长沙下半年成交量将企稳回升，力度有望超过上半年。徐晖铭 摄 本版制图/王斌
记者 洪虹 张芳圆
站在年中关口回望，过去的半年，长沙楼市活力四射，热点频现。土地市场活跃，新房市场稳中有升，二手房市场也在春天20%个税来袭之时，实现“大翻身”——交易量猛增；梅溪湖、洋湖湿地、滨江新城、高铁新城、金融生态区、湘江两岸、望城区……热点区域的楼市勃发，让长沙的城市价值再上台阶。
这些楼市表情，成为了买房人决策的最佳参考。也如剥茧抽丝般，为接下来的楼市走势与城市方向，埋下伏笔。
总结篇
1、“国五条”定调全年，长沙公布房价控制目标
2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。3月31日，长沙版“国五条”出台，公布房价控制目标，20%个税细则未提及。
2、多数城市量价齐升，长沙成交面积增长较大
2013年上半年，重点监测的30个城市中，有28个城市成交面积同比2012年上涨，其中温州涨幅最大达152.62%。重点城市同比2012年上半年均有不同程度上涨，其中长沙成交面积601.51万平方米，同比增长77.71%。上半年，重点监测的30个城市中，重点城市中除重庆外成交均价同比均略有上涨，其中长沙成交均价6802元/平方米，同比上涨6.88%。
土地篇
1、土地供应河西为主，主城区住宅类用地超五成
2013年上半年，长沙累计推出地块213宗，同比增长42.95%；土地供应总面积717.17万方，同比上涨7.47%。其中，内六区累计供应土地91宗，同比上涨31.88%；土地供应面积394.47万方，同比增长24.29%；今年上半年望城区土地推出最多，为44宗；其次是岳麓区，为23宗；芙蓉区和天心区土地推出较少，分别为5宗、3宗。截至6月底，长沙市商品房用地供地共计421.85万方，完成全年供地计划的47.51%。
2、多宗地块溢价成交
2013年1-6月，从土地拍卖现场的情况来看，房地产企业拿地的热情高涨，土地平均竞价次数增加，溢价成交土地比例有所上升，上半年推出的164宗土地中有119宗土地以超过土地底价成交，说明企业拿地热情较高。另外，5月楼面地价4710.51元/平方米，达到历史新高。
得益于企业资金充足以及对长沙房地产市场的看好，开发商拿地热情高涨，交易量大幅上升，上半年土地市场呈现出“盛宴”的特征。
3、品牌企业土地储备力度加大，本土房企争相拿地
2013年上半年，品牌房企中恒大地产、绿地、华润置地、龙湖、金地等5家房企均在长沙有拿地信息。品牌企业如步步高、蓝光等开始入驻长沙，上半年首次出现拿地信息。
值得注意的是，今年上半年长沙多次土地拍卖多宗土地均被中小开发商、非房地产开发企业甚至个人获得。另外，2013年上半年湖南本土房企的表现较为积极，成交38宗，占土地成交总数的23.17%，其中6月25日网挂023号宗地在经历99轮竞拍之后，被湖南广泰投资有限公司和湖南润联物业有限公司以47826.0万元摘得，成交价接近起始价两倍，溢价率高达98.7%，刷新了今年上半年长沙土拍溢价率纪录。
住宅篇
1、新增供应量月均过百万平方米
2013年1-6月，长沙商品住房累计新增供应569.39万平方米，月均近百万平方米，新增供应面积与去年同期相比，上涨42.98%。1月、2月受调控效应影响深入以及春节淡季的影响，供应量均在60万平方米以下。进入3月后，开发商开始抢抓市场刚需，积极大量推盘，新增供应量大幅上涨，3月为107.21万平方米，4月更是达到146.64万平方米的高峰，5月上市面积小幅回落，6月大幅上涨达到上半年最大值，上市面积180.74万平方米。
2、住宅成交量涨价稳
2013年1-6月，长沙住宅累计新增成交57483套，较去年同期增加26122套；成交面积为601.51万平方米，同比上升77.71%；成交金额为371.13亿元，同比增长88.75%；成交均价为6170元/平方米，同比上涨6.21%。(注：数据涵盖长沙县、浏阳市、宁乡县，含保障性住房)。
2013年长沙市月均销售9581套，月均成交面积100万平方米，相较于去年同期而言，长沙楼市销售较为乐观。楼市经过2月短暂低迷后，大环境下信贷有所松动，贷款利率有一定的优惠，开发企业则针对市场形势，积极降价促销，以价换量，抢占刚需市场；而刚需客户经过长期观望，受市场利好环境以及较大的价格降幅刺激，纷纷出手购买，市场销量大幅上涨，出现“金三银四旺六月”的现象。
3、长沙住宅供需基本平衡
截至2013年6月底，长沙楼市销供比为1.06，供求结构较为合理。截至2013年6月30日，住宅累计库存面积4918.05万平方米，较去年同期增加5.49%，库存面积从年初开始有小幅上涨的趋势，但随着后续供应量的增加，库存面积随之增加，出清周期也高居8.85月。以美国房地产来看，2006年住宅出清周期升至12个月时就深陷调整，因此目前长沙8.85月的水平依然乐观。
4、岳麓区成交面积近300万㎡ 内六区第一
2013年上半年，岳麓区成交面积逾282万平方米，较去年同期增加了约191万平方米，同比大幅上涨212%。究其原因，是区域内高性价比项目推动了岳麓区成交量的高涨。比如中海国际社区销售近8万平方米，华润橡树湾销售近6万平方米。
