正确认识政府对住房价格的调控

　　去年以来，国务院先后发布“国十条”、“国八条”，对快速上涨的居民住房价格进行调控。目前，调控已初见成效，但要从根本上稳定住房价格，还需要对调控面临的难点进行深入分析和破解，将政府的科学调控措施进一步落实。

　　一、政府调控房价面临的难点

　　我国从1998年开始取消福利分房，转向由市场调节住房供求以来，用10年左右时间就解决了大多数居民的住房问题。但住房的市场化改革也带来了房价过快增长、房产资源占有不均、房地产业波动较大等问题。这些问题产生的原因比较复杂。

　　社会公平与市场效率的矛盾。政府调节住房供求遇到的最主要矛盾就是市场效率与社会公平的选择。计划经济时期由政府统一分配住房，保障了群众住房的大致公平，但损失了效率。1998年以来的住房市场化改革有效地激发了市场各个主体建设住房的活力，但同时住房占有的贫富不均也充分显现。为了保障社会公平，我国政府从2005年开始建设经济适用房和廉租房，2008年又针对住房价格的快速上涨出台了一系列调控政策。而调控政策往往是“双刃剑”，政府的直接调节有利于社会回归公平，但也对市场效率造成了一定程度的损害。在实际生活中，公平和效率没有明显的分界线，政府需要的公平往往要以牺牲一部分效率为代价；而效率又是以市场利益为导向，客观上不承认公平。这给政府调节住房供求中的公平和效率带来很大难度。

　　土地资源短缺与土地需求快速增长的矛盾。我国土地资源总量不足，既要确保18亿亩耕地用于确保粮食安全，又要满足不断增加的建设用地需求，政府选择空间较狭窄。而且我国土地资源分布不均，发达的东部和中部是我国人口密集区，城镇化潜力巨大，但这些地区土地严重短缺。由于土地资源的不足与我国建设用地需求旺盛的矛盾，政府需要通过价格机制对土地需求者实行优胜劣汰，让一部分对土地的需求转移到别的地区，这样做的结果却也让一些合理需求受到抑制。

　　中央政府与地方政府目标的矛盾。由于所处地位的不同，我国中央政府与地方政府在调控住房目标上存在差异。一是中央政府把公平放在首位，兼顾效率；而地方一般是着眼于效率和效益，兼顾公平。二是中央政府的调节往往是原则和抽象的，而地方政府的调节是具体并可操作的，二者在实践中存在不一致的地方。三是中央政府的目标和措施具有全国的统一性，而地方政府要考虑地方特色，目标和措施具有多重性。四是中央政府的调节是长期和均衡的，而地方政府的调节却有明显的阶段性特征。在中央政府与地方政府存在调节目标差异的情况下，客观上会弱化社会对中央政府调节住房市场的预期。

　　调节的可持续性与政府选择差异的矛盾。在市场经济社会，市场调节客观地存在滞后和失灵的现象，需要政府有持续的事前指导和事后校正。在住房领域，市场调节同样难以满足困难群体的需求。当今发达国家为解决社会困难群体的住房问题，住房社会保障覆盖面通常在25%至30%以上，而目前我国城镇保障性住房覆盖面还不到城镇家庭总户数的10%。在今后较长时间内，调节住房供需矛盾将成为我国政府的基本职能。在如何履行政府的住房保障职能问题上，不同层次的政府、上下级政府以及政府不同部门领导的认识都存在差别，在住房制度安排和调节力度方面具有区域性和个人的选择特征。例如，保障性住房的建设主要依靠地方筹措资金，但保障房的建设投入基本上是无回报或低收益的行为，在地方政府有多种投入比较的情况下，能否按照保障要求投入住房建设资金，往往成为对地方政府持续发展能力的一种考验。

　　二、政府进一步科学调控房价的基本思路

　　居民住房问题关系到国民经济发展和社会稳定全局，政府进一步对住房价格进行科学调控，应综合采取经济、法律和行政等方式进行。

　　加强住房立法，政府依法履行调节职能。在现有条件下，我国政府既是一个参与社会经济运行的经济主体，又是一个社会公共事务管理主体。客观地讲，我国政府承担着比西方发达国家的政府更多的职能。一些地方政府在履行职能过程中，受政府领导人的选择、上级考核目标及可支配的资源状况等约束，在一定的程度上具有重效率、轻公平的非理性行为。要保证政府公平、理性、规范地对住房市场进行调控，必须通过立法形式进行约定。住房方面的立法主要包括住房法、住房保障法、保障房管理条例、保障房资金筹措办法等。这些法律法规的建设有利于明确政府住房保障和调节住房的职责，有利于社会其他主体依法享受住房保障的权利，同时也履行应尽的义务。

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【 作者：张慧鑫  编辑： 】