去年小户型公寓仅消化七成更多跨界产品将入市

　　自去年开始，在国家宏观调控政策的导向下，越来越多地产项目转投小户型公寓，试图以低价产品突围市场。然而来自各大中介机构的统计显示，去年全市小户型产品消化并不理想，仅七成左右。

　　有业内人士指出，城区早已经出现了一些具有双重身份、成功跨界的小户型产品。其既属于商业类型，又拥有与住宅一样的70年产权。无论是短期、长期投资还是自用，这类产品都更适宜投资。

　　小户型公寓去年稍显滞销

　　达兴豪苑、莲兴大厦、中仪花园……伴随着国家宏观调控的不断深化，几年前在中山不显山、不露水的公寓，如今日渐成为市场的主力产品，也逐步成为市民投资的重要选择。

　　据中山大地物业的数据研究显示，不含部分二手形式、商业形式操作的小户型公寓，2011年全市60平方米以下公寓户型批售量将近4300套，且主要集中在东区、西区以及三乡、坦洲两镇。

　　作为小户型产品，一般的作战策略也是速战速决，与中大户型产品不一样。然而去年大批上市的这批小户型产品消化情况并不容乐观。据统计，2011年中山全市60平方米以下公寓成交量仅为3171套。也就是说，2011年小户型的消化率仅为七成。

　　业内人士指出，在目前市场环境下，作为60平方米以下的小户型产品，主打的应该是投资市场，但其并未能在中山形成很明显的投资风潮，而真正有自住需求的客户群，更愿意选择的是60—80平方米的实用经济二房。

　　城区小型公寓升值潜力不高

　　根据早前中介机构统计，目前中山公寓等小户型房屋租金回报率多保持在5%前后，回报率也算不低。那为何去年的公寓产品消化率并不高？仅是因为供应大幅增加的原因吗？

　　对此，大地物业冯瑞卿指出，小户型虽然总价低，但是在中山，由于商业氛围、办公商务氛围并不十分浓厚，整体的出租率和升值潜力并不算很有吸引力。个别地段好、配套完善、出租率高的片区，小户型的单价也不低，如达兴豪苑，屹立于城区中轴线一侧，总揽城央便利市政资源设施，配套完善，包括政府、银行、全民健身广场、学校、商场、酒店等，但其2期对外售价已经去到9000元/平方米，如此高价盘，恐怕不是个个投资者都能接受。

　　其次，这些公寓产品多是集中区域出货，市场占有量过高。目前，小公寓主要集中在西区、东区，接近1500套。尤其是西区，未来两年内预计总货量会超2000套。如此货量，作为投资客必须要考虑出路，怎样能高价转卖出去？怎样可以租个好价钱等。尽管西区的小公寓一直被开发商或者业内人士看好，但是在供大于求的情况下，价格升值潜力、二手买卖速度、出租率等就是投资客考虑的因素。

　　“公寓产品滞销还有一个原因，目前政策基调依然是不放松，商业贷款乃至公积金贷款的放款也越来越艰难，市民的心态很简单，第一次或者二次按揭机会用了，当其再想购买中大户型产品的时候，首付就成为一个很头痛的问题，所以一般的小投资客户，也会保留按揭的机会，而不会轻易去购买一些小户型的投资产品。”冯瑞卿分析道。

　　除了上述原因外，也有业内人士指出，尽管全国各地很多一线大城市会认为，新婚姻法的出台，会引发年轻女性的置业潮，推动小户型产品销售，但是根据中山传统的婚姻观念，新婚姻法对此种热潮的推动不算很大。

　　今年将有更多跨界产品入市

　　按照业内人士的分析，除了中山整体商业氛围不浓等因素外，去年中山小户型公寓仅消化七成的另一因素，还是跟政策有关。2012年仍然是一个政策调控年，那消费者面对小户型产品时，应该如何选择呢？

　　冯瑞卿指出，其实在这个政策年，只要有投资眼光，懂得选择，依然会选到好的投资产品。目前城区早已经出现了一些具有双重身份、成功跨界的小户型产品。其既属于商业类型，又拥有与住宅一样的70年产权。这类型产品，最大的优势就是不会受到限贷的影响，以商业性质贷款，方便简单；而其宜商宜居的特点，既可以作为S0HO工作室使用，又可以实现自住功能，一举两得，无论是短期、长期投资还是自用，都深受投资者青睐。

　　据介绍，这类产品包括2010年的莲兴大厦小户型产品，该楼盘仅5个月时间已实现去货九成。据悉，2012年中仪花园也即将推出同类型产品，各位投资者可以拭目以待。

【 作者：胡可璐  编辑： 】