分析：五大不同让商业地产开发更复杂
提醒：商业地产不能简单拼体量
你的商场经营面积10万平方米，我建个20万平方米的；你的是20万平方米，我建一个30万平方米的……这种比拼建筑规模的商业地产开发在各地基本上是一种普遍现象。“在商业地产开发中，对商圈的研究是绕不过去的内容。以10万平方米左右的购物中心来说，核心商圈的辐射半径为1.5~2公里，步行时间20分钟，能占到80%的消费份额”，张志东指出，做商业地产开发千万不能简单理解成为拼体量，“你盖一个30万平方米，我盖50万平方米，我最近在全国各地看，这种拼体量的做法，导致开发商把辛辛苦苦在住宅方面赢得的利润，有可能因为这一个商业项目开发就全部搭进去了。”
张志东说，现在国内很多地方都建新区，在新区里面盖很多的城市综合体，但是往往忽视了一个问题，就是城市综合体作为商业来讲，永远要记住关键要素是人流，没有人气就形成不了商气。如果盖出来的只是空盒子而没有人流，你的资本就在那里闲置，财务压力是非常之大的。
9月5日，新鸿基地产斥资217.7亿元拿下上海总价“地王”——徐家汇中心的一个项目地块。“别人都认为这是一个新的‘地王’，但是我不这么认为，新鸿基之所以敢拿地，是因为它有丰厚的底蕴。他在拿地之前会有慎重的考虑，对商圈、人流、市场、消费者层次、消费者行为、消费者习惯等都会进行充分的调研。”张志东认为，新鸿基敢拿下这块地，他成功的可能性占到90%以上。
数据：
前8个月郑州非住宅价格
同比下跌了1470元
商业地产市场出现的问题在国内多个城市都存在。以郑州为例，郑州晚报记者统计显示，今年前8个月里，郑州市区商住房销量出现5个月下跌3个月上涨、销售均价6个月上涨2个月下跌的情形；与此同时，非住宅市场上却出现了销量4个月下跌4个月上涨、销售均价6个月下跌2个月上涨的状况。与2013年1月份非住宅销售均价每平方米12647元相比，8月份这一均价为11479元，每平方米下跌了1168元；但是8月份的非住宅销量达到23.54万平方米，比1月份多卖9.88万平方米，呈现价跌量增之势。
从同比走势来看，今年前8个月郑州市区非住宅累计卖了141.24万平方米，销售均价为每平方米12291元；2012年前8个月的这两个数据分别为69.32万平方米和13761元；2011年前8个月的这两个数据分别为103.46万平方米和13014元；2010年前8个月的这两个数据分别为119.62万平方米和8396元。如果结合国家这几年的房地产调控政策来看，2011年住宅限购政策实施，使得非住宅受到追捧，价格也大幅上升；2012年非住宅价格虽然略有上涨，但是销量已大幅下滑；到了2013年，非住宅销量出现大幅增加，但是价格却降到了两年来的新低，比2012年和2011年同期每平方米分别下跌1470元、723元。
