正确认识政府对住房价格的调控

　　政府直接调控土地价格。我国实行土地公有制，国家和集体分别是土地的所有者。根据我国土地资源的开发和利用制度安排，政府垄断一级土地市场，国家需要增加建设用地时由政府统一向集体组织征收，再通过行政划拨和市场竞价的方式出让土地。因而我国政府实际上是全社会土地资源的调控主体。政府的行政划拨用地主要用于社会公用事业的发展，由于公用事业的用地政府只有投入而无产出，其投入差额需要政府从土地的市场竞价出让收益中获得。从这种意义上说，政府通过市场竞价取得的土地收入越多，政府才有更多的收入兴办社会公益事业。但“土地财政”一旦超过了经济发展和人民群众的承受能力，又会造成“土地财政”的崩盘。因此，政府要对土地竞价出让进行控制，不能放任市场竞争确定土地价格。尤其是住房建设用地的出让价格要限制在与社会生活收入大体相当的水平上。目前我国各地对地价的控制已有了一些成功的经验，如北京市在长阳国际城实行的“限房价、限套型，竞地价、竞房价”方式，成功地把地价限定在一定的空间内由市场竞争决定，有效地防止了房价的过度上涨。

　　运用经济杠杆抑制投资和投机性购房。房产所特有的可使用性和财产性功能，使其具备了一般商品的存储价值。尤其是我国居民有较高的储蓄倾向和添置保值增值财产的习惯，大多数人拥有一定的购买力时，首先就会考虑添置房产。为了限制一部分人对住房的投资和投机性储备，政府可借鉴国外对房地产实行征税的做法，通过税收政策工具调整住房市场的供求关系。比如，对空置房屋的房主设置“空置税”，增加住宅租赁市场的供应量。又如，设立住房土地占用税，为了节省土地资源，政府要设置居民住房基本标准，对超面积建设的特大型住房或别墅征收土地占用税。

　　加强保障房建设，增加住房供给。建设保障性住房，由政府直接掌握一部分房源，分配给低收入水平家庭居住，是世界各国调节住房分配的通常性做法。政府建设保障房的功能具有双重性，一方面，通过对低收入家庭的住房资助，实现国民收入的再分配，保证社会公平；另一方面，政府建设保障性住房，能够在短期内增加住房供求总量，减少市场需求压力。同时，政府对保障房的直接定价会引导市场价格的走向，有利于房价的基本稳定。目前我国提供的保障房覆盖面与社会需求还有很大差距，主要原因是保障房的建设需要政府大量的投资。在我国政府财力不宽裕的条件下，可以动员企事业单位利用自有资源参与保障房的建设。政府也要从政策上加强对保障房的统一管理。

　　发挥市场机制功能，保持住房调节的可持续性。根据国家有关部门测算，从现在到2030年，将是我国工业化和城市化快速发展时期。工业化和城市化的过程伴随着大量的农村劳动力从农业产业向非农产业的转移、农民向市民的转移，这个过程能否顺利实现，关键在于解决好农民的低成本进城问题。因此，调节好房价不仅关系到群众的基本福利，也关系到城市化的推进。推进城市化最有效的手段在于运用市场机制。市场机制在政府调节市场房价、促进农民进城中的作用主要有以下方面：一是引进社会多主体竞争，降低建房成本，使具有竞争优势的产业或部门能够吸纳更多的农村劳动力进入。二是通过住房建设用地的有限市场竞价，引导产业和人口在不同的区域布局，尤其是向土地资源相对充足、价格相对低廉的区域布局。三是住房价格主要由市场决定，有利于形成多房型、多种价格形式的住房体系。在市场经济社会，具有商品属性的住房建设基本由市场调节，始终是我国住房建设改革的方向。但住房的社会属性又决定了住房的市场调节要在政府的引导下进行，市场调节的滞后和失灵必须由政府事前防范和控制，从而形成我国独特的政府引导市场、市场调节住房供求的可持续发展模式。(蔡玉峰)

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【 作者：张慧鑫  编辑： 】