房地产行业迎来新拐点 今年调控或定向放松

　　2011年，对宏观经济和房地产都是一个重要的转折期。从宏观经济来看，2011年中国经济结束了自2003年开始的高速增长周期，宏观经济政策逐步回归正常，持续宽松的货币政策回归稳健。房地产行业在自身发展和严厉的调控作用之下，也正发生巨大的转折，从野蛮生长期逐渐向正常化回归。根据世联地产最新发布的2011年中国房地产市场回顾与2012年展望报告，中国房地产行业正迎来新拐点。

　　2011年成行业拐点之年

　　该报告指出，2011年是中国房地产行业真正的拐点之年。随着调控的持续和深入，中国的房地产行业正在发生着质的变化，这些变化将引领中国房地产行业进入一个新的阶段。

　　拐点一：新的市场格局。从1998年住房市场化改革开始，商品房取代了福利房成为我国住房的最主要来源，形成了商品房为核心的一元化住房供应结构。这偏离了1998年制定的商品房和保障房双轨并行的住房改革初衷。2011年提出一年内建设1000万套，五年内建设3600万套的目标。这将彻底打破了原有的一元化住房供应格局。“市场为主，保障为辅”的住房体系将会在未来几年逐步形成，从而打破长期以来单一的住房供应结构，新的市场格局将逐步形成。

　　拐点二：新的行业格局。市场自身的发展加上持续的行业调控，导致中国房地产行业的集中度迅速提升，新的行业格局在逐步形成。行业集中度的提升，主要从大开发企业占全国的销售比例和行业并购两个角度来看。全国商品房销售额排名前20名房企的总销售额占比不断上升，2009年占比11.89%，2011年占比上升到了15%左右。行业并购案例数量和金额也在不断上升。清科研究中心数据显示，2011年前11个月，房地产行业并购100起，并购金额307.4亿元。而2010年的并购案例是84起，并购金额168.72亿元。2005年至2009年的5年间，并购案例才132起，并购金额260.32亿元。

　　拐点三：新的市场空间。数据研究显示，一线城市在中国商品房成交面积中的比例越来越低，而三四线城市所占的比例已经从2005年的50.8%上升到66.1%，三四线城市已经成为中国房地产市场新的市场空间。中国房地产市场空间的转移，除却经济发展、人口转移等因素外，更重要的一点，是历次的房地产宏观调控作用的结果。2007-2008年的调控，催生了二线城市和重点三线城市房地产市场的繁荣；2010年至今的这一轮的调控，则是提前激活了三四线城市房地产市场的发展，这种趋势在2011年表现得更加明显。

　　拐点四：新的商业模式。传统商业模式的土壤已经发生了质的变化，主流开发商开始探索新的商业模式。从根本上来说，过去几年土地价格持续上涨，并且土地价格上涨的速度超过了房屋价格，这导致了开发商的利润率出现了持续下降。在土地资源稀缺的情况下，土地价格长期上涨的趋势难以改变，而房屋价格在国家持续的调控下上涨空间有限，这意味着当下和未来快周转的开发模式是主流。即便如此，在持续的紧缩政策下，快周转的主流开发商依然面临着资金链比较紧张的困境。这意味着目前开发商的商业模式正在逐步改变，探索新的商业模式成为了行业新的课题。

　　五大调整或成今年调控方向

　　据分析，2011年密集出台的调控政策已经对房地产市场产生了较大的影响，限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二三线城市全面蔓延。房地产市场目前的调整符合政策预期，也符合行业的长远发展，但房地产的“硬着陆”必然会对经济造成系统性的风险。因此，实现房地产的“软着陆”将成为2012年政府宏观调控的重点。

　　世联研究人士认为，2012年房地产调控政策将定向放松，并逐步完善制度的建设。同时，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策，为此，当前过于严厉的限购限贷政策有望放松，其它的配套政策也将逐步完善。预计调整包括：一是限购政策的调整。继续执行限购令并不意味着执行尺度不能做丝毫调整。由调控效果的显现和经济下滑预期的影响，2012年不管是地方政府还是中央政府，均存在较大的可能对限购令的执行细则作出调整。二是限价政策的调整。2012年，一二线限购城市房价下行的趋势仍将持续，三四线未限购城市将成为房价上涨的绝对主力。因此在2012年，一二线限购城市继续执行限价令已无必要，三四线城市的限价令对地方房价上涨仍然具有较大的约束力。三是针对首套房的限贷政策作出调整。首次置业和改善型置业是房地产市场中最稳定、最健康的需求。政府在促使房价合理回归后，或将对现有的限贷政策作出调整，将这部分合理需求释放出来以支持房地产市场的健康发展。四是保障房更为注重竣工量，保障房制度建设提速。住建部已将2012年的保障房开工目标下调至700万套，同时规定竣工量需达到500万套。由重开工量转而重视竣工量，地方政府难以在竣工量上做文章，保障房的建设更容易落到实处。保障房建设大规模展开的同时，保障房的配套制度也在不断地创新和完善，预计2012年，在保障房的建设模式和分配制度方面，将作出较大的调整和完善。五是房产税的试点城市和征收范围将扩大。2011年12月26日，国务院副总理李克强在出席中国财政工作座谈会时表示，要稳步推进房产税改革试点。从政府的表态来看，2012年房地产税试点范围的扩大已成必然。记者 李广军 杨文丽

【 作者：胡可璐  编辑： 】