写字楼的出租率和租金水平，是观测一地经济活跃程度的“晴雨表”，近日，本报记者实地探访位于罗湖的各等级写字楼，调查显示，无论是京基100、地王大厦这样的甲级写字楼，还是深华商业大厦这样的乙级写字楼，节后租赁市场都比较火爆，罗湖的写字楼出租率及租金持续走高，显示区域经济生机勃勃。
专家认为，写字楼一直是经济发展的晴雨表。去年罗湖写字楼租金持续走高，主要是因为经济发展活跃，市场对于写字楼的需求比较旺盛。
去年均价涨幅超两成
2011年，因受限购令等因素影响，住宅市场持续低迷，但与此形成鲜明对照，深圳甲级写字楼市场则持续走高，尤其是写字楼出租市场。数据显示，截至2010年底，深圳甲级写字楼租金均价为142.9元/平方米·月。而截至2011年底，深圳甲级写字楼租金均价则一路狂飙至177.7元/平方米·月，全年涨幅达24.35%。
伴随着深圳甲级写字楼租金的持续上涨，罗湖区甲级写字楼租金上涨也很明显。统计显示，相较于去年年初的133.6元/平方米·月，罗湖区甲级写字楼均价在去年年底上涨至165.4/平方米·月，仅次于福田中心区，全年涨幅达23.8%。据戴德梁行写字楼部主管罗进良介绍，年后罗湖甲级写字楼市场较为平稳，但也有幅度较少的上涨。部分业内人士向记者表示，年后罗湖写字楼租赁市场较为火爆，罗湖中高端写字楼租金仍将可能继续上涨。
去年年末，京基100和嘉里建设广场二期相继对外招租，以260元/平方米·月和280元/平方米·月的价格刷新了深圳写字楼租金均价。业内人士分析称，预计深圳写字楼租金将突破300元/平方米·月，深圳写字楼租金的“3”时代很快会到来。
高端产品入市 出租形势看好
京基100地处罗湖，位于蔡屋围金融中心商圈，是由两座超5A甲级写字楼、国际商业KK—MALL，铂金五星级瑞吉酒店构成的商业综合体，也是深圳的一座全球性的金融标志。
据了解，京基100写字楼分为A塔、B塔两座，A塔共100层，B塔26层。A塔为主塔，总建筑面积22万平方米，其中有17.5万为写字楼，可以同时容纳30000人。2011年初，两座写字楼开始面向全球招租。目前，A塔签约率已达50%，B塔则已经签满。
据京基集团品牌中心负责人介绍，和周边其他写字楼相比，京基100不仅是最新最高的一座，其软硬件设施也属于全球顶级配置。
“京基100拥有一套全方位立体化配备，都是按照国际顶级标准来设计的，在深圳也是最高水平。”该负责人指出。
由于基础设施完善，加上地理位置优越，京基100的招租对象，主要面向世界500强企业、大型国企、外资企业在华总部，以及跨国金融机构。目前已入驻了普华永道、瑞士诺华制药、中盈集团、纽威资讯等多家大型企业，在这些企业中，金融类企业占到相当大的比例。
“蔡屋围地区金融业比较聚集，涵盖了全市74%的银行机构、80%的保险机构和40%的证券机构，集中了全市60%的金融资产、90%的外资银行，区位非常独特，楼内我们设置了多个证券交易层，可以为有需要的企业服务。”该负责人介绍说。
另据京基集团一名负责人介绍，和周边其他写字楼相比，京基100的定位更为高端，对于招租企业也制定了相应的标准，“并非一网打尽”。而其租金价格，和该片区同类写字楼相比也都要高，且不太受到市场影响。“在年后写字楼租金水平普遍上涨的大环境下，京基100的租金水平仍然保持平稳。”
长期从事写字楼出租业务的世华地产经理黎先生认为，京基100作为高端物业，一进市场价格就很高，这其实对整个片区的价格有很大的推高。因为不仅是租户会对一段时间内的周边商业环境有预期，业主对租金也有预期。很多业主宁愿房子空很久，也不愿降低价格。
黎先生举例说，之前像地王大厦这样的老牌写字楼，空置率非常低，虽然供不应求，但很多合同都是签了几年。这次京基100入伙，地王大厦和附近不少写字楼立刻应声而涨。而且京基100入伙的时机非常合适，去年写字楼租金一直在涨，全年均价涨了有30元/平方米·月，甚至有些户型地段好的涨了50元/平方米·月。“如果在2008年、2009年的经济低迷期，京基100的租金不可能这么高，有需求的企业都会比较谨慎。但2011年直到现在，企业对于高端写字楼的需求都非常旺盛。”
戴德梁行发布的分析报告也指出，高端产品入市的拉动，是2011年罗湖写字楼租金持续上涨的一个重要原因，尤其是在第四季度。
地王大厦租金略有上涨
建成时曾是亚洲第一高楼的地王大厦，是罗湖区最老牌的甲级写字楼之一，位于大剧院地铁站出口处，距罗湖火车站也仅有三站地铁的距离。
地产中介王先生介绍，由于此前京基100入伙，地王大厦里有很多老租户选择迁入京基100，一下子空出了9000平方米的办公场地，仅普华永道会计师事务所的搬迁，就空出了4000多平方米的办公场，但很快就被新的租户填上了，“年后的租赁市场仍然很火爆，地王大厦的9000平方米已经租出去好几千了。举例来说吧，原来130平方米左右的办公室有七八套，现在只剩两三套了。租户基本是金融、高端物流企业。”同时，地王大厦的租金仍然达到150-160元/平方米·月，部分甚至达到了170元/平方米·月。
