制图陶刚
记者索引
2008年国际金融危机之后，大量的国家和地区开始来中国兜售房产，“海外置业”逐渐受到广泛关注。从澳洲、新加坡到北美、欧洲数国，近年来国人去外国购房的热情有增无减。而据美国全国房地产经纪协会年度报告显示，2011年3月到2012年3月期间，外国人共投入825亿美元在美国购置房产，其中中国人（包括香港买家）花费90亿美元，占11％，连续两年成为美国房产第二大海外买家，仅次于加拿大人。面对这一惊人的数字，甚至还有人声称是被低估了。美国房产吸引中国人的地方到底是什么？政策？房价？还是其他……
购房关键词1：不能移民
“买房即可移民美国，拿到美国绿卡”是很多投资移民机构在宣传中为购房者勾画出的美景，这不免让人走进一个购房误区。事实上，在美国购置房产与取得美国绿卡、办理美国投资移民之间并无直接的关系。美国投资移民相关法案规定，申请人可通过两种投资方式来实现移民美国：在美国任何地方投资100万美元并创造10个直接就业机会；或在政府批准的“地区中心”投资50万美元，并创造10个直接或间接就业机会。除此之外，是无法获得移民资格的。
那么，为何投资美国房产的人群还是趋之若鹜？“08年次贷危机演变成金融危机，美国房价一路下跌，直至2012年触底开始反弹。今年1月份，美国20多个城市房价涨幅同比去年增长了8%左右，由此看来美国房产市场正在逐渐复苏，在房价低谷时购买，未来增值可能性大。”湖北金茂出国咨询顾问管理有限公司董事长曾首龙告诉记者，在国内限购政策的打压下，不少有实力的买家选择海外置业。
购房关键词2：高房产税
而相比洛杉矶、纽约、旧金山这些房价动辄成百上千万的地区，近年来100万美元以下的房源更受欢迎，此类房产的购买者占到外国买家总人数的55%。前不久，网友“Happy张江”转发一条“2013世界各地100万能买到的豪宅”的微博中，更是晒出了不少让人感到惊喜的房源。其中美国德克萨斯州沃斯堡市和佛罗里达州奥兰多市的别墅都不过百万人民币，引起了网友的垂涎。记者调查得知，这些房源确实存在，也是明码标价，但如果真想把房子买到手，需要支付的却不止这个数目。
“美国购房交易成本较低，但持有环节的税费较多，且各地情况不一。此外，拥有房屋后还需缴纳一定的物业管理费。”曾首龙介绍，美国的房地产税通常为1—3%，但各州情况又不一样。“从房产交易来看，购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占住房售价的3％至5％。”他举例说明，一套30万美元的房屋，每年要缴税4000美元左右，管理费、维修费和其他杂费一年也要上千美元。如果要转手卖房，还必须支付经纪人费用和其他费用。
购房关键词3：永久产权
一些有过美国置业经验的买家告诉记者，美国的房产交易其实并不如我们想象中复杂，由于有较完善的法律支撑，购房者的权益容易得到保障。“虽然买房不能移民，但我们却拥用房屋和土地的永久产权。”姚女士的女儿在美国旧金山艺术大学攻读硕士，她专为女儿上学在此购置了一套学区房。
由于美国是财产私有制，所以房屋的买卖包括土地，即是说，你买房的同时也买下房屋所占土地。这点与中国截然不同，美国联排、独栋别墅或排屋等产品的房屋产权具有永久性。只有一类公寓产品除外，在美国公寓一般是不用交房产税的，因为你买公寓之后个人没有拥有这个公寓的土地所有产权，因为公寓是一个集合产权，是有相关的业委会包括管理公司所持有的，个人买公寓其实是买的一个单元一套房子的使用权。所以公寓一般是不用交物业税的，但是你交的物业管理费比较高，你住公寓物业管理费远远高于去住别墅，公寓是没有土地私有产权的。
购房关键词4：风险
在美国，公寓和独立住宅有着较大的区别。购房者在判断房屋价值时，要看意向购买区域的房地产供应，并结合本人需求。美国投资房产也存在一定的风险。曾首龙提醒，购房者切勿在购房时只认价格，因为低价购买的房源不一定能够出租出去，或者难以转手。“偏僻的地方、嘈杂的市中心，对租客没有一点儿吸引力。位置在学区不太好的地方的房产同样不容易吸引买主。比如，一些买房人会挑选加州首府萨克拉门托的房产，期待能获得和旧金山湾区一样的收益，实际上，买房人付出了过高的价格。”他说，买家低估房屋维修费也是需要注意的问题。“更换地毯、检修卫浴零件等等，都有可能随着租客的更换，需要作为房东的您付出修缮的费用。此外，绝大多数中国的投资者都会把美国投资型房产交给专门的管理公司打理，这需要支付管理费用。且房屋年限越久的房子，维护费越高。”
