■东莞三年推14个综合体覆盖多镇街
■多项目入驻城区为核心区扩容
近日，厚街镇推出一宗占地接近14万平方米、容积率接近3.5的商住混合用地，其面向大企业定向挂牌，这意味着又一个大型城市综合体项目将破土而出。
在席卷全国的城市综合体热潮中，东莞的表现也相当突出。据记者不完全统计，抛开第一国际等原有的大型综合体和一些小规模的复合地产项目，最近三年，东莞出现的或计划中的大型城市综合体项目多达14个，覆盖东城、南城、长安、虎门、厚街、樟木头、塘厦、黄江、松山湖等重点区域。此外，新规划的南城总部基地、南城国际商务区还规划了大量的商用物业。
分析人士称，向着产业转型和城市升级的目标，东莞政府联合大企业掀起了新一轮造城运动，这将深刻地改变东莞的城市格局。但是，由于大项目扎堆入市，当前已经出现了市场消化问题，目前有部分项目遇到了销售偏慢的难题，这说明造城运动的节奏还需要斟酌。
苛刻的竞买条件
近日，厚街镇一宗土地引起了业界的热议。这宗土地规定了苛刻的竞买条件，这些条件使得该土地对中小开发商紧紧地关上了大门，说明政府希望有实力的商业地产开发商前来接盘。
厚街镇引起业界热议的地块编号为2013WG039，位于厚街镇珊美村、宝屯村，面积大、容积率高，占地高达139778平方米，其中地块一占地68728平方米，为普通商品住房、商服用地，容积率上限达到3.476，地块二占地71050平方米，为商业金融用地，容积率上限高达3.477。该土地将在8月28日开始挂牌，在9月11日进入最终交易环节。
按照这些指标来计算，该宗土地的计容积率面积最高可达48.6万平方米。从其用地性质来看，这块土地上将崛起一个集商业、办公、居住等为一体的大型城市综合体项目。因体量庞大，所以土地的出让起始价也高达13.268亿元，折合楼面地价约2730元/平方米，从全市综合体土地来看，这一楼面地价处于中等偏低的水平。
更让业界关注的是，这宗土地规定了苛刻的竞买条件。第一，竞买保证金高达5亿元（保证金应属于竞买人自有资金）。第二，竞买人须满足以下竞买条件：竞买企业注册资本金至少在20亿以上；竞买人在国内已建成开业且持有不少于1个大型商业中心，且商业中心建筑面积不少于20万平方米；竞买人需就该地块取得并提供IMAX公司出具的入驻意向函。
这些条件使得该土地对中小开发商紧紧地关上了大门，说明政府希望有实力的商业地产开发商前来接盘。
当然，面向大企业定向出让的事情，在东莞并非首次，尤其是一些重点土地。
比如，2011年7月出让的2011G042号长安镇宵边社区普通商品住房和商服用地，占地88540平方米，容积率上限为3.0，计容建筑面积高达26.6万平方米，起始价6.777亿元。当时，这块地出让时也设定了高门槛。其一，竞买保证金设定为3亿元。其二，项目建成后，其中不少于9万平方米的地上商业物业不得分割出售。其三，竞得方竞得地块后，须在交地后24个月内竣工并开业，因竞得方原因在此期限内未能竣工并开业的须另支付违约金1亿元。其四，竞买方企业注册资本金在30亿元以上；竞买方在国内持有商业物业不少于100万平方米；竞买方在国内已建成且持有不少于2个大型商业物业，且每个商业物业建筑面积不少于20万平方米。
再如，去年5月出让的2012WG017号东城区主山社区普通商品房住宅和商服用地，占地123905平方米，容积率上限高达3.232，计容建筑面积高达40.0万平方米，起始价13.8亿元。当时，土地出让公告规定，竞买保证金为5亿元。其次，竞得人竞得后需提交东城区盖章认可的建设速度承诺函，确保在四证办理完毕24个月内A地块大商业中心建成开业，四证办理完毕28个月内B地块五星级酒店建成开业。再次，项目建成后至少有8万平方米的地上商业面积需统一自持经营，不得分割销售。然后，竞得人需在该地块配建一座含世界先进电影放映技术IMAX厅的大型影院。最后，竞买企业注册资本金至少在20亿元人民币以上；竞买人在国内已建成开业且持有不少于1个大型商业中心，且商业中心建筑面积不少于20万平方米；持有并经营开业的五星级酒店不少于3家。
长安与东城土地最后均被商业地产龙头企业万达拿下，用于建设万达广场这一大型城市综合体。其中，长安万达广场在今年7月已经开业，东城万达广场正在建设之中，预计明年9月开业。
城市综合体拓展产业功能
