从去年年底以来持续收紧的房地产信托业务或已重新开闸，7月将有多家信托公司的新产品陆续上市。同去年的发行规模和投资门槛相比，今年房地产信托的投资门槛显然更高，发行状况也趋于理性。
一方面是巨大的兑付压力，另一方面地产商的融资渠道依然大门“紧锁”，由此看来，房地产信托放宽的时机堪称恰到好处。对此，有媒体分析，随着开发商资金情况获得缓解，加上房地产信托行业春天的到来，房地产市场融资状况将大大改善。
但也有观点认为，并非监管层开闸放“水”，这“水”就一定能解开发商的“渴”。还有例如融资成本、市场接受度等更多现实的问题需要考量。
开闸迹象日益明显
随着两次降息和房地产回暖，房地产信托“开闸”的消息也已经传出。据报道，从去年年底以来持续收紧的房地产信托业务或已重新开闸。今年上半年，在监管部门的严格管控下，房地产信托产品获批极少。而在7月，或许将有多家信托公司的新产品陆续上市。
据《上海证券报》报道，其实从6月起，房地产信托政策层面的确出现了明显松动。 “几乎是与央行降息同步，从6月至今，北京、上海等地都有房地产信托产品获批，这个闸口近期重新开启了。”有业内人士透露，目前监管部门对房地产信托产品的要求更加严格，满足“四三二”标准的开发商发起的信托产品才有望获批，即开发商融资前必须四证齐全、至少投入30%的自有资金、必须有国家二级资质。
而从发行信托的融资成本来说，仍占开发商总融资额的20%左右，年化收益率在12%左右，与去年水平相当。
对此，也有接近银监会的人士对媒体表示，最近确有听说银监会将对房地产开发贷款信托放开的消息，但是总量和风险的控制还是从严，监管层可能更希望房地产信托在信托内有一个合适的占比。
但相对于知情人士的言之凿凿，一些信托公司本身却还没有得到消息。不过有信托公司人士表示，目前的房地产信托都要经过报批，银监会在批准的时候稍有放宽还是可能的。也有一些公司已经为即将到来的开闸做好了准备。平安信托就将在本月发行3个房地产信托产品。
名为重启实为放宽
可能没有其他投资渠道像房地产信托一样纠结，被投资者既爱又怕。爱，是爱它的高收益；怕，是怕它的高风险，及它因为政策原因而随时发生变化。
去年7月29日，银监会证实，部分信托公司出于对自身风险控制的需要，暂停了部分业务。此前也有消息称，银监会对房地产信托业务规模较大的信托公司进行了“窗口指导”，主要是根据各家信托公司的不同情况，监管要求各有差别，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。包括中信信托、平安信托、中融信托、中诚信托、北京信托、上海信托等在内的20多家信托公司，暂停了房地产信托业务。随后业内就一直关注房地产信托业务何时重启。
但事实上，房地产信托其实从未“一刀切”般地停止过。业内资深信托人士刘擎就对媒体表示，房地产信托从来就没有说不允许发，银监会对信托的监管，一般不会很决然地叫停，而是通过指引或者窗口对业务进行指导。而此次所谓的重启，可能是在一定的要求上放宽。
同时，随着房地产信托上新，新的开发贷项目也即将上市，不少投资者的眼光又重新回到去年的“明星产品”房地产信托上。
“救命钱”缓解压力
其实，在这个时间点放宽房地产信托恰到好处。
根据国泰君安的测算，今年三季度是房地产信托产品到期兑付的年度高峰，该机构数据显示：2012年一季度到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中本月预计将有504亿元规模的房地产信托到期。
面对巨大的兑付压力，信托融资渠道的大门重新打开，可以让房地产企业松一口气。有信托业人士认为，如果开发贷信托重启，意味着房地产调控已经到了拐点。近期多个城市政府出台微调楼市的政策，正是一种先兆。
但是开发贷信托重启能不能给房地产行业带来源源不断的源头活水，这个问题依然不好说。因为并非监管层开闸放水，这“水”就一定能解开发商的“渴”。
对此，有分析人士认为，即使银监会对房地产信托采取了很宽松的态度，可市场却不一定买账。随着房地产信托和矿产信托的风险不断暴露，市场对整个信托行业的风险有了更多的认识。而鉴于目前的房地产情况，期限较长的产品风险或许会小于短期。
也有业内人士坦言，虽然目前地产开发贷信托项目已经放宽，但是短期内这种项目依然难以爆发式发展。“地产类项目目前的发行难度太大，客户觉得风险太大，投资意愿不强。而且找到好的地产项目也不容易，因此短期内业内应该是依然以观望为主。 ”
还有银行业人士认为，目前银行开发贷仍然实施严格的名单制，并没有放松政策。虽然重启开发贷信托对房地产企业来说可能是雪中送炭，但是信托的成本依然高于普通贷款，开发贷信托就算重启，对房地产企业也不只意味着新的资金来源，还意味着更高的融资成本。
□本报驻北京特约记者/肖 伟
