小区里的规矩应该怎么定？业主违约该怎么办？在过去的一些报道当中，提到了《管理规约》的概念。这个通过业主大会审议通过的文件，在棘手问题上给予了相应规范，体现着全体业主的意志，但是很多业主和物业公司却对《管理规约》了解不多。一个本应起到重要作用的规约为何推行难？
规矩不少难遵守业主无奈靠自觉
家住俊城橡树原小区的吴女士说：“我们入住小区在收房的时候，签过《管理规约》。但是说实话，当时还真没仔细阅读过，大概就是一个对我们业主有规定的文字约定。”随后吴女士拿出当时签订的《管理规约》。在《管理规约》里，首先先是标注了小区的概况、面积名称等，其次是总则，还有一些业主责任等一系列对于业主在小区内的规定。
吴女士说：“公约仔细看，对我们业主的约定还真是不少，可是现实真能做到的好像还真没有。”吴女士表示，公约里对小区遛狗的业主就有一定的规定。要求遛狗时要给狗拴上狗链，而且在楼道及电梯厢内宠物不能落地。如果宠物在公共场所大小便应及时清理干净。可是就这些简单的事情，很多养狗的居民们的都没能做到。
并且吴女士还指出，公约里还规定，禁止破坏小区绿地绿化设施，不允许私搭乱盖。“可是小区里的绿地，早已都被‘顺路回家’的人都给踩坏了，而且小区里有私搭乱盖，并没有看见物业或者业主拿着这份规约来管理过小区的居民们。”
在不少老社区，记者也询问了业主是否了解《管理规约》。“我们当时这个文件还叫《业主公约》，也签过，但是房子的时间长了，物业换了一个又一个，好多业主也是买了二手房来的，当初的约定根本没办法实行下去。”龙滨园业主杜先生说。
一位业主表示，其实《管理规约》是小区里的一个“区法”，只能约束业主们的日常行为，在没有触及到别人利益的时候，没有人会想起来规约的作用。而且单单依靠这一份书面的约定，约束力到底能有多大，业主并不看好。
在很多社区，虽然签订了《管理规约》，但大多数业主并不买账，时间一长，小区暴露出的问题积攒太多，就并非一个《管理规约》能解决了。在记者走访的大多数高档社区中，签订了《临时管理规约》或《管理规约》占绝大多数，而《规约》中明令禁止的类似于私搭乱盖、私占绿地、改变房屋结构的现象却比比皆是。“刚开始大家还遵守约定，可是一段时间以后，小区里很多业主家里都安装了防护栏，见物业不管，其他业主就相继效仿了。”九州国际居民李先生的一席话概括了多数社区的普遍遭遇。
规约属业主自律范畴部分物业也概念不清
玉水园物业公司冷经理告诉记者，所谓《管理规约》，实则是小区业委会、业主共同制定的规范、区分小区业主权利、义务、责任的文件。“玉水园现在实行的针对于小区业主的《管理规约》，就是小区成立业委会之后，由业委会根据小区自身情况制定的。根据一般小区业委会选举成立的基本流程，业委会成立后，需要到辖区街道办事处备案，制定成熟的《管理规约》是业委会登记的其中一环。”她还表示，在没有业委会的新小区，《管理规约》则易名为《临时管理公约》，一般是由开发商制定的，用来规范业主责权义务。
“《管理规约》和物业不发生直接联系，是开发商与业主，或业委会与业主之间的文本约定，属于自律性质，大多数业主虽然前期签了字，但对其中内容知之甚少，一旦涉及到自身利益，《规约》的约束力并不大。”冷经理说。
更令人担心的是，对《管理规约》概念模糊的不单单是小区业主，在采访中，一些将其与“前期物业合同”概念混淆的物业公司负责人不在少数。在涉及到社区业主、物业公司的相关诉讼中，以《管理规约》作为法律依据的几乎没有。概念混淆不清，又不具备实际法律效力，正是这两点原因，让《管理规约》在实际运用中形同鸡肋。
市物业办只要不重新审议《管理规约》长期有效
对于规范社区业主行为的《管理规约》，市物业办工作人员也给予了专业解释。“从2009年开始，天津市就将原本的《管理规约》，修改为《临时管理规约》和《管理规约》，并推出了示范文本。”
工作人员介绍说，对一个物业管理项目来说，无论是《临时管理规约》还是《管理规约》都应对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务以及违反《管理规约》应当承担的责任等事项，依法作出约定。因此《临时管理规约》、《管理规约》如同小区的公共契约，对全体业主(物业使用人)具有约束力。每个业主和物业使用人均需自觉遵守。
《临时管理规约》和《管理规约》的区别主要体现在物业管理的不同阶段。在前期物业管理阶段，即业主大会成立前，小区的《管理规约》叫《临时管理规约》。在组建业主大会时，需要对《临时管理规约》进行修订，修订后称为《管理规约》。
关于《管理规约》是否具有法律效力的问题，天一律师事务所刘豁然律师举了个例子，像很多小区都在《管理规约》当中明确表示，禁止私自安装防护网，这已经形成事实存在。如果《管理规约》对业主进行了明示，那么一旦出现仲裁行为，就可起到相应的法律作用。“管理规约的根本目的是为了维护小区内大多数业主的利益，根据《物权法》第83条，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，因此，凡是在小区内居住生活的业主，都应当自觉遵守公约。”