雨花区成交面积约205万平方米，排名第二，同比增长130%；芙蓉区由于土地稀缺，土地供应也相对最少，因此销售面积也是内六区中最少的，上半年仅销售约63万平方米。
从成交均价来看，开福区因商业项目与沿江高端项目较多，拉高均价至7430元/平方米；其次是雨花区，成交均价6627元/平方米。
商业篇
1、商业成交均价14420元/㎡，同比下降
2013年上半年，长沙商业市场成交量一直维持在高位水平。1-6月商业总成交量约68万平方米，，较2012年上半年涨幅达74%，成交套数为8195套，同比去年增加了3899套；价格方面，上半年全市商业成交均价为14420元/平方米，较去年同期有所下降，降幅约为2%。主要原因为内六区以外的三县(市)商业项目大量入市，其价格相对较低。比如浏阳市上半年成交均价不到9000元/平方米，直接拉低了市场均价。主城区中，雨花区和岳麓区由于是城市重点规划发展区域，因此是商业供应集中区域。
2、写字楼量价显著增长，高端写字楼增加
写字楼方面，今年上半年长沙市共计成交写字楼物业约33万平方米，较去年同期上涨约82%；成交金额超过60亿元，同比2012年大幅上涨210%；成交均价为18773元/平方米，同比增长超过87%。
近年来，持续的住宅限购政策以及长沙正在努力打造中部金融中心，市场传递的信号让置业者看到了投资的机会，市场需求一度保持旺盛，从而迅速抬升了今年写字楼物业的成交量。今年市场呈现出的另一特征是高档综合体写字楼项目逐渐增多，如德思勤城市广场、长沙开福万达广场等，都有着较好的市场表现。
3、商铺写字楼成交增76%
2013年上半年，长沙商铺和写字楼合计成交超过100万平方米，较去年同期增长76.72%。从单体项目来看，写字楼销售面积前五的项目成交面积与商铺相差不大。上半年万达主推的写字楼项目热销，成交面积1.63万平方米；奥克斯置业的奥克斯广场商铺取得了不错的业绩，成交面积1.52万平方米。
亮点篇
1、平价跑量项目更受市民欢迎
从住宅销售排行榜来看，前10名中有3个是中国房地产百强企业旗下项目：五矿建设、华润置地和中海各有一个，其余7个项目都是平价刚需跑量项目。
耐人寻味的一点是，十大上榜项目均价6470元/平方米，全部低于6802元/平方米的市场均价。总体而言，符合刚需消费特征(首次置业和改善型)的中小户型、中等价位楼盘，始终是这一轮调控以来楼市成交的主旋律。
2、品牌企业领跑市场
2013年上半年，万达、恒大、五矿、华润、绿地领跑长沙楼市；销售前三十的企业继续占据市场38.19%的份额，其中中国房地产百强企业近五成，而湖南省房地产知名企业占据16席，消费者购房品牌意识加强。
从销售增速看，长沙销售前五的企业，绝大部分销售实现了不同程度的同比增长，其中五矿建设增幅最大，达到130.20%；其次是华润置地，同比增长91.90%。
对比全国增速看，长沙销售前五的企业中仅绿地在长沙的销售增速低于其全国增速，其他企业长沙增速均高于全国增速，其中万达高出62个百分点；其次是华润置地，高于47个百分点。
3、120㎡以下面积段占7成，两房占比超4成
今年上半年，长沙商品住宅两房户型成交25708套，占总成交量的41%。与去年同期相比，中小户型进一步增加，一房和两房成交占比同比均出现小幅上升，而三房和四房及以上户型成交占比同比均出现下降，需求结构的变化表明长沙首次置业更加突出。
上半年，长沙商品住宅成交结构中，90-120平方米最受欢迎，成交套数占比31%；其次是60-90平方米(含)，成交套数占比27%；60平方米以下和144平方米以上面积段占比均不足15%。
展望篇
1、热点城市可能成为调控重点
在“新政”的调控下，主要城市新房、二手房成交量明显下行，价格快速上涨势头有所抑制，1-5月全国房地产市场各项指标增速全面放缓。“国五条”出台对市场短期报告起到了较为明显的抑制作用。但是由于部分热点城市的刚性需求及改善型需求庞大，需求仍在观望增长，而供应却呈现紧缩，供需矛盾依然突出，房企及购房者的市场预期仍然向好，一线及部分二线城市的房价上行压力尤大。此类城市若未来市场仍持续高位高温，地方及中央政府在下半年将可能对调控政策进行加码。
展望2013年下半年，如果市场加速升温走势不改观，势必引起中央高度关注，不排除下半年房产政策出现收紧的风险。由于中国宏观经济增速下滑趋势未得到根本扭转，房地产牵涉上下游众多产业，考虑到“牵一发而动全身”效应，故即使房产政策调整，将以微调为主。总的来讲，2013年下半年经济政策环境不会太差，在不出现政策调整的前提下，房地产销售形势总体看好。
2、长沙或量价上行，但增速放缓
供应方面，长沙土地供应充足，土地成交放量将带动新开工面积进一步上升，投资增速也将稳中有升；下半年仍会出现推盘高峰，供应量季节性加大，潜在供应充足，全年保持增长问题不大。
成交方面，在推盘力度加大的带动下，长沙下半年成交量将企稳回升，力度有望超过上半年，全年必然好于上年；商品房销售面积增速下半年将进一步上涨，绝对水平将再创新高。成交虽可能因为供应上升而增长，但库存水平仍在高位。长沙价格同比与环比涨幅均将趋缓。
房企方面，未来房企资金面将逐步改善，在土地储备充足的情况下，企业开发热情将持续高涨。
(感谢中国指数研究院长沙分院的独家数据提供)
