无物业小区长效管理，路在何方？
经过整改，三保园小区的面貌得到很大改善。
不少无物业小区加装了全天候摄像头。
硬件改善提升——无物业小区换新貌
“总算盼来了政府出钱帮我们整治！”7月底，看到施工队伍进驻，开始道路、管道整修，家住鼓楼区华林路省安装公司华林小区的66岁居民卓镛洲喜出望外，“这次，彻底改变小区面貌真的有希望了。”
这是一个典型的老旧无物业小区，兴建于上世纪90年代，共有7栋楼、300多户居民，原来是省安装公司宿舍区。“小区道路坑坑洼洼，下水道经常堵塞，一到下雨天就污水横流，站都没地方站。”在此住了10多年的老卓对环境脏乱差印象深刻。
在鼓楼区，类似这样的无物业小区共有653个，约占全区小区总数的56.1%。鼓楼区房管局副局长林艳分析，造成小区无物业的主要原因包括：上世纪八九十年代，在住房尚未商品化之前，基本上没有物业管理的概念；很多小区原本是企事业单位宿舍区，后来由于单位破产或房屋产权变更等原因，导致既无物业又无单位管理；很多棚户区拆迁改造后形成的安置小区，仍实行村（居）管理；有些小区因规模小，物业费收不抵支，物业公司进驻之后又撤离。
因为长期没有物业管理，这些小区普遍存在如下问题：基础设施薄弱，小区道路破损、下水道堵塞、化粪池满溢等现象经常发生；消防设施不配套、路灯缺失、没有保安和安防监控，治安及消防隐患大，偷盗案件时有发生；没有专职保洁人员，脏乱差现象凸显；居民生活便利等方面的诉求，很难得到解决。
小区无物业，安全无保障，生活不方便，居民意见大。为此，从2007年开始，福州着手推进无物业小区整治，不过当时采取的是“市里补助，街道配套，社区自筹”筹资方式，效力不彰。自2012年起，福州市加码此项工作，整治所需经费由市区两级财政配套，资金保障更为有力。
以鼓楼区为例，从去年起，该区对3座楼以上较具规模的无物业小区全面整治，此类小区总数153个，去年已整治21个。今年计划整治60个，总投资6300多万元，预计2014年基本整治
完成。目前，首批21个小区土建部分已完成，并通过综合验收，园林绿化、安防探头安装正在推进。第二批21个小区已陆续进场施工，余下的18个小区已进入施工设计阶段。
三保园小区物业管理收支情况都上墙公示。
三种管理路径——引进物业、政府托管、业主自治
如果说加大资金投入，改善基础设施等硬件相对容易做到，但后续的管理则不可能一蹴而就。无物业小区如何实现常态管理，持续维系和谐宜居的生活环境，始终颇费思量。鼓楼、台江、仓山等地的区、街道及社区联手探索了多种管理路径，但都面临着诸多不确定挑战。
无物业小区整治之后，最理想的状态当然是成立业主委员会，引进物业公司进行管理。不过，在现实中，很难实现。仓山区临江街道的观海新村建于上世纪90年代初，共有住户224户，物业费一个月都收齐了也就六七千元。因为收不抵支、几无利润，2011年3月，好不容易引进的物业公司突然撤离，此后再也没有物业公司愿意进驻。
据了解，造成物业进驻难的原因主要包括：一是这些小区规模偏小，一般只有300户左右，且大多没有配备电梯，物业费收费标准较低，每平方米只有0.4元左右，每个月物业费总额不到1万元；二是物业进驻至少要配备四五名保安、保洁员、楼管员，一个月仅工资支出就要六七千元，再加上办公经费支出，物业公司利润较为有限；三是这些小区基础条件有限，需要修修补补的地方较多，而且，一些居民由于观念因素拒交物业费，这也让物业公司有所顾忌。
在市场之手作用有限的情形下，鼓楼区探索由各街镇组建成立物业服务公司，承担各个无物业小区的公共服务及日常养护职能，政府予以政策倾斜并拨付一定的财政补贴以维持其正常运转。今年1月，洪山镇组建的洪科物业公司已介入福屿一区、二区及明望新村等无物业小区管理。“我们托管之后，小区面貌渐渐好起来，居民交物业费的积极性提高了。物业收费加上政府补贴，目前基本上能维持公司运转。”洪科物业公司经理刘一清介绍。不过，这种一定程度上由政府“包办”的物业管理形式，到底能走多远，还有待考量。
在无物业公司进驻，政府托管也不易办到的情形下，很多小区开始“自治”突围。仓山区观海新村在物业撤离之后，于去年5月投票产生了13名临时业委会委员，进行自治管理。此后，业委会募集捐款，争取资金，整修环境，让小区旧貌换新颜。目前，物业费缴交率接近100%，小区管理渐渐步入正轨。
不过，业主自治也面临着诸多瓶颈和困惑。一方面，小区没有公共维修基金，大修大补缺乏固定资金。每个月收的数千元物业费，仅能勉强支付4个保安、1个保洁员的工资。另一方面，业委会主事者大多年事已高，以后谁来接手是个问题。再者，由于不是正规的公司或社团组织管理，没有账户和发票，资金往来安全和透明度仍寄托在个人信誉上，而不是法律意义上的有效监管。
一个有益探索——“民非”组织参与物业管理
