紧随广深 珠海房价为何“高高在上”？

　　物价问题是一大焦点民生课题。上期的《南方日报·珠海观察》刊发了在物价上涨背景下市民感叹珠海生活成本快赶上澳门的声音，这引起了广大市民的热议。在此之前，根据本报记者调查，珠海管道气价在珠三角中最贵。对此，本报记者选取了珠海市民反映强烈的驾校高收费以及长期作为焦点的房价问题进行了深入调查。另外，珠海还有哪些物价“虚高”？哪些方面生活成本高于珠三角其他城市？本报将持续关注。

　　近日公布的《2011年全国城市房价排行榜》显示，珠海以10373元的新房均价排在全国第16名，问鼎广东省前三，排在前面的是深圳(25137元)、广州(15101元)。不能不提的是，去年珠海房价更是名列全国第12名。从2004年到2011年这7年间，珠海房价上涨了2.5倍，不仅远高于邻居中山，而且一直紧随广州、深圳其后，位列广东省房价前三。

　　同为经济特区，汕头去年商品成交均价为5354元/平方米，相当于珠海的一半；周边城市如中山去年一手住宅均价为5935.6元/平方米，只相当于珠海2007年的水平。

　　除了顶着经济特区的光环，濒临港澳的先天优势，这个GDP尚处广东中等水平、人口仅为150多万人的海滨城市，房价为何一直“高高在上”呢？

　　业内人士称，珠海房价高主要有四大原因，一是珠海利好的概念炒作吸引大批开发商进驻，客观上推动住宅开发高端化，拉高珠海房价；二是珠海经济薄弱，财政收入主要依靠房地产，推高了地价；三是投资客涌入珠海炒房，买家一路追涨，抬高了房价；四是珠海保障房建设比较缺位，保障房工程进度缓慢，没能及时为中低收入人群提供住宅。

　　经济总量居中房价却高歌猛进

　　一般而言，一座城市的房价与城市的经济总量具有很强的正相关性。

　　翻开珠海GDP的“账本”发现，从2004年到2011年，珠海的GDP在全省21个地级市中排名中等，总在第10名上下徘徊。最新的数据显示，2011年珠海GDP为1403.24亿，排在广东省第10名。而在珠三角九座城市中，珠海经济总量也一直位居第八。

　　这个人口仅为150万的城市经济总量不大，房价却高歌猛进，步步攀升。

　　根据珠海统计局的数据，2004年珠海商品销售均价仅为3285.6元每平，2010年成功破万，到2011年高达11678.46元每平方米。涨幅最厉害是在2009年。从2009年到2010年，珠海商品销售均价在一年的时间内狂涨42%，大有“一天一个价”之态势。去年4月份，珠海房价涨幅更是达到38.4%。

　　从2004年到2011年，珠海房价一直稳坐广东第三把“交椅”。

　　房价收入比拉大买房更困难

　　房子上涨的速度远超过收入增长速度是一个全国性的问题，珠海虽然人均收入位居珠三角前列，多名业内人士也告诉记者，“限价”后，部分开发商急于回笼资金，改推毛坯房和特价房，主城区房价有了轻微的回落。但尽管如此，对珠海人来说，买房依然不比其他城市容易。

　　袁先生在珠海生活了18年，一直从事二手房代理工作。2002年他看中吉大一套均价3000元的房子，现在转眼蹿到1.2万元，10年涨了4倍。他后悔当时没有下手。想起房价涨幅最快的那个年代，袁先生戏称“大家都疯了，买房子像买白菜一样。”2008年华发新城刚开盘时6000元一平方米，一年后均价破万元，到了2010年则是1.2万元每平方米。

　　“房价上涨快，收入却没变多少。”袁先生说，他2004年打工每月可赚6000多元，买套拱北的房子轻而易举。现在房价那么高，6000元也难买到珠海西部一平地，他只能继续观望。

　　买房难，反映在现实生活为房价收入比的拉大。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

　　打个比方，按照2004年商品房销售价格以及当年的人均收入来算，购买一套90平方米的住宅总价为近30万元，一个家庭总收入可达到3.7万元，房价收入比仅为8.1；随后房价收入比不断拉大，2009年达到15，2010年直逼19，2011年有所回落，房价收入比为18.3。而按照国际惯例，房价收入比的合理区间为3—6倍。

　　探因

　　原因1

　　概念“热炒” 房产豪宅化

　　珠三角西口岸交通枢纽、广珠轻轨的投入使用，港澳大侨即将开通、横琴岛开发……近几年来，珠海的发展前景被普遍看好。被这些概念所吸引，各大开发商纷纷抢滩“珠海”，试图分得一杯羹。

　　左岸地产总经理廖海珍表示，多年前珠海政府已经在宣传“广珠澳大桥”、“广珠轻轨”等利好条件，不少人笑称“项目还没建成，珠海的利好已经提前透支了”。2008年金融危机后，房价迅速反弹，吸引了很多开发商涌入淘金。