对于地王大厦租价为何仍然保持平稳甚至略有上升，王先生表示，“目前罗湖的甲级写字楼仍然比较少，高端物业比较紧缺。五年来，罗湖只增加了1栋甲级写字楼。到目前为止总共才七八栋甲级写字楼。外资企业、大型企业等各种企业对此的需求比较大。另一方面，去年很多高新技术产业经营状况很好，不少企业都在考虑换更好一点的写字楼或者进行扩张。”
位于国贸站出口的嘉里中心和深华商业大厦，地处人民南片区，是罗湖比较有代表性的甲级写字楼和乙级写字楼。21世纪地产中介经理李先生向记者介绍，最近节后租赁市场有些火爆，很多企业都在询问嘉里中心和深华商业大厦是否有空房出租。
李先生表示，最近这两座写字楼的租金仍然略有上升，但涨幅都很小。李先生介绍，目前人民南片区换租的比较多，“大多是从福田中心区搬迁过来的，也有不少搬到龙岗区了。去年一年整个深圳的写字楼租金都在涨，尤其是福田中心区。很多企业合约都到期了，考虑到承租能力，向租金较低的地方搬迁的比较多。”
“主要是电子企业，还有一些物流企业。不少电子企业业主都说不太景气，换租主要是从承租能力和节省成本方面来考虑。”
李先生预计，节后罗湖的写字楼出租市场仍然有上涨的空间，“不过后劲可能不足。”
标本
深华商业大厦
深华商业大厦，地处嘉宾路与南湖路交会处，位于国贸和东门商业区中心，马路对面就是金光华广场，地理位置非常优越。从国贸站地铁B口出，仅百余米就能到。
本报记者现场探访该老牌写字楼，发现该写字楼虽然楼高28层，但空置率仍然非常低。以16层—20层为例，记者逐层查看，发现每层仅有一两间办公室空置，而18层则全层都有企业租用，一位在该写字楼办公的白领告诉记者，最近好像有看到一家物流企业搬出，也零星看到有一些企业搬进。
深华商业大厦的户型基本是150、200多平方米，也有60—70平方米的小户型。记者现场探访发现，深华商业大厦租户主要是投资、物流、贸易、科技等企业，集中了很多外资和香港企业。除此之外，也有小部分钟表、食品、餐饮、设计等企业，企业类型比较多元。
爵士大厦
处于罗湖地王商圈的爵士大厦，处在地铁罗宝线和龙岗线交汇处，属于一幢乙级写字楼。离嘉里中心和深华商业大厦也很近，楼高26层。因为地段较好，配套设施齐全，该写字楼一直是“皇帝的女儿不愁嫁”。
负责该楼盘的中介经理张先生说，今年春节过后，看房的人越来越多，房租价格也是一路看涨。目前，200至300平方米之间的大户型，平均价格都在100元/平方米·月以上，而这一价格已经接近甚至超过同片区的一些甲级写字楼。
“这个楼盘虽然是乙级写字楼，但是装修很高档，很多都采用了欧式风格，再加上业主的心态很好，看到现在是供不应求的形势，就不会把价格压低。”张先生说。
爵士大厦内，入驻的企业以物流、设计和贸易公司为主。截止到本月中旬，爵士大厦的空置率只有8%，这其中，100平方米以上的户型尤为畅销，目前200平方米的户型仅剩一套，剩下的基本以40至60平方米的小户型。
专家看法
经济活跃
推高租金
罗进良认为，罗湖写字楼租金持续上涨，是由于2011年深圳全年租金上涨都较为明显，“整个市场都在往上升。”罗进良认为，另一方面，福田中心区写字楼租金一直都在上涨，也对罗湖的写字楼租金具有带动作用。
戴德梁行华南区研究部主管张晓端则表示，写字楼租金对于经济的反映特别明显，经济发展好，写字楼租金就会上涨，经济发展差，写字楼租金就会下跌。张晓端认为，2011年，深圳经济发展比较活跃，导致企业对写字楼的需求上涨，致使写字楼的价格被持续拉高。张晓端举例说，2008年至2009年期间由于受到金融危机的影响，多数企业对于写字楼的选择较为谨慎，都没有选择搬迁或者扩张，而是续约2至3年。到2011年，大部分企业的合约已经到期，加之经济环境的不断好转，使得企业在经济层面上能够提供较好的支撑，很多企业都选择了扩张、搬迁或者扩租。
戴德梁行统计数据显示，2011年，盈利水平较好且承租能力较强的高科技类、高新技术类、金融等行业在扩张、搬迁、扩租等方面表现尤为积极，而处在成本控制阶段的物流企业以及被外围经济拖累的企业在扩展或者搬迁办公物业时，则表现较为谨慎。
张晓端预计，2012年罗湖甲级写字楼市场仍然会延续去年的惯性，保持继续增长。但她认为，由于现在处于全球化时代，在目前全球范围经济状况不好的情况下，受外围经济影响，罗湖作为深圳的一个区也很难独善其身。另一方面，张晓端预计，很多在华企业由于国外的拖累，在国内也很难有大的发展，再加之很多国内企业受外向型经济的影响，也会受到拖累，不会有大的扩张。所以从总体来看，罗湖2012年整年的写字楼租金上涨幅度会有降低。见习记者 张仁望 邓翔
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