五大功能区定位指引房地产市场走向
莫元春（左）在房交会现场接受重庆晚报记者采访
徐波
易胜
张鑫
张兴强
蒋毅
2013年重庆秋季房交会昨日在南坪重庆国际会展中心开幕，房地产业内人士一直将房交会作为楼市发展趋势的风向标。重庆楼市在五大功能区等新规划发布后将有什么变化？房地产市场如何发展？重庆晚报记者昨日在房交会现场采访了各方人士，共同解读。
每年将增加1200万平方米需求
从“三大经济区”到“一圈两翼”，再到9月份五大功能区规划出炉的五大功能区，每一次区域的重新洗牌，都深刻影响着整个房地产市场的发展。如今划定的都市功能核心区和都市功能拓展区集中了重庆绝大多数的开发商，成为最受购房者关注的区域。
重庆市房地产业协会会长莫元春在房交会现场接受重庆晚报记者采访时认为，五大功能区的划分比过去“一体两翼”的概念更具体更细致，对重庆房地产市场的指导作用更明显。
“以五大功能区中的都市拓展区为例，10年后总体规划人口达到900万，其中新迁入人口有400万，其中有主城核心区人口的转移，另外是从渝东北和渝东南迁入。”莫元春估算，400万人口，按照人均30平方米来算，平均每年都市拓展区的住宅体量，包含旧城改造和新建房屋的租赁和出售，要增加将近1200万平方米。
在都市核心区，新商圈和“冷门”片区成为开发商瞄准的目标。近期重庆土地市场火热，多地推出的地块都遭到开发商疯抢，尤其以大渡口、巴南等曾经的“冷门”片区不断拍卖出该区域土地价格新高。不少房企在这些地区的开发都带有大体量商业，比如晋愉江州在大渡口建桥开发，仅一个SHOPPINGMALL就达到了10万平方米。
嘉州商圈升级为主城核心商圈后，不少业内人士认为嘉州商圈的定位完全契合都市核心区的发展方向。中渝国宾城项目负责人梁晶也认为，“今后这些核心区的土地供应越来越少，新商品房供应也在减少，核心区大幅增加服务业比重的定位，像嘉州这种新商圈今后的机遇相较会更多一些。”
重庆晚报记者 史顺婷
楼市调控政策以稳为主
今年的秋交会在昨日正式开幕，重庆楼市也迎来了“金九银十”的又一次高峰。那么在接下来的楼市政策将可能出现怎样的变化？重庆晚报记者在房交会现场专访了重庆晟城机构副总经理徐波。
“总体来看，楼市调控政策还是会‘以稳为主’”，徐波说道，不管政策怎么变化，从目前的市场表现可以看出，市场的需求依然强劲，无论是最近开发商的积极拿地，还是住宅市场的火热成交都是很好的证明。
针对目前日益收紧的信贷政策，徐波分析道，现在市场上有很强劲的刚需和改善型需求，他们对信贷在政策的承受能力更强，尤其是一些改善型购房者，甚至选择一次性付款。
“尽管目前有些银行在上浮房贷利率，但是上浮的利率相比房价的上涨幅度要小得多”，因此徐波认为，如果仅是收紧银行信贷政策，对楼市的影响很有限。
对于目前市场预期很强烈的楼市长效机制，徐波认为，不管怎样，像重庆这样的城市，目前还处在快速的城市化发展道路之上，拥有庞大的市场需求。而且如果真正建立有效的长效机制，对于重庆未来房地产的发展反而是好事。
重庆晚报记者 甘刘林
新兴区域增值空间大
昨日，2013重庆秋季房交会热烈开场，场馆内外密密麻麻站满各类发放传单的营销人。各种五花八门的传单“优惠”诱人，然而要买楼，消费者要出的“血”是多了还是少了呢？
“以前有个说法，房交会上的工作人员比购房者多。”融创嘉德庄园策划经理易胜对重庆晚报记者表示，但这届秋交会的情况不一样，从开幕首日的情况看，参观的人数明显多了，从展位上反馈的数据看，具有强烈购买意向的参观者比例也在上升。
从供需的另一面看，此次秋交会的供应量充足，可交易商品房面积和春季房交会相比增加了35%。以此为据，分析重庆房价的走势，易胜认为目前市场两极分化比较明显。