　　随着万科、中信等大牌开发商的进驻，在住宅产品开发上，房企所走的路线也越来越高端，房产豪宅化。正顺地产的杨东方称，近几年来，沿海一栋栋高档住宅拔地而起，均价动则上万，而且越卖越高，成为行业的领头羊，一些中低档楼盘跟风助涨。

　　原因2

　　地王频现 地价“发烧”

　　“政府在推高房价方面肯定有作用，中信红树林湾地价就高达6千元每平。现在你叫它卖11285元/平，有可能吗？”一名业内人士告诉记者，拿地价格高，相应销售价格也会高。这个高档楼盘目前售价在1.8万元/平以上，如此低的限价标准让中信很头痛。

　　土地拍卖按照“价高者得”的原则公开招标。“谁出的价格高谁就拿到这块地，开发商都看好珠海的发展，出的价格一个比一个高，政府卖地卖得很厉害。”正顺地产总经理杨东方说，珠海虽然是经济特区，但是经济并不发达，工业、服务业发展与一线城市差距大，房地产成为了主要的经济支柱，珠海政府对房地产市场比其他城市依赖更严重。

　　几个数字足以证明珠海财收对“土地”的依赖程度。据了解，2009年，国有土地使用权出让金收入16亿元，占当年财政总收入近8成。2010年珠海土地收入更是猛增10.6倍，单是卖地政府就把170亿纳入囊中。2012年，珠海计划投资108.85亿元。但其中38%的投资(42亿元)打算由土地出让收入中获得。

　　“这块地可以卖6千元，其他地可不可以？”杨东方说，政府尝到卖地的甜头后，也会抬高地价，所拍的价格一个比一个高，地王轮番上演。从开发商角度来看，他们不可能做亏本生意，地价高成本大，生产出来的商品房自然贵。前几年珠海房地产市场比较好，开发商卖房后能急速回笼资金，现金流充足也不介意出高价，反正市场能很快消化掉。

　　原因3

　　外地投资客涌入 房价看涨

　　据了解，珠海是一座美丽的滨海城市，而濒临港澳台又为它的身价加了不少分，一些投资客纷纷涌入珠海“淘金”。同时，旅游业作为珠海重要的产业之一，这对开发商来说极具吸引力，而概念的热炒又提升了珠海房地产市场的地位。

　　据记者了解，珠海众多海景楼盘人气冷清，主要就是因为很多都是外地人的度假屋。“珠海本地人太少了，购买力比较弱，因此珠海房地产形成了典型的投资性市场。”一位大学教授告诉记者，中国老百姓投资渠道单一，很多人把钱投入到房地产市场中，珠海环境优美，靠近港澳台，对投资客诱惑巨大。

　　杨东方介绍，澳门一手房均价已达3万元，即使珠海房价较高，在他们看来也是相对便宜。外地人买房缺乏理性，觉得便宜就批量购买，出的价格也比当地人高，又刺激了房价上涨。

　　据杨东方回忆，2010年以前，珠海还存在一批炒房团。2005年，温州炒房团涌入“炒房”，用较低的价格批量购买房子，过段时间就高价放盘，这样一买一放从中赚取差价。2008年金融危机过后，不少外地人抢滩“珠海”，购买多套房产，出手十分阔绰，炒房的利润也相当可观。他回忆，当年一个热销的项目开盘8千元，一年以后马上涨到1.2万元，投资客轻而易举就能赚取30%的利润，这种情况在当时十分普遍。

　　左岸地产总经理廖海珍称，2003年后珠海的房价就节节攀升，到2005年以后，外地的投资客数量越来越多，2008年金融危机之前，外地人购房已很多，很多业内人士都感叹，珠海不是珠海人的珠海。

　　原因4

　　保障房建设缺位 房价难回归

　　自1998年住房改革以来，多层次的城镇住房供应体系得以初步建立，保障房建设逐渐提上政府议程。“保障房主要是为中低收入人群提供住所，保障房没建好，大家只好一窝蜂涌向商品房。商品房供不应求，房价自然上涨。”业内人士告诉记者，珠海保障房建设也存在一些问题。

　　据了解，早在2006年，珠海市政府就出台保障性住房建设规划，提出要在2010年前完成保障性住房1.4万套，受制于建设资金等各方面问题，保障房建设面临着“雷声大，雨点小”的尴尬局面。珠海首个保障房—“沁园”预计给收入家庭提供800套的小户型，项目启动至今4年，还未完工。而金湾区的经适房等一些后续项目，也因为资金不到位工程进展缓慢。位于市区的大镜山水库南侧的保障房项目，计划要建806套保障性住房，珠海市政府于2011年2月18日举行了奠基仪式，但一直到9月28日才取得开工许可证，竣工日期已经推到2013年的12月份。

　　2011年，珠海政府与广东省政府签下军令状，确保完成新增建设保障性住房7910套，并“力争超额”。然而关于保障房数据注水、回迁房是否纳入保障房范围的争论也不绝于耳。见习记者 罗文范

【 作者：胡可璐  编辑： 】