北京豪宅去年成交占比达3年来最高

　　自“京十五条”颁布实施之后，以刚需为主导的北京新建商品住宅(不包含保障房)市场成交冷淡，而相对于普通住宅市场的低迷，豪宅市场成交相对较好，成交占比和业绩占比均连续攀升。据链家地产市场研究部统计，2011年北京豪宅销售超500亿元，成交占比为3年来最高，而亚豪机构统计数据显示，仅2011年12月北京公寓豪宅就劲销40亿元，占市场总销售额的三成。

　　高端项目稳步上升

　　据了解，2011年期房新入市项目有208个，签约套均总价在500万元以上的有44个，签约率为31%，只比整体签约率低了10%左右。链家地产首席分析师张月认为，虽然2011年楼市调控政策使投资性购房被排除在限购门槛之外，整体市场新建商品住宅成交量缩水严重，但相对于刚需市场的滞销情况，高端项目却表现较为良好。即使限购，基于投资和改善的两种意愿依然较强。在房价没有得到有效平抑之前，购房者交易的“投资化”行为不会在短期内消除，因此，高端物业的成交还会保持上扬的趋势，未来在新建商品住宅市场的成交比例还会上涨。张月认为，大部分购买豪宅的人群具备较高的投资意愿，由于城区项目具备更高的稀缺性，其在交通、教育、周边配套设施等方面也具备成交优势。从升值潜力来看，东城、西城、朝阳、海淀四个区域最为明显，如钓鱼台七号院、天安国汇、缘溪堂等项目，单价与去年相比上涨幅度都超过3成，由于这部分购房群体定位特殊，要求具备充分的购房实力，不太会因为商品房市场整体低迷而调低售价，预计后市价格依然会以稳步上升为主。

　　竞逐热土看准需求

　　亚豪机构副总经理高姗分析，公寓豪宅代表住宅开发的最高水平，当然资金投入和产出规模也都很大。2011年公寓豪宅成交量大涨推升房价走高，并成为刺激豪宅项目加速上市的核心动力。因为在政策调控压力下，在房地产市场中寻找细分市场，是众开发商的当务之急，而中低端市场拼价格的竞争手法，正在扼杀企业的利润空间，不过，随着土地价格的高企，在成本压力的倒逼之下，一些以往开发普通住宅为主的开发商不得不转而开发高端项目，可以预见未来豪宅市场将成为被竞相追逐的热土。高姗认为，转型高端的开发商除了要面对市场压力外，开发豪宅的资金投入规模、资金回笼周期、产品与建筑的品质标准等多个方面都与普通住宅项目大不一样，虽然公寓豪宅的市场表现没有受到低迷市况的过多影响，但如果开发企业盲目乐观，没有细致雕琢产品，了解客户需求，依然会造成项目滞销。（记者 赵昀）

　　豪宅贡献去年三成以上销售业绩

　　据链家地产市场研究部统计，截至2011年12月22日，北京新建商品住宅成交约5.6万套，其中，单套总价在500万元以上的豪宅项目成交5080套，占比为9.0%，为2009年以来最高值。另外，2011年期房新入市项目有208个，签约套均总价在500万元以上的有44个，签约率为31%，只比整体签约率低了10%左右，销售金额达到218.6亿元，占所有项目销售额的32.4%，贡献了3成以上销售业绩。此外，2011年全市成交的120余个套均总价在500万以上的豪宅项目，成交均价在4万元/平方米以上的占比最高，达到38%。这些项目的平均成交面积不足250平方米，大部分位于朝阳、海淀、丰台等城区。

　　今年上半年将有十余公寓豪宅入市

　　亚豪机构统计数据显示，2011年北京市住宅成交总量仅9万套，创下了2006年有网签记录以来的最低点，然而，北京市报价超过4万元/平方米的公寓豪宅累计成交5995套、90.9亿元，同比2010年成交套数、面积分别大增了43.7%、30.2%。此外，2011年四季度以来，70余个在售的公寓豪宅项目平均报价都超过6万元/平方米，并于年底飙至60531元/平方米的新高。据统计，2011年北京市公寓豪宅项目有24次推盘记录，而仅2012年上半年，北京就将有紫御华府、顺景石上清泉、燕莎世家、远洋万和公馆等10余个公寓豪宅新盘计划入市。

【 作者：张慧鑫  编辑： 】