2010年4月17日，号称“史上最严厉”的房地产调控政策新“国十条”出台，祭出了限贷、限购、限价等严厉的调控举措，并且在后期的新“国五条”、新“国八条”等政策中得到进一步的强化。
温家宝总理在今年两会期间回顾近10年的房地产漫长征途中，感叹只有这次取得了一些成效。
如今，正值此轮调控满2周年之际。记者梳理东莞近2年的房地产市场发现，房价虽然扼住了疯涨的缰绳，但仍比两年前上涨了11%，没有实现“合理回归”的调控初衷。
与此同时，房地产业也发生了一些深刻性的结构变化。
调控政策剑指的炒房者已经知难而退，现在已经难觅踪迹，自住买家更多，估计高达90%。但炒房者只是短期观望，若调控政策转向，有可能卷土重来。
在开发结构方面，开发商把商业地产作为避风港，掀起了东莞第二波商业地产热潮，现在遍地是城市综合体，但是商业地产也积累了一定的泡沫，业界认为将有一个大洗牌的过程。
曾有两次降价动作
在持续的调控下，从2011年9月开始，房价相比2011年上半年局部有所回调，期间出现了两次降价动作。
2011年9月至年底，开发商为了冲量美化年底报表，东莞楼市出现了第一次降价动作(含低价促销，下同)，碧桂园、光大、富通、中信等开发商纷纷加入其中。
影响最大的当属大朗碧桂园的“5字头”卖房，这被业界称为亏本甩卖。
2011年9月24日，大朗碧桂园一次性推出2608套80多平方米的洋房，价格令人震撼，毛坯房4200元/平方米起，均价5300元/平方米，带装修房的均价也仅5800元/平方米。这种价格比起周边项目每平方米六七千元的价格，可谓令人大跌眼镜，被其他开发商所敌视。
与此同时，光大景湖荣郡推出特价促销的第13栋，优惠后实价最低8000元/平方米，比同类产品价格大约低500元/平方米；中信森林湖·兰溪谷这个城区标杆性豪宅，也推出了部分“7字头”的单位……
据记者不完全统计，单单去年“金九银十”期间，便至少有18万平方米的住宅进行降价促销，不过大多项目只是局部降价，就算降价，特价单位的降价幅度一般也在10%以内。
今年春节过后的二三月份，为了刺激刚需市场，东莞的开发商推出了第二次降价动作，有明显降价行为的项目达到27个，波及14镇街。
此次最为积极的是中信。3月中旬，2007年的地王项目中信凯旋公馆洋房开盘，推出数十套“7字头”的单位，在洋房均价在8600元/平方米以上的西平版块显得相当独特。此后，价格每平方米动则九千上万的中信森林湖·兰溪谷第8栋楼王以8500元/平方米发售。
同时，卓越·蔚蓝城邦、益田·大运城邦二期、中惠·香樟绿洲二期、沿海·江湾国际等也是降价促销的典型项目，降幅最低也有500元/平方米。
据东莞中原地产研究中心不完全统计，2月开春以来至3月25日，全市有明显降价的楼盘达到27个，占比全市181个楼盘的15%，遍布于南城、凤岗、常平、樟木头、道滘等14个镇街，另外还有部分小幅降价的楼盘。
十大项目齐念“涨字诀”
拨开低价促销迷雾，记者综合考量开发商实力、个盘影响力、版块属性之后，选取了10个代表性项目进行观察，从实质房价来看，这些项目均处于高位，全都念起了“涨字诀”。
锦绣山河、景湖时代城、中信凯旋国际、益田·大运城邦、虎门国际公馆、卓越·蔚蓝城邦、新世纪江畔湾等7大项目，2012年3月1日—4月15日的洋房价格比2010年3月—4月全都上涨了，涨幅在6.8%—33.4%不等。
景湖荣郡，开盘之初的2011年9月-10月的均价为8825元/平方米，2012年3月1日—4月15日的均价为8985元/平方米，价格上涨了1.8%。
万科金域华府，2010年3月没有网签成交，当年4月的均价为10399元/平方米，今年3月1日—4月15日的均价为9855元/平方米，两年间价格下降了5.2%。但是，2010年的产品有赠送面积，现在却没有了，两相对比，价格实际上还是上涨的。
中信森林湖·兰溪谷，开盘之初2011年4月—5月的均价是10387元/平方米，今年3月1日—4月15日的均价为9284元/平方米，比开盘时下降了10.6%，但仍属于高位盘整，若把兰溪谷放在2010年三四月份，绝对卖不到9284元/平方米的高价。
房价尚未合理回归
代理商瑞峰置业副总经理姚丽军说：“这些项目代表了全市的状况，相比2010年三四月份，房价是上涨的，只是涨得没有以前快了，遏制住了房价过快上涨的势头，跟经济发展和居民收入增长速度是相符合的。”
据记者统计东莞中原地产研究中心提供的数据，今年3月1日—4月15日，全市一手住宅均价8634元/平方米，比2010年3月—4月的7766元/平方米上涨了868元/平方米，涨幅为11.2%。
2008年楼市崩盘之后，东莞的房价是在2010年9月至当年年底大幅反弹并骤然提升的，经过一年的坚挺，在持续的调控压力下，终于在2011年9月之后开始松动，降声一片。但是，房价回调仍只是局部、小幅的，没有回归到新政出台前夕的水平，更遑论回调到2010年9月之前的价位了。
2年调控的结果，充其量只是遏制了房价过快上涨，放在过去，可以说调控目标达到了，但是去年开始，中央提高了调控的目标，温家宝总理多次强调要促进房价合理回归，保持房地产长期平稳健康发展，与这一目标相比，东莞的房地产调控仍然任重道远。
