转眼间，2012年又过去了一半，上半年广州的房地产市场的进展可谓是在意料之中，又在意料之外。在经历了一季度的楼市量价齐跌后，二季度开始一手住宅市场在成交上逐渐有了起色，而且更出现了成交量大涨的“红五月”。据数据统计显示，今年上半年广州全市一手住宅共成交39566套，而在二季度的成交量就达到了23750套。随着5、6两月成交的快速回涨，业内对于今年楼市趋势的判断也比今年初更为积极，甚至有分析称，在下半年广州楼市将有可能反转。
楼市十大关键词
刚需房
2012年上半年，不少开发商采取“以价换量”策略，大量投放“刚需房”，在一系列优惠活动的刺激下，大量刚需购房者入市，成交量在楼市回暖态势下一路升高，而之前一些犹豫不定的刚需买家开始进一步“抄底”，专家分析，目前房价已经稳住，有着住房刚需的买家已经开始积极入市，下半年“以价换量”的政策将逐步收紧，开发商也将推“改善房”为主。南方日报记者 蒋哲
毛坯价
3月开始，楼市刮起“裸卖”之风，从郊区蔓延到市中心。楼盘的“去豪宅化”貌似成为了一种趋势，从大户型改成小户型，从精装到脱光，整个市场改走经济型路线。存货压力，使得房企不得不开始卖起了毛坯房，对刚需一族来说，未必不是一件好事，大大降低了购房门槛。但也有业内人士分析，精装变毛坯，更多只是开发商促销的手段，并不是开发商让利的实质，只要降价到位甚至一步到底，还是能重新激发起近期被压抑的刚性需求。南方日报记者 蒋哲
日光
在楼市回暖的大势所趋下，在五一、端午等节假日中，尽管广州楼市新推的楼盘并不多，优惠折扣也比较常规，但人气却与去年端午的人淡客稀大相径庭。番禺几个新开盘的楼盘半日就几乎“日光”，刚需客忙着“抄底”，销售现场热火朝天。城区中小盘也有不少市民捧场，人气回升，有楼盘更出现购房者通宵排队的情况，也有楼盘不得不实行人流限制措施。南方日报记者 蒋哲
政策微调
据北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，内容涉及限购政策、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。除芜湖、佛山、成都等因为微调触碰到了限购红线，政策颁布不久就被“叫停”外，其他政策基本都得到默许。南方日报记者 蒋哲
首改买家
刚性需求只能解决“温饱”，改善型市场的战绩，将决定房企未来。今年上半年，刚性需求的释放，房企只用了优惠降价一招就使市场回暖，而在刚需者纷纷入市之后，针对第一次购买改善型住房的“首改买家”的市场争夺战才刚刚打响，随着房贷利率等种种外部因素的放宽，“首改买家”的春天也即将在下半年来临。南方日报记者 蒋哲
保障房
广州市国土房管局数据显示，截至6月25日，广州市4万套保障性住房(不包含货币补贴)已开工5804套，仅占总数的14.5%，而去年同期的完成率则超过40%。由于上半年开工率不到15%，余下的85%将于下半年开工。根据广州市国土房管局披露的“广州市2012年保障性住房建设计划项目一览表”，将有20个保障房项目集中在今年10月份开工。
广州市住房保障办指出，与去年相比，今年广州保障房新建项目均从土地红线实物储备阶段开始实施，部分项目需调整控制性详细规划方案后再推进相关设计工作，前期工作难度也更大，但经核对项目进展情况，可以确保按时完成年度开工任务。记者 蒋劲劲
房贷利率
房贷利率优惠是今年购房者非常关心的信息，而在上半年信贷政策的松动使得银行在房贷利率方面也有松动。此前，就曾传出国内一些大型国有银行可以为优质客户申请房贷利率8.5折，甚至7折优惠，但随后这些银行都出面澄清。而近日四大行中也有银行也被报道称接到通知“合格客户”可以得到8.5折利率优惠。对于7折和8.5折房贷利率优惠，目前大的银行仍然没有明确松口，但房贷利率优惠已较去年有了较大的松动，起码目前首套房9折利率优惠已经在市场较为普遍。记者 蒋劲劲
低首付
