的资金筹集预案。
补偿问题由业主自行协商
市法制办相关负责人指出，加装电梯利益受损的业主的补偿，属于业主之间的民事法律关系，《办法》明确了业主之间的协商原则，并充分体现在增设电梯的全过程。
《办法》规定，增设电梯既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应当充分听取拟增设电梯所在物业管理区域范围内业主的意见；建筑设计方案应当在拟增设电梯所在物业管理区域范围内公示不少于10天，征询全体业主的意见。街道办事处、居民委员会、原房改售房单位或者业主委员会等应当对既有住宅增设电梯工作予以协助和协调。业主之间发生争议，向基层人民调解组织请求调解的，基层人民调解组织应当依法组织调解。
《办法》还明确规定，增设电梯的业主要与不同意增设电梯的业主展开协商，并规定同意增设电梯的业主应当以书面协议形式达成增设电梯工程费用筹集方案、电梯维护保养方式及其保养维修费用分担方案、协商和补偿资金筹集预案。
可申请使用住房公积金
《办法》指出，既有住宅增设电梯所需要的资金，可以按照以下方式筹集———
根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商确定；
属于房改房的，可以申请使用单位住房维修基金；可以申请使用房屋所有权人名下的住房公积金、专项维修资金；原产权单位或者原房改售房单位(不包括财政拨款的预算单位)出资；社会投资等其他合法资金来源。
与此同时，《办法》还规范了既有住宅增设电梯的程序。据介绍，按照《办法》既有住宅增设电梯的整个流程，从协商到办理产权登记，大致可分为以下4个步骤———
业主协商同意增设电梯，满足“两个三分之二”的要求；办理规划、建设施工手续；动工建设，安装电梯；竣工验收及产权登记。其中，对于已经预留电梯井的，不需要规划审批手续和建设工程规划验收手续；工程投资额小于30万元的，不需要办理建设工程施工许可证。
名词解释
既有住宅：本办法所称的既有住宅，是指具有合法报批手续或权属证明，已建成投入使用的4层及4层以上的多业主无电梯住宅。
专有部分：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
专有部分面积和建筑总面积：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。(记者 郑旭森 通讯员 郑丹红)