在当前的房地产开发中，政府对企业的选择是一个公开的秘密。出于经济转型、城市面貌与税收增长等需要，地方政府如今更加希望开发一些带有产业功能的大型城市综合体项目，而对普通住宅项目、小型商业项目的热情则显得一般般。
在东莞，目前政府已经和实力派企业联手，正在掀起一场致力于更新城市面貌、发展第三产业的新造城运动，其范围覆盖东城、南城、长安、虎门、厚街、樟木头、塘厦、黄江、松山湖等重点镇街、园区。
2010年11月30日，樟木头镇政府、樟木头林场与保利（东莞）投资有限公司签约开发东莞保利生态城。当时发布的消息称，保利生态城占地26.6平方公里。今年5月24日，保利发布的消息称，东莞保利生态城已经扩容到60平方公里，堪比6个深圳东部华侨城或2个澳门的规模，横跨樟木头、塘厦、黄江等三镇区，投资额超百亿元。
按照规划，在未来6—8年时间内，保利将在这60平方公里的山脉中打造童话王国、梦幻城堡、快乐森林等多个主题乐园，以芙蓉寺为依托的禅境养生谷，以高尔夫、会议中心、酒店为载体的高端商务休闲领地，汇聚旅游、休闲、度假、商务、教育、体育、养生、居住等各种功能。
这无异于再造一座城镇，这一项目得到了东莞市政府的重点支持。今年，该项目一期住宅产品已经开售。
至于万达广场则更是明显。2011年6月，在广东省人民政府与中华全国工商业联合会共同举办的广东与全国知名民营企业合作发展共促转型升级大会上，东莞万达广场项目签约，万达将投资150亿元在东城、长安、南城、虎门等地建设多个城市综合体，每个综合体的建设规模在30万—50万平方米。
去年3月，东莞市委书记徐建华、市长袁宝成率队赴京拜访万达集团总部，与万达集团董事长王健林达成了一系列合作计划。
今年3月，东莞市政府与万达集团签署战略合作框架协议，双方将在东莞的主城区、支点城镇、轨道交通站点、水乡特色发展经济区等重点发展区域开展项目合作。王健林披露，目前万达已在东莞投资了100亿元，建设了长安万达广场和东城万达广场；今后，万达将再投资超过150亿元，在东莞至少再建3个万达广场，并将在虎门、厚街、大朗、城区选址。
据东莞市委、市政府的消息，与万达合作已经提升到东莞贯彻落实市委、市政府《关于全面提高开放型经济水平的若干意见》的高度，目的是依托万达集团雄厚的投资实力和先进的运营管理经验，引入高端业态，塑造宜人空间，为商贸、文化、娱乐、旅游等第三产业提供广阔的发展平台，从而完善城市功能，促进产业转型升级，为东莞经济社会发展发挥积极的引领和示范作用。
城市核心区扩容
相比广州、深圳等城市，东莞执政者对东莞的城市发展水平显然是不够满意的，于是最近几年又掀起了新一轮造城运动，主要是“强心”，提高城区的首位度。
东莞是一个组团式发展的城市，市、镇、村、组四轮驱动，招商引资，32个镇街发展各成体系，这铸造了东莞改革开放以来的高速发展奇迹。但是，这样的发展也使得城市碎片化，东莞缺乏现代城市聚集的功能，影响了进一步发展。于是，在2001年，东莞市委、市政府喊出了“一年一大步，五年建新城”的号召，掀起了一轮造城运动，缔造了东莞今日的城市中心区的面貌。
但相比广州、深圳等城市，对于东莞的城市发展水平，执政者显然是不够满意的，于是最近几年又掀起了新一轮造城运动，主要是“强心”，提高城区的首位度。
其中，作为东莞CBD的首期项目——南城总部基地已经进入了开发环节。其中的大项目寰宇汇金中心项目的规划方案已经在今年的东莞市城建工作领导小组会议上获得通过。该项目由9栋高度约为100—250米的超高层建筑群组成，是一个超大型的城市综合体项目。该项目的开发商是东莞市邦联实业投资有限公司，而邦联实业由光大集团、新世纪、大中实业、东糖集团、宏远、中天、中惠熙元、富盈、建工集团、嘉宏集团、东晟实业、东物置业、快意投资等十三家东莞知名本土企业共同出资组建。
另一个超大型的城市综合体项目——东莞国贸中心也在修建之中。该项目位于东莞城市核心区会展中心对面，占地面积约10.5万平方米，总建筑面积达108万平方米，最高楼达398米，超过当前的东莞第一高楼环球经贸中心。项目包括五幢塔楼和一个大型商业裙楼，集合商务办公、商业、金融、餐饮、酒店、广场等多用途，总投资额超过113亿元。该项目的开发商民盈集团由22家东莞本土知名企业联合发起成立，首期出资注册资本达20亿元，吸纳了南城、东城、莞城、常平、石龙、厚街、大朗等17个镇街的诸多民营企业入股。项目在去年9月莞商大会期间动工，当时，中央驻香港联络办副主任林武、广东省副省长刘志庚、原广东省人大常委会副主任李近维、东莞市委书记徐建华、东莞市长袁宝成等政府领导悉数出席动工典礼。
