“2011年一个重要的趋势就是‘去住宅化’，大家都去搞商业了”，徐枫认为，这种转变和导向不是市场供求规律和行业发展到达某一阶段带来的，而是人为的影响，这种趋势就会使未来工商铺的供应量大于真实市场的需求。
以龙岗为例，丁长申表示，大运会举办之前大家都认为大运会刺激龙岗的商业，而实际上举办后龙岗的商业氛围有所改观，但却远没有想象中的好，“预期的不是很实际，或者说对于商业有太过于美好的愿望”。
在每个区域的商圈都有即将入市的商业综合体，这自然带来更多的同质竞争。丁长申告诉记者，最近深圳中原接了很多委托，不少购物中心式的商业综合体招商、运营状况都不是很理想。
“过剩状况将会
愈演愈烈”
“新兴的综合体不少，但开发商仅仅是完成了开发，后续的招商、运营、配套、影响力等需要投入，要让商业真正旺起来是需要时间的”，丁长申表示。“从招商到品牌成型，大概需要3—5年的时间”，徐枫告诉记者，即使是招商成功的商业综合体，其未来也难测，“可能一开始80%的铺位都招满了，但是在后续运营的过程中，各铺位的商家发现有竞争，或是品牌的定位各自不同，那么商家就会离开”。
商业综合体现在看来供应会加大，但是供应增加相对应的需求缺口大不大，能不能达到供应和需求相对应？徐枫认为，相对于市场需求还未到来，人为刺激的商业地产开发将供大于求。
商业综合体必须有一定的面积、体量和真正的消费品牌，丁长申认为，如果运营没有亮点，那么即使开发时达到了体量，招商也不错，那也仅仅是达到供应周边社区的程度，不一定会运营得好。
“深圳像万象城这样成功的商业综合体仍然是很少”，徐枫表示，即使不算那些新建的ShoppingMall，就是现在的存量商业综合体也有很多面临空置的情况。记者发现，位于香蜜湖农园路的东海购物广场即便是人流稍旺的购物区域依然可以看到空置的铺位。
“万象城这种成熟的商业综合体运营很稳定，即使是周边的新建商场开起来，会有稍微的影响，但由于消费群体的不同，新建商业综合体对于成熟者的短期影响不会很大，而后者也会在运营当中不断调整自己的定位”，丁长申认为，新建商业综合体对于万象城、海岸城这些成熟商业综合体的影响不会很大。
徐枫则持不同的意见，“按照现在的趋势，开发商的商业综合体逐步入市会形成一个不均衡的市场，高端一点的商业综合体品牌还是那些，低端的购物中心也可以，但是中间的品牌将会非常难做”，这是指那些定位区域商圈中心的ShoppingMall，这一部分的同质化竞争将会非常严重，徐枫解释，“同样一个女装品牌如果进入了A商场，它就会考虑为什么还要进同样的B商场”。
“过剩的状况将会愈演愈烈”，徐枫表示，即使是现在的福田中心区也有商业过剩的状况，“供应量太大竞争太大，中心城违规卖铺也是一种体现”。
另外，本身商业综合体应定位在一站式的购物、休闲等综合服务，而如果商业运营达不到这个程度，那么商业综合体也将面临来自“社区商业”的冲击，“社区商业配套在于满足一般日常生活的便捷性，而商业综合体则是一站式综合服务，对于居住人群而言，周末去商场，带动起综合消费，平时去社区商业，满足一般需求。”丁长申表示。
开发商们目前不得不面临“木已成舟”的困境，徐枫透露，美联物业接触的开发商“不太想知道宏观上商业供应增加的市场风险，每个人都认为自己是稀缺的，是特别的，是最有价值的，都只想着如何把自己的项目卖出去，获取盈利的最大化，但不能否认他们很多都面临着第一步——招商的困难”。
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