住宅成交中止“六连升” 开发商酝酿“第二跳”？

　　●住宅成交中止“六连升”

　　●购房者观望气氛再度起

　　●有楼盘推出“0月供”购房

　　中央再次重申房地产调控政策不放松，楼市观望气氛再起，东莞住宅成交停止六连升。与此同时，部分开发商酝酿降价，个盘惊现“0月供”，已降价开发商酝酿第二跳，第二波降价潮或将到来……

　　数据：住宅成交首现回落

　　近期，东莞楼市观望气氛再起，从住宅成交量来看，已经连续上升了六周的东莞住宅成交量首次回落。

　　东莞中原研究部监测数据显示，上周东莞住宅成交980套，环比前一周的998套下降1.80%。这也是开春六周以来东莞楼市成交首次出现环比下滑。从成交绝对数来看，上周全市住宅成交980套，日均140套的记录仍然处于较高水平，但在这表面风光的背后，楼市成交还是显出一丝疲态。

　　业内人士分析认为，近期楼市成交量是由个盘支撑起来的，在观望氛围再起的情况下，个盘成交量滑落，整体成交量也在春节后首现下滑。

　　记者在踩盘时也了解到，楼盘的客户上门量较之前有所减少，个盘成交量下降。

　　3月18日，莞城某小户型公寓项目开盘，业内人士透露，当天该项目住宅产品推出约112套，成交22套，成交率约为20%。

　　市场：“回暖”仅仅是假象？

　　新年以来，东莞楼市成交出现六连升，从起初的229套到上周的998套，几乎达到了往常旺季期间的水准。东莞中原地产研究部数据显示，从今年春节过后7周的成交数据来看，全市住宅共成交4626套，其中成交前十的项目共1439套，占比为32%，与去年同期相比，今年的市场集中度高出近10个百分点，个盘带动总体成交的特征相当明显。因而可以预见的是，随着降价盘、低价盘逐渐消化完毕，楼市成交将不免出现“跳水”。

　　楼市回暖了吗？东莞中原地产研究中心分析，由于购房者仍然存在着观望心理，楼市尚未全面回暖。2012年春节过后7周以来，全市共有187个项目有成交记录，其中平均每周成交7套以上的楼盘共有32个。而2011年则有207个楼盘有成交记录，平均每周成交7套以上的楼盘有42个。剔除降价盘、低价盘，仍然有相当多的项目每周成交在2~3套之间。

　　个案：有楼盘推出“0月供”购房

　　3月11日，西平“地王”中信凯旋公馆7000多元/平方米起“跳水”，并成功揽金1.5亿后，中信森林湖也传出降价消息，“楼王”单位降价至8500元/平方米出售，业内人士纷纷猜测，中信地产酝酿“第二跳”。据了解，中信森林湖兰溪谷8栋新品将于本周发售，主推128~145平方米刚需产品，8栋虽然是中央楼王，但定价低于预期，预计8000元/平方米起卖，均价仅为8500元/平方米。

　　此外，降价促销的效果显著，不少开发商也再次酝酿降价，在降低首付、垫首付成功促销后，“0月供”新促销方法惊现东莞。据了解，东莞常平某楼盘一成首付，以4900元/平方米左右价格促销，两周成功销售100多套，近日，该楼盘再次推出新的促销方法，在交楼前“0月供”，成功地吸引了刚需购房者。据介绍，购房者在购买该楼盘后，在交楼前月供由开发商垫付，对于刚需购房者来说颇具吸引力。

　　市场反应

　　局部观望已出现

　　部分购房者看跌

　　受政策调控及房贷利率调整的影响，购房者普遍看跌楼市，观望已经出现。东莞中原地产策略研究中心总监表示，中央再次重申房地产调控政策不放松，使得楼市出现观望，加上其他城市银行首套住房贷款利率8.5折，东莞购房者对优惠利率的预期存在，因此很多首套房购房者也进入等待观望，此外，由中信带头的大幅度跳水，其他开发商跟进，也引发了购房者的看跌心理，造成观望潮出现。

　　合富辉煌东莞市场研究部也表示，随着近期两会召开，政府楼市调控显现了要房价合理回归的坚定与决心，这些因素也可能造成东莞楼市观望氛围的回升。

　　记者随机采访了部分购房者，不少购房者表示，现在楼市政策继续收紧，开发商纷纷降价促销，要继续等等再买房。年前就准备买房的刘女士表示，原本打算在近期就购房的，但是看到中央强调楼市调控政策不放松，现在降价的楼盘又多，因此打算等一段时间再买房。

　　分析

　　开发商加紧时机走量

　　对于开发商降价，东莞中原策略总监车德锐认为，目前出现降价现象，是开发商应对楼市调整期的一种策略。

　　作为东莞最有影响力的龙头开发商之一——中信地产在中信·凯旋公馆洋房产品上市之际即采用高周转快速回笼资金的销售策略，显然有着深远考虑。东莞中原地产研究中心认为，自2011年四季度以来，全国楼市下行态势明显，总体成交量节节下滑，一些品牌开发商如龙湖、万科、保利、招商、恒大、富力等大型房企纷纷降价促销。随着4月份的到来，房企在二三季度即将迎来债务到期兑付高峰，资金需求巨大，对于开发商来说，他们的策略应该是走量回笼资金，以解决资金流的问题。此外由于西平片区潜在供应量巨大，后市竞争激励，尽早走量回笼资金，无疑将先人一步把握市场先机，将来在后市中也能掌握主动权。

　　预测

　　5月份第二轮

　　降价潮或将来临

　　东莞中原地产研究中心表示，3月下旬至4月份，全市将陆续有项目开盘，预计届时楼市成交仍然有不错的记录。但开盘过后能否继续保持热销态势，在楼市观望氛围未能全面打破的情况下，依然是个未知数，而打破楼市观望最有效的办法，则仍然是降价。

　　“去年年底至今是第一波降价，第二波降价将从5月份开始至7、8月份。”车德锐预测，从宏观来看，目前投资需求降低，购房以自住为主，投资需求不入市，将造成供应量越来越大，进入买方市场，楼市趋势下行。另外，大品牌开发商降价点火，将漫延至各大城市，开发商资金链紧张，加快降价促销步伐。

　　建议

　　月供占家庭收入

　　的35%时可买房

　　房价降到多少才可以买房？车德锐表示，判断标准应该按照月供占一个家庭月收入比例来算，正常来说，所有按揭贷款的月供占比在一个三口之家的收入当中为35%的话，不会太影响生活，如果超过这个比例就会比较紧张，如果是单身家庭的话，比重可以放大，40%甚至50%比例都可以，单身的购房者资金会更加充实一些。 记者蒋幸端 卢政

【 作者：胡可璐  编辑： 】