此外，易胜还对区域房价的变化作出进一步分析，他以照母山板块为例，即使目前套内均价已达9000余元/平方米，但在易胜看来，新牌坊二手房也要1.2万元/平方米左右，照母山“明年将迈进万元大关时代”，依然是最值得改需置业的板块。另一个值得关注的礼嘉-悦来板块，既有轨道交通，且航空、会展、中央公园等外部利好因素众多。目前，套内8000余元/平方米的价格，增值空间较大。
易胜还认为未来楼市会更加健康，而房价涨跌是个永恒的话题，不过分纠结一时的涨跌，看准区域、明确需求、及时下叉才是理性的置业观。
重庆晚报记者 朱凌
大渡口、巴南仍是热点
从近期政府供地、开发商拿地的情况来看，大渡口区、巴南区异军突起，今后主城土地市场又会如何变化？重庆领域机构市场研发中心副总监张鑫在接受重庆晚报记者采访时预测，未来两年，主城的大渡口以及巴南龙洲湾地区将是拿地以及开发的热点。
就目前的城市发展而言，大渡口和巴南区因为起步较晚，城市发展较慢，土地供应也相对滞后。近两年，随着城市以及这两个区域经济的发展，政府能够拿出来供应的土地开始增多。可以预见的是，这个地块未来将是以商务、商业用途为主的城市综合体。
目前这两个区域仅7000元左右的均价与主城还是有一定差距，这也是这两个区域重要的价值增长所在。 也正是因为这两个区域经济和城市开发较晚，城市化率低于其它区域，所以在未来两年的开发中，尽管有众多大牌开发企业入驻这两个区域，相信他们能够提供的房源更多的都是刚需类产品。
当然除开这些区域，主城其他区域仍然会有相应的土地推出。比如大热北区，未来土地供应和开发的热点肯定会从现在的鸿恩寺、照母山板块转移到悦来等板块。
重庆晚报记者 李欣
未来将出现两极分化
今天上午，尽管天空并不作美，秋交会还是在人流涌动的氛围中拉开序幕。本次秋交会一共推出的五万多套房源中，洋房、别墅类高端业态产品占据了半壁江山。大川集团投资有限公司总经理张兴强在重庆晚报记者采访时表示：“通过本次秋交会市民对各种产品的关注情况，我认为未来的地产市场将出现两极分化。“
张兴强认为，高端类型的物业由于总价过高，让一般老百姓可望而不可及。市场上一套普通的洋房总价超过百万元，别墅更是动辄几百上千万。在市场差异化中，开发商如何定位高端物业的客户群，让客户在眼花缭乱的同类产品中，能够成功关注自己楼盘的产品。
对于未来洋房、别墅等高端地产是否热度不减，与刚需产品并驾齐驱成为市场主流？张兴强分析认为，单套或面积小的户型，因为居住和投资都能兼顾，会受到市场关注。另一部分是90平方米以上刚需改善性户型，由于中产阶级会不断增加，销售量将会越来越大。城市资源越来越稀缺，核心地段只有做高端产品才能实现土地价值。
重庆晚报见习记者 喻婷婷
供应大成交有压力
本届房交会，二手房市场更受重视。组委会将二手房展区调到更显要的位置，从原来的四楼的二号馆调至一楼的一号馆C厅。而且本次房交会22万套房源中，二手住房房源有16.2万套，几近占到了参展房源的3/4，各公司都存在着成交压力。
一则，部分房产中介公司并没有特意拿出更多的优惠出来，二则现在的房交会更多的是作为展示的平台，促进销售的力度已经大大减弱。
大业兴重庆公司副总经理蒋毅在接受重庆晚报记者时表示，“今年我们没有推出太多的费用打折措施。因为客户不会因为你减免一些费用，拿出一些折扣就会促成成交，他最关注的还是房源是不是真的适合他，是不是有很高的性价比。所以这一次，大业兴在现场拿出来的都是优质的房源，是我们精挑细选出来的独家房源，而不是只在价格上做文章。”
从今年的房产市场总体情况来看，新推房源很多，市民的选择也比较多，这也对二手房的成交带来一定的压力。此外，银行信贷也对二手房市场带来了一定的影响，一位置业顾问告诉重庆晚报记者，“大多数购房者都是贷款买房，一次性付款的客户占比很小。银行的贷款政策或多或少的影响了有购房需求的买家。”
重庆晚报记者 田烽