今年上半年，购房首付门槛也刺激买家入市的重要因素。在广州周边的二三线城市不断有楼盘推出由开发商垫付，买家购房一成、二成首付的优惠。而在广州，公积金中心也重申首套房公积金贷款可申请两成首付。
今年5月，在庆祝广州建立住房公积金制度二十周年的宣传和业务咨询活动中，广州住房公积金管理中心相关负责人重申，目前公积金贷款可以申请两成首付。而且据透露，在近期批出的公积金贷款个案中，首付两成的比例占到约一成。
限墅令
近日，国土资源部、国家发改委在联合印发的《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》中，又再次明确了“禁止别墅类房地产开发项目”的规定。
新近出台的《禁止用地项目目录(2012年本)》中明确指出：禁止别墅类房地产开发项目。而在《限制用地项目目录(2012年本)》中则强调：住宅项目容积率不得低于以下标准：1.0(含1.0)。在保证品质的前期下，纯别墅楼盘的容积率往往都在0.3-0.8之间。这条规定，是再一次从事实上让纯别墅用地成为“绝版”。南方日报记者 蒋劲劲
降息
中国人民银行6月7日宣布，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
以20年期限的100万元放贷计算，按照等额本息还款方式，此次降息前利率为7.05%，月均还款7783元，支付利息总额86.7927万元；而按照降息25个基点之后利率为6.8%，月均还款7633.4元，下降了接近150元，利息总额83.2万元，减少了3.6万元。
量价同比再度上涨
总结今年上半年广州楼市的表现，最明显的就是成交量与房价两个关键指标的走势。
据网易房产数据中心监控显示，在今年前三个月，广州十区二市一手住宅成交套数是15527套，比2011年同期的18043套降幅达到了13.9%。而前三个月的一手住宅均价为11694元/平方米，相较于2011年的第一季度幅度也有3%。从数据上看，在今年的前三个月，在一手住宅方面无论是成交量还是成交均价都出现了明显的下跌。
但这种情况在二季度则出现了大幅的好转以至于即使是在一季度的阴影之下整个上半年的统计数据都出现了逆转。据日前公布的今年上半年6个月广州总体的楼市数据显示，上半年广州全市十区二市一手住宅市场共成交39566套，成交均价又重回到12000元/平方米水平以上，为12070元/平方米。而回顾2011年上半年，广州全市的一手住宅成交套数为38152套，成交均价为12016元/平方米。从数据上看，无论是成交量还是成交均价，涨幅尽管并不是太大，仅为3.7%和0.4%，但相比于第一季度量价齐跌却有明显的不同，2012年上半年比去年同期都出现了增长。
微调不断刚需入市积极
今年4月可以说是今年上半年楼市的一个关键转折点，广州楼市的价量齐跌也是由那个时期开始出现“回转”。而支撑这种现象的无疑就是各地不断出现的政策微调。
事实上，今年楼市的调控政策也如年初业内众多专家所分析的那样并没有发生大的调整。特别是在限购和限价方面的政策不但没有松动，中央政府还不断强调要继续走严。但随着二季度的到来，有利于刚性需求者入市的微调不断出现。特别是在信贷方面的松动更是使得首次置业者和二次换房家庭的入市变得更为容易。先是8.5折房贷优惠利率的出现，接着是公积金贷款首付二成被重申，目前市场上一些中小银行甚至可以做到首套房7折房贷利率优惠。这些变化，使得不少本在观察的购房者开始纷纷进入市场。
在今年的五一、端午两个假期广州楼市中，一些有较大优惠的楼盘都取得了非常好的业绩。特别是在端午，更有部分楼盘交出了“日光”成绩单。而支撑这些楼盘成交的绝大部分都是有着自住需求的购房者。
产品优惠双管其下
与去年相比，今年上半年广州各大开发商的市场策略更为明确，以一切手段拉动营销。经历了2011年楼市低迷以后，房企期盼的调控政策变向已经不现实了，在资金的压力之下，积极卖楼成为必然的选择。记者发现，在2012年前6个月无论是新开的楼盘还是推新货的旧项目无论在产品上还是定价上都相比以前有了明显的不同。