在政府、无物业小区居民进退失据的情势下，台江区苍霞街道率先引进“民非”组织参与无物业小区管理，是一个有益探索。
这个探索首先在三保园小区实现。这是一个拆迁安置小区，共有5座楼247户住户，于2005年入住。这里曾经有过两任物业公司，但由于物业收费标准太低以及管理不当等诸多因素，物业公司难以为继。2010年5月，第二任物业公司撤走，小区环境脏乱差问题凸显。
情急之下，83岁的张汉卿联合4位热心居民，在街道和社区支持下成立了居民自治管理委员会。5位老人为小区事务热心奔走，赢得了小区居民的支持，物业费缴费率达90%以上。目前，小区物业费收入和汽车车位管理收入，除了支付人员工资，还能有所盈余，他们又把这些钱回馈给小区居民。
不过，5位热心老人始终有所顾虑：这个组织不够“名正言顺”、票据不正规、收入只能存在个人户头。“真希望有一个正规组织来接下小区管理。”管委会主任蔡智锦说。
正是这样的契机，2012年9月，苍霞街道决定介入，但不由政府“包办”，而是由“民非”组织（民办非企业组织）——苍霞街道家园事务服务中心介入管理，使之正规化。这个中心是由苍霞街道的三保、苍霞新城等8个社区共同出资3万元，于2012年6月在民政部门注册成立的非营利性社会工作服务机构。
家园中心主任林丽芳介绍，无物业小区的所有收入都将存入家园中心的银行公共账户，并由中心聘请的专职会计、出纳等统一核算，提供正规票据。如果小区管理到位，物业费收取率已达90%以上仍收不抵支，那么所差管理费将以政府购买服务的方式进行贴补，比如由家园中心派保洁员或保安到社区服务，而这些人的工资由政府买单。
三保园搭上家园中心这个平台后，“现在，我们仍然是自治管理，但更规范了，所有的收支都能提供清晰的账目，也能提供正规发票，小区居民也更放心了。”管委会会计黄仕涛说。
苍霞街道党工委书记徐超介绍，苍霞街道共有29个无物业小区，多数是像三保园这样的拆迁安置小区，引入物业公司或成立业委会很难操作。经过家园中心这个合法的“民非”组织平台，通过政府购买服务的形式，介入无物业小区管理，可以实现以人管事，规范有效。
自去年9月试点以来，目前苍霞街道家园事务服务中心已吸引苍霞新城、三保、万侯、河下等6个社区13个自管无物业小区加入。由于收取的物业费远低于市场价，管理精细服务贴心，小区居民缴费积极性高，现在每个小区基本上实现收支平衡，还能略有盈余。据悉，台江区拟在全区推广这一经验。
市场之手也并非万能
□段金柱
因历史原因形成的无物业小区，及由此带来的卫生不洁、安全失控、管理真空问题，不仅是福州独有的现象，一定程度上也是全国大中城市普遍存在的共性问题。如果说硬件改善通过加大投入、强化建设尚可容易实现，但软件提升——长效管理却是不容易办到。
原本，居民小区借助市场之力，引进专业物业公司进行管理是最有效率的。然而，在无物业小区，恰恰会遭遇市场“无形之手”失灵的尴尬，这也给探索常态、长效管理带来更大挑战。
一家物业公司进驻一个小区，肯定要测算预期收益。无物业小区由于自身基础条件薄弱、规模偏小、物业费收费标准较低等的制约，即便物业公司进驻了，低水平的收益预期必然会和不怎么优质的服务相伴相行，反过来又导致居民缴费意愿降低。久而久之，形成“收费少—利润低—服务差”的恶性循环。原本有效进行资源配置的市场之手，肯定会失灵，记者调查的所见所闻也证明了此点。
无人管的情形下，很多居民求助于街道和社区，但后者却是“心有余而力不足”。街道和社区本身事务繁多，无暇他顾。为此，鼓楼区一些街道成立物业服务公司对无物业小区进行托管，但这种政府包办的管理方式到底能走多远，尚待观察。
无奈之下，很多小区被迫选择业主自治管理。但这种自治始终面临着两大问题：一是资金、账目往来不合法规，透明度和公正性不够；二是青黄不接、后继无人的担忧——目前参与自治管理的大多是退休老人。两大瓶颈问题的叠加，让这种自治如何长效延续成为疑问。
在市场失灵，自治管理面临不确定性挑战的情形下，台江区苍霞街道探索的引进“民非”组织参与无物业小区管理，无疑具有较大的启示意义。一方面，它解决了自治管理“身份不明”的问题，让资金往来更加规范；另一方面，它通过政府购买服务的形式，弥补了物业收费不足的问题。简而言之，通过政府搭建平台，业主自治管理，实现了小区的和谐安宁。
不过，细究之下，这一模式发挥最大效力的基点仍然是业主自治管理，因而，它同样面临着上述纯粹自治管理的瓶颈问题。如目前较为成功的三保园自治管委会的5位老人就很担心后继无人、管理失控。抛开此点，自治管理如能一直长效持续，那么，引进“民非”组织参与无物业小区管理，无疑是目前较为给力的有效方式。
放眼全局，跳脱来看，无物业小区如何长效管理，也是如何创新社会管理的一个重要方面。从国内其他城市的探索来看，也没有一个周全、可持续的模式。不管如何探索，最终的目的是要居民受益、生活便利、小区安全卫生。福州几个城区的探索仍在持续，我们乐观其成。
