又到了国内房企上市公司的年报季，在调控的压力下，房企负债率成为业内最大的关注点。截至上月底，沪深两市143家上市房企已有74家发布了2011年财报，其中69家实现净利润391亿元，但同期负债超过8000亿元，比上年增长31%；存货达7230亿元，比上年同期增长43%。开发商利息支出额度和增长幅度也居高不下，万科利息支出额度达到12.52亿元，同比增幅为11.26%，华丽家族利息支出增长率达772.67%。
从资产负债率来看，开发商不得不直面负债率进一步升高的窘境。据统计，截至2011年，A股上市房企的平均资产负债率居高不下。链家地产市场研究部冯联联表示，考虑到2011年下半年的房地产市场，2012年初的负债率可能继续走高。
2011年是全国房地产调控最为严厉、政策落实最到位的一年，限购、限贷、限价政策逐步细化升级。商品房市场明显降温，商品房销售面积同比增幅明显下滑，远低于近10年的平均增幅。对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，从数据来看，2012年，房企面临的不只是进一步增大的资金压力，还有陡增的库存压力。
各大房企深陷资金窘境
申银万国发布的一份房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，则共有约3062亿元本息到期，从3月起进入偿付高峰。
其中，世茂地产的年报颇具代表性。年报显示，2011年世茂营业额达人民币260亿元，同比增长19.5%；毛利达100亿元，同比增长25.4%；毛利率同比去年上升1.8个百分点。股东应占利润为人民币57.2亿元，同比增长22.5%。然而，一串飘红的数字之后，高达81.7%的净负债率却显得极为刺眼。这远高于世茂2010年同期的67.9%，更超过行业平均水平。一位长期跟踪世茂的分析师表示，尽管年报飘红，却难掩资金压力。该人士指出，多数房企都出现了存货周转率下降、负债上升，资金链压力正逐渐增大。
事实上，世茂只是重压之下的房企缩影。中金公司近期报告指出，内地地产公司信托还款在2012年和2013年连本付息高达2500亿元和3100亿元，今年三季度为信托还款高峰期。专业分析人士称，在信托、房地产贷款等本金集中到期、销售回笼暗淡等压力下，开发商资金链风险二季度或将爆发。
在品牌房企方面，来自中国房地产研究会、中国房地产业协会等研究机构的消息透露，其测评的中国房企500强2011年资产负债率均值为68.18%，较2010年的66.4%上升了1.78%。同期，500强企业的净负债率由2010年的50.07%上升到66.59%。其中，净资产负债率较高的房企有首开股份和绿城等。
被称为2011年关注度第一、负债率第一、危险程度第一的房企绿城中国，截至2011年底净负债比率仍高达148.7%，大大高于同行水平。在绿城年报发布会上，其常务副主席兼行政总裁寿柏年表示，公司不排除各种融资方式，努力降低负债率，争取今年内负债比率降到100%左右，未来两三年降到低于市场平均水平区间。瑞信发表报告指出，绿城手头的现金由去年中的97亿元，降至年尾的58亿元，且年底短期债务有161亿元，半年内需偿还债务67亿元，由此认为，绿城的资金流动性仍受关注。
高库存将使房价下行
“房企面临的困境并不是只有居高不下的负债率，库存量同比急剧飙升已成为上市房企最头疼的问题。”业内人士分析，信贷未放松，信托贷款到期，房企正进入偿债高峰期，这个时候高库存就成了企业的噩梦。
上海易居房地产研究院日前发布研究报告称，截至今年1月，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量为5901万平方米，与去年同期相比，新增1701万平方米，增长约40.5%，库存量仍处于高位运行状态。该机构分析称，受房价下降预期进一步增强影响，今年上半年购房者热情将进一步减退，同时，开发商资金链逐步趋紧的压力将使其加大推盘、打折促销。专业人士就此判断：“上半年库存压力将进一步增大，房地产业还将深度调整。”
恒大董事局主席许家印在3月28日的年报发布会上又一次重申，“恒大将继续现金为王”。手握282亿元现金在手，恒大尚持如此谨慎之态。“不拿地，多降价，这意味着房企今年将集体踩刹车。”CRIC分析师表示。
杨红旭认为，上市房企负债攀升和高库存的双重压力导致房企无暇他顾，多数房企将所有精力都放在加快销售，提升去化率和频繁融资以缓解偿债压力上。事实上，大型房企早就做出了反应，保利、招商、恒大等近期积极领衔降价，全面打折。其中，最为典型的是绿城，春节后一直致力于产品销售，甚至连其董事长宋卫平也自称有销售任务量，欢迎大家找他买房。
除此之外，更多的房企忙于“找钱”。近期，首开、中海、龙湖、雅居乐、合景泰富等开发商频繁通过信托、发行优先票据等各种方式融资。杨红旭表示，开发商忙于销售和融资偿债，投资热情明显降温，尤其是购地规模持续下滑。
以价换量或成房企首选
在刚刚过去的3月份，楼市量涨价跌取代了之前的量价齐跌而成为全国房地产市场的大势。中国房地产指数研究院数据显示，在该机构监测的40个城市中，有33个城市的楼市成交面积环比上涨。包括北京、上海、天津等在内的10个重点一、二线城市，3月的楼市成交量均环比2月出现大幅上涨。
然而有数据显示，相对于成交量的回升，房价依然处于下行通道之中。“原因在于开发企业已普遍进入‘去库存化‘状态。”专业人士表示，积极促销、以价换量已渐成楼市销售主流。“楼市将逐步进入企稳阶段，不过调控将继续限制投资、投机需求的情况下，量价齐升情况很难出现。”天津财经大学经济学院副院长丛屹表示，未来一段时间，房价仍有一定下行空间，只有随着成交量的继续回升，得到刚需消费者认可的价格才会逐步企稳。
由中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2012年第一季度房企销售TOP50》榜单也显示，相比1、2月份销售的大幅回落，3月份那些采取降价促销策略的大型房企表现抢眼。如富力地产一季度实现销售金额66亿元，超过前两个月合计销售金额36.28亿元近一倍，金地集团3月份销售金额24.9亿元，比前两个月合计销售的16.4亿元也多出不少。“房地产企业的降价促销虽然在3月份业绩不俗，但相较于目前依然巨大的库存量，房企的促销之路依然任重道远。”丛屹表示。
近期落幕的博鳌亚洲论坛上，房价走势再度成为热门话题。与会嘉宾认为，以自住需求为主的市场将是今年中国楼市的鲜明特征，稳健调整仍将是基本走势。成都大学副校长张其佐认为，如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，市场底部最迟将在年底前出现，房价至少还有15%-20%的下降空间。 实习生李思潼