中小户型成为上半年广州一手住宅市场中最常见的产品。早在去年底，推出适合目前刚性需求购房者的产品已经成为不少开发商应对市场的策略之一。在上半年广州市场中，不但番禺、花都、增城等郊区领域推出了大量以一房、两房户型为主力产品的项目，即使是在广州中心城区所推出的项目当中，很多也是主打着刚需户型，如海珠区珠江地产旗下的罗马家园项目所推出的中小户型产品就受到了市场的热捧。甚至一些原本推高端别墅的项目，也推出了不少中小面积的住宅，像番禺区的招商金山谷，此前一直主推别墅，而在今年也推出了住宅，最小面积更是小到30多平方米。
除了产品的转变，刺激成交最关键的仍然是价格。今年可以称得上是近几年开发商放开优惠程度最大的一年。在折扣优惠方面，很多楼盘都低到9折甚至8折，而特价房、一口价单位更是屡见不鲜。2012年上半年楼市的成交量回涨，开发商对于房价调控起到了关键的作用。
热销楼盘TOP10
1、碧桂园凤凰城
在2012上半年广州楼市销量排行中，碧桂园凤凰城以绝对优势拔得头筹。网签套数1349套，成交金额约15.3亿。成交价格仅7800元/平方米；相比去年3月11077元/平方米的价格，下降幅度近三成。以价换量，收到良好效果。目前凤凰城在售天麓山2期105-135平方米全新实用三房，两梯四户、南北流向，毛坯均价约7500元/平方米。同时在售全新104-118平方米精装三房，售价约95-110万元，折合均价约9000元/平方米。
2、雅居乐剑桥郡
雅居乐剑桥郡是今年上半年广州最旺销的楼盘之一，据统计数据显示，该楼盘在2012年前6月共成交住宅947套，名列全市楼盘成交总量的第二位。
在今年，剑桥郡主要推出了两个全新的组团，分别是“悦”和“天幕”。“天幕”推出的一幢超大面积纯复式单元，总量60套。而“悦”则是主推大面积住宅，由3栋住宅楼构成，总有284套住宅单位，户型为139-194平方米的四房单位以及113-130平方米两房单位。在端午假期，“悦”组团推出首日便基本售罄。南方日报记者 蒋劲劲
3、翡翠绿洲
翡翠绿洲，在上半年广州楼市销量中以成交944套名列第三。至今，项目已开发了别墅产品、高端洋房和商铺三种产品。目前在售部分“鹿鸣山”135-204平方米三四房单位，毛坯售价7500元/平方米起。而第五、六期“金色凡尔赛”组团目前剩六期的105平方米两房，售价6600-7400元/平方米，首付最低只需12万元起；五期的120平方米三房，均价10000元/平方米，带3000元/平方米精装修。
4、南沙滨海花园
南沙滨海花园在2、3月启动内部团购，受到市场疯狂追捧，直接带动热销，并拉动南沙区域成交数据。南沙滨海花园八期隽城组团主推毛坯单位。企业团购均价为6500元/平方米，小户型单位毛坯团购价为7000元/平方米，户型为94平方米的两房至172平方米四房多种户型。而带2000元/平方米精装修的单位均价在8000-10000元/平方米。在3月，由于该盘的团购冲刺，南沙出现一周内成交套数环比大幅上升，凭借滨海隽城网签375套，位居广州全市网签第二。
5、保利西海岸
得益于央企背景的保利地产，在广州区域上半年销售金额突破百亿。而旗下的保利西海岸也不负众望，上半年卖房837套。而地处6号线地铁上盖的西海岸，也是销量前十楼盘中价格最高的，成交均价16728元/平方米。保利西海岸产品覆盖面广，多种房型在售：主打汇海组团89-93平方米小三房的刚需产品，也有英伦花苑组团96平方米舒适三房，以及领海组团约248平方米的改善性大户型。
6、富力金港城
