未经业主同意，物业不得将小区的物业费和门禁卡捆绑、老旧小区改造必须满足6个条件、老旧小区引进物业服务企业必须公开招投标……昨天，沈阳市政务公开办、沈河区政府和市房产局等市直部门联合举办的“政务公开走进社区政策咨询活动”在沈河区大南街道多福社区举办。沈阳市房产局11个单位和部门，对社区群众现场提出的问题进行了政策解答。
物业无权擅自给小区大门装门禁卡
不把物业费交了，就不给你办门禁卡，让你下班回不了家。物业如此霸道的行为，让小区居民愤慨。沈阳市房产局物业处相关负责人表示，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规规定，在物业管理区域内改建、重建建筑物及其附属设施，属于业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。物业服务企业无权擅自给小区大门、单元门、电梯等设施设备安装门禁卡、电梯卡，也无权将物业费和门禁卡捆绑起来。根据有关规定，物业服务企业擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，有关行政管理部门应当责令限期改正，给予警告，并处5万元以上20万元以下的罚款。
小区引进物业必须公开招投标
老旧小区被弃管后，再重新引进物业企业需公开招投标才行。先由老旧住宅区业主召开业主大会，表决确定选聘标准，即拟选聘的物业企业资质的资质等级、信用情况、物业服务合同期限、物业服务事项和质量标准、物业服务收费标准、物业服务履约保证金等，再由业主大会或居民委员会作为招标人至物业所在地的区、县(市)房产管理部门办理物业服务招标备案；招标公告期满后，由招标人于开标当日在市房产局设立的专家库中随机确定评标专家，组成评标委员会，并由招标人代表书面签字确认，最后经评标委员会评审，排名第一的投标人为中标人。
沈阳市房产局相关负责人表示，这一规定的目的主要是防止业主委员会拿公众利益搞暗箱操作。过去，经常发生业主委员会成员与不法物业企业内外勾结的问题，业主委员会成员首先煽动不明真相的业主炒物业，然后把有利益关联的另一家物业公司引进来，结果业主后来发现，炒物业换物业，一家不如一家。现在，做了这样一个规定，业主委员会暗箱操作的难度就会比较大。“新政策执行以后，业主委员会不经过公开招标就与物业公司签订物业服务合同的，合同无效，业主有权拒交物业费。”
老旧小区改造必须满足6个条件
沈阳市进行的老旧小区改造，受到老百姓的欢迎，但有的区域为何不在改造的范围内？沈阳市房产局相关负责人表示，沈阳在国家要求的改造区域选取条件的基础上，多征求居民用户、社区的意见，以物业管理区域为准，划定改造区域。具体得满足以下6个条件。1.改造区域可安全使用20年；2.改造区域未被列入城市拆迁计划；3.改造区域所在地用地性质在城市规划中为居住用地；4.改造区域是已经进行分户改造的老旧小区；5.改造区域是独立换热站(最优选)；6.改造区域房屋建筑为多层楼房小区。改造的先后顺序根据全市的改造任务量和各区的改造任务量分配情况选取。危房、未供热的住宅无法进行保温改造。
小区露天停车场是否收费业主决定
沈阳市房产局相关负责人表示，如果是园区内的共用道路，那么根据《沈阳市物业管理条例》第四十九条规定“物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。”所以应该有业主委员会组织全体业主就园区停车事项召开业主大会进行表决，是否收费、收费标准及费用用途都由全体业主共同决定，物业服务企业按照业主大会决议对车辆进行管理。如小区尚未选举产生业主委员会，应由社区负责组织业主召开业主大会。
如果没有召开业主大会，物业企业擅自收取停车费，那么根据《沈阳市物业服务乱收费专项治理工作实施方案》，反映给小区所属的沈河区专项治理工作领导小组，由治理小组根据《实施方案》进行处理。(记者 张晓宁)