此外，东莞市政府、南城街道联手打造的占地2.14平方公里的南城国际商务区已经完成了规划，正在运营之中，其招商引资工作正在热火朝天地进行之中。以后，这一片区与南城总部基地、市政府所在的行政文化中心区相连成为东莞行政、文化、商务、商贸的核心区，这意味着东莞城市核心区的一次大扩容。
成长的烦恼
对于投资者和商家而言，新一轮造城运动，势必将造成商圈与城镇中心的转移，在这个变局之中，如何选择投资区域与项目显得相当重要。而对于开发企业和当地政府来说，尽管城市升级有其必然性，但是开发节奏还是需要斟酌的。
就像自然人一样，城市的成长将是一个漫长的过程，伴随着成长的烦恼。
除了第一国际、华南Mall、世博广场、地王广场等一批原有大型城市综合体之外，最近三年，东莞又冒出了一批大型城市综合体项目，或新开业，或在建，或计划之中。据不完全统计，除了新开业的长安万达广场、建设中的东城万达广场、计划中的另外3个万达广场、建设中的东莞国贸中心、建设中的寰宇汇金中心、建设中的东莞保利生态城、建设中的长安万科广场、计划中的光大黄旗一号地项目、筹备中的卓越·未来城邦北地块项目、建设中的虎门地一大道、今年新出让的莞城万科项目、万科松湖中心等14个大项目，还有南城国际商务区、南城总部基地也规划了大量的商用物业。当然，这已经刨除了那些小型的复合地产项目。
实际上，大建综合体并非东莞独有，而是一种席卷大江南北的热潮。世联地产相关负责人说，在快速城镇化、土地资源稀缺、政策限制、人口膨胀等多种因素的综合作用下，综合体已成为中国房地产发展的重点之一。全国正在准备推出的综合体土地规模，达到当前已经建成的16倍之多。未来三年，城市综合体的新增数量正以过往50%—100%的增速上升，综合体热已从一二线城市迅速渗透到三线甚至四线城市。
分析人士称，具体到东莞，由于当前商业建筑、写字楼建筑跟东莞的经济总量相比，仍显得相对落后，长安、虎门、南城、东城等各大镇街目前的商用物业仍在建筑格局、停车设计等方面普遍存在诸多问题，这给一些高品质的综合体项目留下了发挥空间。一旦这些新建筑面世，将造成东莞商圈的转移，城市的变局。如，长安万达广场的开业，已经引起了长安商圈的变化，使得长安在长青路传统商业街之外，在宵边片区崛起新的商业中心。
时尚电器市场部副经理陈权威说：“时尚电器在长安已经布局了2个超大型门店，目前暂时没有进驻长安万达广场，但是正在密切关注中，据目前数据，长安万达广场运营是比较理想的，如果我们门店所在的商圈有所弱化的话，我们会重新布局门店，不排除会进驻长安万达广场商圈。”
不过，短期内集中涌现大量的综合体项目，将面临较大的市场消化压力。实际上，这种状况已经出现。如某大镇的一个大型综合体项目的商铺销售就不太理想。该项目在2011年11月28日—2012年12月4日公示了257套商铺，不过截至昨日早晨，签约销售140套，销售率仅54%。又如，城区一个大型综合体项目，在2012年12月21日公示168套住宅，不过截至昨日早晨，签约销售81套，销售率仅48%。
被实践证明能够较为理想运作的城市综合体一般都需要自持/散售物业的合理比例，而散售是开发商快速回笼现金的主要途径，若城市综合体的散售部分销售不利的话，将严重影响项目的良性运作和企业的健康发展。
分析人士称，水就这么多，分的人多了，自然有的人就没水喝了。对于投资者和商家而言，新一轮造城运动，势必将造成商圈与城镇中心的转移，在这个变局之中，如何选择投资区域与项目显得相当重要。而对于开发企业和当地政府来说，尽管城市升级有其必然性，但是开发节奏还是需要斟酌的。
在2011年8月举行的南城国际商务区城市设计专家评审会上，东莞市城乡规划局局长欧阳南江就曾说，南城国际商务区是提前规划，若要成熟至少需要10年时间。
而旁边的南城总部基地规划总面积达到1000亩，一期土地在2010年9月出让，如今即将3年了，一期项目还处于建设之中。东莞市房地产业协会秘书长、邦联实业董事会秘书长陈骏良去年8月说：“南城总部基地的写字楼入市，不少是在五六年后的事情了。但是政府推地了，这么好的位置，开发商肯定会拿的，不拿就被别人抢先了。拿地只是作为一个长远战略，后续的开发只有慢慢来了。”
本版撰文：南方日报记者 曾德军 实习生 涂斯岚
