中原网讯（许静谊）凌晨2点，河南中牟一处吊瓜种植基地里依旧灯火通明。

几名物业工作人员正和农户一起采摘当天的社区团购订单。几个小时后，这些还带着露水的新鲜吊瓜，将被送到郑州管城回族区富田·九鼎世家小区业主手中。

凌晨采摘、清晨装车配送进社区——这样的场景，很难让人第一时间联想到一家物业公司。

但在郑州，一些物业企业正在尝试把服务从“楼道里”延伸到“生活里”。

“过去物业更多是围着房子转，现在大家开始研究，怎么围着居民生活转。”新世纪物业负责人说。

行业进入深度调整期

传统物业逻辑正在改变

过去几年，随着房地产行业从“增量时代”进入“存量时代”，物业行业也开始承受连锁压力。

一边是物业管理成本不断上涨；另一边，物业费收缴率持续承压。过去依靠电话催缴、上门催费的传统方式，正在越来越难奏效。在行业整体调整背景下，物业企业开始重新思考：除了基础服务，还能做什么？

近年来，国家层面多次提出，要推动物业服务向生活服务延伸；河南持续推进完整社区建设和“一刻钟便民生活圈”建设，鼓励物业企业参与社区综合服务。郑州也开始探索“信托制物业”“智慧物业平台”等新模式，并明确提出推进物业服务信息公开化、公共收益透明化、基层治理协同化。

在这样的背景下，“物业+生活服务”逐渐成为行业新的探索方向。而郑州新世纪物业的尝试，正是其中一个样本。

从“催费”到“做服务”

物业开始重新定义“业主关系”

走进富田·九鼎世家小区，已经交付十余年的园区依旧绿意盎然。树木枝繁叶茂，广场上老人围坐聊天，孩子们在空地上嬉戏玩耍。很难想象，这是一个已经运营多年的社区。

采访过程中，一位正在园区散步的业主告诉记者：“物业费我从来没欠过。人家服务这么好，又没啥问题，你有什么理由不交物业费？”

在他看来，小区最明显的变化不是某一次大的改造，而是日常生活中的点滴细节。“有问题能找到人，反映事情有人管，住着舒心。”

业主口中的“舒心”，背后是物业服务方式的转变。

在富田·九鼎世家小区，楼道、电梯、地下车库、消防设施、园区绿化等区域均设置有巡检打卡点。项目经理、主管、管家及秩序人员都要按照既定路线巡场，通过手机系统完成打卡和问题上报，形成发现问题、整改问题、反馈问题的闭环管理。

项目负责人杨经理介绍，在新世纪物业内部，项目经理、主管、保安日常工作中需要全覆盖巡场，手机NFC打卡定位，发现问题后上传系统，及时整改、反馈，形成闭环。

“答案就在现场。”杨经理说，在她看来，很多物业问题，其实并不复杂，关键在于是否能够第一时间发现、处理和回应。比如楼道照明损坏、电梯异响、地下车库漏水、垃圾点位清理不及时等，这些看似不起眼的小问题，往往最容易影响居民体验。而物业服务真正比拼的，也越来越不是“有没有做”，而是“有没有被居民感知”。

而对于物业企业来说，守住服务底线，始终是赢得业主信任的基础。

面对行业压力，新世纪物业提出“绝不因收缴压力降低服务标准，绝不因短期困难放弃对业主的基本承诺”。新世纪物业负责人表示，如果因为收缴率下降而降低服务标准，只会形成恶性循环。相比不断催缴，通过提升服务质量赢得业主认可，才是更长久的发展路径。

记者从郑州新世纪物业了解到，2024年项目月均投诉量为3.5条；2025年下降至1.6条；2026年上半年进一步下降至0.8条。与此同时，在行业整体收缴率承压背景下，郑州新世纪物业2025年整体满意率年均97.55%，物业费收缴率96.39%，其中7个非单一业主项目更是达成了100%的收缴率。

在物业行业，收缴率往往被视为观察业主满意度的重要指标之一。投诉量持续下降、收缴率保持高位，也从侧面反映出业主对物业服务的认可。

从“物业服务”到“社区生活”

物业正在尝试更多可能

随着居民需求不断升级，物业服务的边界也在不断拓展。

以九鼎世家小区为例，2026年，新世纪物业已经形成包括基础服务和升级服务在内的200余项服务内容。

​建立老人台账、定期入户关怀、社区义诊、中医养生服务、节日活动、便民维修……这些服务看起来虽琐碎，却对应着社区居民最真实、最具体的生活需求。

新世纪物业秉持“与业主共情”的服务初心，推出省钱、省时、省心、省力的“四省服务”体系。记者了解到，该企业通过严选供应商、集采直供和精准控价等方式，让业主在小区内享受批发级价格，切实缓解居民经济压力。坚持低于市场价的销售策略，赢得了业主的高度认可，也促使其在物业费感知上发生积极转变。业主满意度逐年攀升，物业费转化为实实在在的获得感。

每天，小区微信群里都会更新鸡蛋、水果、蔬菜等团购信息。部分农产品直接从产地采购，在保证品质的同时，也为业主提供更多便利。

“我们不是为了卖货赚钱，而是希望通过高频服务建立更加紧密的社区联系。”新世纪物业负责人说。在他看来，过去物业与业主的接触往往集中在缴费、报修等少数场景，而通过社区团购、便民服务等高频互动，物业能够更加及时地了解居民需求，也让业主对物业服务有了更多感知。

事实上，团购只是入口，服务才是核心。新世纪物业“社区生活服务+”模式以业主需求为中心，通过高频团购拉近距离、提升满意度，也带动了物业费收缴率的稳定增长，正成为企业在行业与经济双重压力下，破局突围的可持续路径。

近年来，新世纪物业围绕“一老一小”持续开展社区活动和健康服务，让物业服务从基础管理逐步向社区生活延伸。事实上，这也是近年来物业行业变化最明显的地方。

过去，物业行业比拼的是保洁频次、绿化标准和设备维保；现在，越来越多物业开始关注居民体验、社区关系以及生活便利。

对于很多居民而言，物业早已不再只是小区秩序维护和基础服务的提供者。它开始出现在买菜、助老、维修、社区活动、邻里沟通等更多生活场景中，成为连接居民需求与社区服务的重要纽带。

从社区团购到长者关怀，从巡场打卡到服务清单，新世纪物业的探索或许只是郑州物业行业转型中的一个缩影。但透过这些看似细微的变化，可以看到物业行业角色的重新定位——从单纯的空间管理者，逐步成长为社区生活服务的参与者、基层治理的协同者。

当前，郑州正持续推进完整社区建设和基层治理现代化。作为距离居民最近、服务最直接的市场主体之一，物业企业正在承担越来越多社区服务功能。当越来越多物业企业把服务做到居民需求最前端，把工作做到群众家门口，那些藏在一次巡场、一场义诊、一份关怀和一次及时响应中的“小服务”，也正在汇聚成基层治理的“大文章”。

凌晨5点，第一批吊瓜送到福田·九鼎世家小区门口。业主张阿姨拎起一袋，顺手在业主群里发了句：“今天的吊瓜真新鲜。”这可能不是什么大事。但对于一家物业公司来说，物业服务不再只是上门催缴物业费的角色，而是用一件件贴心小事拉近与业主的距离，让业主愿意主动分享、自发表达认可，这份双向温暖，正是物业服务该有的模样。