随着富力系楼盘五月的降价促销，富力金港城得以热销818套房源。富力金港城经过四年的努力，各项新城市主要配套蔚然成型。富力金港城推出H20-H25观景楼王，户型有78平方米园景两房、97-125平方米南向大小三房，均价6800元/平方米，带2000元/平方米装修。在户型设计上，由于使用率超过八成，每个空间都做得比较宽敞、舒适，不管是初次置业还是改善型买家，都可以在这里寻找到自己的心水户型。
7、锦绣半岛
据数据，今年3月份锦绣半岛签约套数385套，位居广州第6，而在上半年锦绣半岛共成交815套，名列全市楼市成交的第7位。其中五一期间，锦绣半岛推出全新东区14座120-190平方米中庭楼王，前后双景观阳台设计，可对望珠江和俯瞰园区中心湖景，货量一共59席。
而在端午时锦绣半岛新推出17座单位，产品户型为92-96平方米的三房单元，共124套，售价13000-14000元/平方米，带2000元/平方米的装修。
8、万科府前一号
万科府前一号是今年上半年南沙成交热门楼盘，在广州全市的成交统计中，今年前6个月，万科府前一号总成交达到721套，总成交金额达到5.8亿多元。
万科府前一号目前主推B区洋房，主要为140平方米的一线湖景四房，带装修售价在9000-10000多元/平方米之间。此外，E、F区仍有120平方米的三房和140平方米的四房单位在售，其中E区为毛坯单位，均价7000多元/平方米；F区为带装修单位，均价8000多元/平方米。
9、锦绣半山御景
锦绣半山御景是今年上半年广州增城市除了翡翠绿洲外最热销的楼盘，总网签成交为638套。值得注意的是，锦绣半山御景也是上半年广州楼市成交最好的10个楼盘中均价最低的，上半年网签均价只为4962元/平方米。
锦绣半山御景新推出40-80平方米精品小户，投资自住两相宜！旧带新购指定户型双方最高享5000元管理费。均价约5500元/平方米，最低首付9万起。根据网易房产数据中心统计显示，锦绣半山御景近一周共网签27套住宅，成交面积为2595平方米，成交均价5248元/平方米。该项目现有310套住宅未售。南方日报记者 蒋劲劲
10、保利东江首府
号称广州东唯一百万方综合体的保利东江首府，在端午节加推“天际墅”楼王的带动下，上半年成交627套单位。保利东江首府所处东江新城，发展前景有所期待。全新南向江景二期“江边墅上”新园林示范区已于5月19日开放。目前新组团为124-135平方米三房、169平方米四房豪华装修单位，户户南向俯瞰整个别墅区，远眺一线畅阔江景。
龙斌：建议有条件购房者现在就出手
专家观点
合富置业首席市场分析师龙斌在接受记者采访时指出，下半年成交保持目前回暖的机会很大，而房价逐渐走稳，总体缓慢小幅度回升的机会也很大。由于核心区域供应量少，前期超低价入市、资源稀缺型的楼盘可能会小幅度上调价格，而外围楼盘由于供应集中，竞争激烈，价格会平稳，以价换量仍是奏效的销售策略。
龙斌给购房者建议，在目前的状况下，对于刚需购房者来说，如果有需求，有能力购房，那么可以立即选择自己喜欢的物业入市，可以说从去年底到现在都是很好的入市机会，“如果是想投资现在的机会也不错，可以选择回报高、潜力大的楼盘进行投资，尽量选择一些核心区域中核心、高端的楼盘。我个人不建议抱着想抄底的心态买楼，抄底很难，底究竟在哪儿谁都说不准，还是应该根据自身的实际情况买房，所谓的‘底’说不定正在过去，或者已经过去。”
黎文江：房价可能结构性上涨
“下半年房企不会再下调房价，以价换量的策略已经完成了使命，房价见底，正是买涨不买跌心态的改善型需求入市时机。”合富辉煌首席市场分析师黎文江在接受记者采访时分析，下半年楼市的走势比较清晰，由于上半年很多刚需购房者已经入市，因此开发商会开始大量供应大户型和豪宅，而整体成交量将维持在现有的回暖态势，但从具体成交上看，刚需买房的价格将会被改善型购房者买房的价格替代，因此房价从整体上说会有结构性上升。
“上半年，房地产企业‘以价换量’，‘推出中小户型’的市场策略获得成功，刚需成交量持续上升。能够吸引刚需大量入市的价格，自然就是合理的房价。”黎文江表示，开发商将不再采用以价换量的策略，摆在第一位的不再是楼盘的价格优惠等，而变成楼盘的品质。南方日报记者 蒋哲
