房产商自曝暴利内幕：200万元买地五年后获纯利两亿元

　　记者：怎么运作的呢？

　　刘生：“用土生金”。2004年我们开发某房产项目。地块是政府拆迁安置用地，我们拿地总共花了200万元。该项目的土地由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已在一期工程中完成，共21栋农民房，容积率3．3，而全部工程竣工后的实际容积率是4．0。

　　记者：你们擅自提高容积率来增加利润，有关部门不会追究吗？

　　刘生：一般不会。有时就是利用规划的空子，比如项目中A村的土地，总共7539平方米的土地只有2709平方米是开发用地，其余4830平方米的土地面积已由政府为农民兴建了住房，实际建筑面积也只有4000平方米，容积率在0．82左右。而事实上，当初的规划容积率是1．6，这样开发商又多出了0．78的容积率开发空间。

　　记者：除了提高容积率，还有什么渠道增加盈利？

　　刘生：当然还有。我再告诉你两条开发商的生财之道。比如我们这个项目，总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3．4万平方米，商业面积3000多平方米。第一条生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元。

　　另外一条就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米以及给农民兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该楼盘均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿元左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿元的商业面积用地。

　　从这个过程你就可看出，开发商是怎么把200万元变成两亿元的。（更多内容请点击下一页）

（ 作者： 戚耀琪 ）