房地产“后调控时代”拉开序幕

　　2月2日至3日，2012年中国人民银行金融市场工作座谈会提出，今年银行将继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。要加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求；要不断完善融资机制，继续加大对保障性安居工程的支持力度。

　　“链家地产”副总裁林倩认为，此次会议再次提出继续执行差别化的信贷政策，回归至2010年调控初期国八条中相关内容。该会议内容也预示着过去的一年的调控下，为完成调控目标而执行的“一刀切”严格信贷政策将会有所变化。

　　林倩认为，虽然经过去年调控后，房价实现下降，但是对于消费者来说，信贷紧缩下，累次加息、银行首套房利率政策调整等多个因素的影响之下，购房成本仍然处于高位。

　　据“链家地产”市场研究部统计，2010年调控前，购买100万房屋，贷款80万，20年还款期限，消费者贷款购房的总成本是140万。而2012年年初，消费者的购房成本为160万，增加了20万。考虑到2011年年底最低计税价标准调高，其税费成本与以前相比增加了2倍左右，整体购房成本增加在25万元以上。而当前房价与2010年调控前房价基本持平。

　　对于刚需人群来说，受信贷政策的影响，购房压力并未缓解，随着调控目标的逐渐形成，如何让刚需消费者购房成本降低，将会成为房地产市场调控的主要思路。在整体调控基调不变的情况下，同时要保护刚性需求。

　　林倩表示，目前银行的首套房利率基本上回落至基准利率。此外，放贷周期也缩短至1周以内。目前根据当前各银行调低首套房基准利率，以及中国人民银行的会议内容来看，当前整体市场中解决首次购房群体的贷款需求，减轻其购房压力受到广泛的重视。从当前的走势来看，楼市整体调控政策不变，但是已经进行了细微的调整。整体的调控思路“由堵转疏”通过保护刚需、增加供给等方面，促使房地产市场平稳，价格回归。调控正式进入“后调控时代”。

　　链家地产预计未来调控将可能会注重以下三个方面：首先，保护刚需的差别化信贷政策。当前首套房基本维持基准的利率，不排除未来利率继续回归，或者针对刚需人群贷款额度，以及时间的放松。保障消费者贷款购房顺畅，未来刚需贷款购房群体将增加。其次，加大保障性住房供应。当前各地政府将保障性住房作为工作的中心，对于保障性住房的要求不仅是新开工量，而且要求其竣工量。资金要求更高，但是当前政府在不断的开拓保障性住房资金的来源渠道，央行会议的内容中，也提及要切实支持保障性安居工程的建设。第三，转移需求，活跃租赁市场。政府今年将保障性住房的重点放在了公租房方面， 若公租房市场活跃，将会解决部分刚需人群的住房需求，缓解整体成交市场的需求压力。

【 作者：曹文萱  编辑： 】