文︱刘德科
都说买房要顺着城市规划的方向，但是有一种情况例外：你遇上了一个想象之外的风场。只有极少数企业能够创造这种量级的风场。
一种感慨
在上升态势强劲的中国头部城市，你需要训练这两种直觉：看到空地，那是可能性；看到工地，那是活力。
我们几乎都曾有过这样的感慨，过去二三十年中国购房者的一种经典感慨——
「这个地方到处都是长满杂草的空地，尽管也有一些社区，但都是零散分布的，没有什么人居氛围，想逛个街都没地儿去。」
这段话来自一个郑州市民，这是他对着郑州西四环边上的这片土地，曾经发出的感慨。
早在二十年前，郑州大学就来到了这里：2001 年 8 月 28 日，郑州大学主校区开工。郑州大学原本在二七广场附近，那是非常市中心的地方——那里现在变成了郑州大学的南校区。从二七广场边上的南校区到西四环边上的主校区，这中间隔了约 15 公里。在当时，这个距离看起来是有点远的。
而且，郑州是向东发展的，郑东新区就在东边，城市向东是郑州的强规划方向。二十年前，就在郑州大学主校区动工的几乎同时，郑东新区总体规划进行了国际竞赛。郑州大学主校区是选在了郑州高新区，但跟郑东新区相比，当时的高新区算不上是城市强规划方向。
但是，郑州大学主校区是何镜堂院士规划设计的，是中国校园布局最对称的大学之一，非常有气场。在郑州大学主校区落成大约十年之后，万科城来了。
它们共同创造了城市的新风场。
城市棋盘格
万科城非常大，总建筑面积大约 320 万平米，但如果因此把万科城叫做「大盘」，那是不科学的。万科城跟绝大多数大盘的开发不一样，它是「嵌入式成片开发」：嵌入到「城市棋盘格」之中。
左边的这张示意图就是我们常看到的那些大盘的规划方法，右边这张规划图则是郑州万科城镶嵌在「城市棋盘格」上的做法——那些穿越其中的市政道路，纵横交贯成了「城市棋盘格」。
一般的大盘开发，通常会用巨大的围墙和门禁把自己围起来，把自己隔绝成城市里的一个孤岛。万科城则是嵌入到「城市棋盘格」当中，跟城市共享活力。万科城的活力就是城市的活力，城市的活力也能激活万科城，它们是交织在一起的。
你可以看到，万科建造的那些学校或商场，跟城市里生长出来的大学（郑州轻工业大学或郑州大学）、公园（天健湖公园或须水河滨河公园）、产业（智慧城市实验场或天健湖大数据产业园）交织在一起，交织在「城市棋盘格」上。
我们把优质学校与购物中心称为「最朴素的双引擎」。对于我们大多数人来讲，最朴素的生活配套需求就是：优质的学校和购物中心。郑州万科城代建了 2 所中学、4 所小学、11 所幼儿园，华中师大附小和郑大附小都已经投入使用，郑州 58 中和高新第四中学也都已经投入使用，新加坡品格幼儿园也签约入驻；万科广场早已经开业，还有两座社区商业，也是大家经常会去逛的地方。
有了优质学校和购物中心，你当然还会期待地铁。
在有些地方，地段是在透支地铁的价值；在另一些地方，地铁是对地段价值的追认。郑州大学主校区是 2001 年开工的，万科城是从 2012 年开始开发的，郑州地铁 1 号线是 2017 年才全线通车到郑州大学的，晚来的地铁是对这个区域的地段价值的追认。
现在正在建设的地铁 8 号线，更是在郑州万科城布了三个站点——准确说，这三个地铁站是分布在西四环外这一大片区域，正因为万科城是镶嵌在「城市棋盘格」上，所以可以更紧密地分享到地铁站生长的红利。
试想一下，如果万科城是传统大盘封闭式的开发，是不可能有三个站点从它身上穿过去的。
所以现在你再来看这片土地，地铁、产业、公园、学校、商场、居住，全都生长出来了。
创造方向感
我们怎么看一个地段有没有前景？可以从这三个维度去看：沃土维度、空间维度和时代维度。
这个地方是郑州高新区，高新区意味着这是一片沃土，它有各种产业的可能性。郑州高新区是 1991 年国务院批准的第一批国家级高新区，但是它的大发展，恰恰是最近几年数字经济大爆发的阶段——我们恰好碰上了一个好时代：轨道大爆发和数字经济大爆发的时代。
你看天健湖大数据产业园、中原数据基地、智慧城市实验场、智能传感谷等等这些数字经济的产业形态，纷纷落户在这片沃土上。万科城则是种下了一片空间，用嵌入式思维来成片开发，进一步激活这片沃土的价值。
所以说，万科城的价值创造，不仅仅只是万科的耕耘，而是「空间、沃土、时代的三位一体」。万科城是提供了一种「空间的可能性」，高新区是提供了「沃土的可能性」，数字经济和轨道大爆发提供了「时代的可能性」——N 种可能性叠加在一起，就是确定性。
这种三位一体的交织，对于我们普通购房者来讲意味着什么？意味着这样一条公式——
空间场景+嵌入城市=创造方向感。
郑州万科城经过九期的开发，如今已经将近收官；23323 户万科城业主，他们享受了这种强劲的方向感，同时他们本身就是强劲方向感的一部分。
所以，这是一个关于方向感的公式——哪怕不在城市强规划方向上，它也能创造出强劲的方向感。这种强劲的方向感，意味着生活便利度和资产成长性。对于万科业主来讲，他们拥有更强烈的感受。
这个公式，万科花了九年时间去探索、去实践。万科是一家善于用时间来创造方向感的企业。这样的故事不只发生在郑州，也发生在杭州，发生在合肥。杭州有个著名的楼盘叫做万科·良渚文化村，它跟郑州万科城一样，虽然一开始不在城市强规划方向上，但最终同样创造出了强劲的方向感。合肥的万科森林公园，几乎也是如出一辙的故事。
现在我们再来看郑州万科城，是不是更能感受到这种强劲方向感的难得之处？
把这些案例抽象出来，你会发现一个非常有用的规律：即便不在城市强规划方向上，只要用「空间场景+嵌入城市=创造方向感」这一条公式，只要有像万科这样潜心耕耘的强力企业，最后同样可以创造出一个强力城市单元，创造出强劲的方向感。你不仅可以把这个公式用于郑州、合肥、杭州，你还可以用到更多的头部城市。
风口与风场
在高速城市化的中国，「长满杂草的空地」是一种经典感慨——我们开头提到的那位郑州市民，还有另一种抚今追昔的经典感慨，他说：「九年时间，高新区的变化不可谓不大，尤其是近两年里，道路两旁的空地慢慢都建起了高楼大厦，越来越有大城市的感觉了。单个产业大项目的落户对于区域的跨越式发展意义非凡。」
他说的，就是万科城。万科城的背后，就是这条公式：「空间场景+嵌入城市=创造方向感」。
你琢磨一下，如果郑州万科城是在一个风口强劲的地方做出来的，那到底是万科城更厉害，还是风口更厉害？
对于即将收官的万科城来说，它最令人感慨的点在于：它是在一个看起来没有风口的地方，创造了风场，或许这才是更强大的能力。
即便一开始没有风口，最终同样可以有风场。
郑州万科城完整PPT
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