【剖析】住建部无二次调控与住建部调研四地房租上涨

    房租大涨并非炒作所致

　　5月以来，伴随着物价上涨，多个重点城市的住房租金也明显上升，北京、上海、深圳、广州、天津、大连等城市的房租同比普遍上涨15%至20%，部分地段好、交通方便的房源，房租涨幅甚至高达50%。甚至有媒体称，房租上涨"堪比绿豆"。

　　对于前一段时间绿豆、大蒜等小品种农副产品价格的暴涨，发改委等部门给出的权威解释是，"幕后有游资在串通哄抬"。同样，房租上涨也被部分专家解读为"中介趁机抬价和炒作的结果"。

　　表面上看，房屋中介公司确实有炒作的嫌疑。在二手房销售量冰冻之后，房屋中介公司的生存遇到问题，希望通过租赁市场弥补收入的损失，租金上涨有利于中介提高收入。因此，要是能够炒作，它们是有炒作动机的，撺掇房东提租也是可以理解的。

　　不过，全国很多大城市"全面开花"式的提租行为，应该不是中介公司炒作一番就能办到的。

　　首先，中介行业分散，市场集中度较低，而租赁市场又十分庞大，个别中介机构不可能成功炒作甚至操纵租金价格。以北京为例，目前，市场上大大小小的房屋中介机构超过2000家，前五大中介在租赁市场上的份额，显然不足以决定价格。
　　其次，作为房屋租赁市场的供给方--房东，比中介机构更分散，人数众多，不可能主观愿意就能形成"价格共谋"。除了通过中介机构外，还有相当部分房屋租赁是房东与租客直接谈判达成的。如果为数众多、分散全国各地的房东都能形成"价格共谋"，那我们将很难再信任市场经济。

　　因此，在房租上涨过程中，中介至多是推波助澜，而不可能是始作俑者和主导者。房租上涨的原因，应远远不是中介炒作这么简单。

　　房租不断上涨的基础，无疑应是房屋租赁市场"供小于求"的趋势性关系。

　　如果说，高房价下越来越多的居民被迫选择"转购为租"，在短期内增加了租赁需求，是房租上升的初始动因。那么，人口向城市的流动并定居，是租金上涨的中长期推动力。与上世纪80、90年代不同，近五年来，人口流动呈现出的明显趋势，一是向大城市聚集，二是移民倾向加剧。其中，最典型的是，大学毕业生住房需求庞大。大学毕业生、公司白领、事业较成功的自由择业者等纷纷进入北京、上海等大城市，且"稳定居住"的持续时间逐年加长。

　　以北京为例，近几年该市的常住人口数量持续攀升。截至2009年末，北京常住人口达到1755万人，比2008年末增加60万人，北京已经连续三年年均增加常住人口50万人以上。如果以人均25平方米的居住面积计算，每年新增人口所需的住房面积高达1500万平方米，折合建筑面积约1900万平方米，以每套100平方米算，也高达19万套。而近年来，北京新建商品房远不足以满足这一新增住房需求，因此，新增人口的住房需求将主要通过租赁市场来满足。

　　另一方面，整体物价的上涨也对租金上升产生推动力。今年以来，包括粮食、蔬菜在内的多种商品价格显著上升。今年5月，居民消费价格指数同比涨幅突破3%，创近19个月来的新高。比较效应加之房屋维护成本的提高，也助长了房租的上涨。

　　不过，对于房租上涨的负面效应，政府有关部门也应引起重视。以目前的租金水平看，部分城市的城镇居民租金占收入的比重已接近40%，生活压力已然过大。而作为城市的管理者，在房价过快上涨时，出手调控防止资产泡沫；在房租价格大幅上升之际，更应当出台相应措施保障住房民生。(中国证券报)

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