肖文晓：不排除会小规模提价
“成交量可能进一步上升，但因为信贷等等因素，不会出现大幅反弹，而是保持小幅上升的趋势。”满堂红研究中心高级主任肖文晓在接受记者采访时指出，上半年结束后，买家对楼市的预期发生了变化，从大多数抱观望态度转变成了积极入市的态度，究其原因是因为地产商“以价换量”的策略以及不断出现的政策微调，买家会惧怕国家出台救市政策，由此导致他们积极入市。
肖文晓分析，另一方面，从目前的成交量水平来看，开发商手中的库存还是比较高，不太可能采取明显的提价策略，“下半年‘以价换量’的幅度会大幅减小，因此不排除房价还是会小规模提升”。
下半年新货充足
市场展望
2012年上半年已成过去，随着市场的回暖，开发商们推货积极，下半年广州或将继续迎来楼市新盘高潮。据搜房网数据监控中心的统计，2012年广州上半年共有121个楼盘推新，而在下半年广州十区二市预计将有141个楼盘推新，比上半年实际开盘数量121个多20个。
7月预计有47楼盘推新
据搜房网数据监控中心统计，广州十区二市预计共有47个楼盘在7月推新，同比去年同期增加12个，环比今年6月增加3个。其中中心六区的推新楼盘增多，预计有15个楼盘，环比6月多5个。而在郊区，则预计有32个楼盘推新。而值得注意的是，在7月预计会推出别墅产品的项目共有6个，刷新了今年以来单月别墅推新的数量纪录，这些项目分别位于花都区、增城市和从化市。
对比“大户型放量探市”的6月份，7月份的这批新货中除了刚需产品，亦不乏改善型的大户型物业和别墅产品，比较明显的特点是市区的改善型新货较多，郊区中小户型的刚需产品选择较为丰富，而花都、增城和从化均有别墅产品推出。
郊区仍是推货重区
番禺、花都和增城这三大热门区域货量充足，三个区域分别有27、22和15盘推新，占全市推新总量的45.39%。
其中番禺区的大学城板块推新楼盘非常多，而且主推大户型产品，而市桥板块则刚需产品选择丰富。得益于地铁9号线即将开通的利好消息，花都区的楼盘也积极推新，尤其集中在汽车城板块和区府板块。位于广州东部的增城下半年则有多个楼盘推出改善型大户型和别墅产品。
番禺作为广州最热的置业区域，2012下半年，预计推新的楼盘达27个。而大学城片区也将是下半年广州楼市中最旺的区域之一。在番禺预计下半年推出的14个全新项目中，大学城占了其中的4个。
此外在番禺的市桥板块，越秀可逸系列两盘面世，雅居乐的项目预计也会持续推新，市桥东的东湖洲项目也将持续加推。另外，源海金沙湾项目已经取得预售证，市桥板块的楼市下半年也会十分热闹。
市区26个全新盘值得关注
据统计，下半年广州中心六区的推新楼盘有51个，全新盘超过一半达26个。2012上半年，中心六区推出新货的项目集中在海珠和荔湾。而下半年，供货的大区则转到天河和白云。数据显示，天河下半年新盘量达13个，而其中6个位于珠江新城板块。板块内比较耀眼的全新盘包括侨鑫·汇悦台、兰亭荟、尚东君御等。
另外，下半年，白云的新盘量亦达11个之多。新货分布于白云新城、金沙洲、京溪路、广州大道北等各个板块，白云新城货量占4席之多。其中白云新城的高端项目中海云麓公馆有望在年内首次面市。而货量充足的金沙洲下半年将主推改善型产品。
荔湾、海珠下半年推新有望延续上半年的势头，而新货很少的越秀亦会有6个项目在下半年推新。荔湾下半年的主要战场在芳村板块，4个品牌大盘将会持续推新。海珠方面亦有不少全新项目涌现，包括位于江南西的可逸锦苑和可逸隽轩，革新路的银山蓝岸，赤岗板块的合生·紫龍府等。越秀方面，北京路商圈是下半年最大的亮点。由于推新的项目均在名校附近，3个楼盘的上市有望缓解老城区学位房的需求。
而位置相对较远的黄埔区下半年亦有5个项目推出新货。除了早早吹风的万科金色悦府外，还有东城华庭、东港花园、都会新城等，项目基本主推刚需户型。
