高端写字楼的新革命
本报记者 任志伟
作为郑州商务的核心区域、代表郑州城市发展的郑东新区，以其优越的地理位置、基础设施及投资潜力成为郑州高端写字楼市场的导航。当高度不能再刷新，造型不能再突破，材质足够前沿之后，下一步，写字楼的发展方向到底在哪里？什么样的写字楼能够真正为企业的办公生活带来便利？
位于郑东新区核心、高铁站商圈前的雅宝·东方国际广场，以高瞻远瞩的全球性战略视野，领创全国“云商务”办公平台，未来将为进驻企业提供从未经历的“理想世界办公体验”。
客户导向 商务办公转型在即
十年积淀，郑东新区由一张蓝图变成了繁华、现代的新城，穿梭的人流、如画的景致、林立的写字楼、繁荣的商业，现代化都市的要素都能在这里发现。过去的十年，郑东新区作为郑州乃至整个河南经济发展的引擎，一直起着领跑、标杆的作用。高端写字楼作为一个现代化社会经济高速发展进程的缩影，见证这个时代日新月异的变迁。
随着中国的对外开放，计划经济向市场经济过渡，多元化经济得以迅速发展，与之相呼应的各类公司应运而生。功能设施齐全的商务化写字楼，具有特殊生存空间的商住楼迅速崛起，为各类公司提供了较为理想的办公空间，进而拉动了房地产业的迅猛发展。
中国的写字楼发展经历四个阶段：
第一代写字楼是指计划经济体制下的行政办公楼，只能满足于基本办公功能。深圳第一代写字楼是上世纪80年代以深圳速度名贯全国的国贸大厦为代表。
第二代写字楼是外企进入中国，改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。
第三代写字楼在第二代的基础上，开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。
随着中国的“入世”，经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要。在这种前提下，第四代写字楼的出现就顺理成章了。
所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本、高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化，强化绿色环保办公理念。
然而，当高度不能再刷新，造型不能再突破，材质不能再更新，下一步，写字楼的发展方向到底在哪里？什么样的商务办公空间才能够真正为企业的办公生活带来便利？
楼宇林立
同质化引发置业疑虑
随着中原经济区规划的批复实施，郑州中原核心城市的地位不断提升，城市规划也在发生着翻天覆地的变化，城市新区不断兴起，南部航空港区、西部郑上新区、二七新区、中原新区等，这些“遍地开花”的新区，让人眼花缭乱。
受国家宏观调控的影响，不少投资者对住宅的投资预期出现大幅度下滑，而受调控波及不深的商业地产渐渐成为新政的“幸运儿”，众多撤出住宅市场的投资者纷纷转向商业地产，转向写字楼投资。
从CBD到高铁商圈，再到龙子湖生态办公，郑州的写字楼市场在2013年经历了一个前所未有的发展。然而，我们不能否认的一个事实是过度的发展给郑州的写字楼市场带来了巨大的压力。目前，郑州写字楼市场库存巨大，竞争激烈。
河南财经政法大学教授刘社指出，目前郑州市场上的写字楼（包括建成、在建）数量足够未来销售10年，而其中80%的写字楼，都集中在高铁站附近和郑东新区。
“即便郑州写字楼一间不建，存量足够消化6~8年。”河南商业经济学会常务副会长、秘书长宋向清说，“当前的郑州写字楼市场存在着区域集中、分布不均、同质化竞争严重等一系列问题。”
2010年，一纸“限购令”催热了商业地产市场，数十个地块相继入市，郑州写字楼开发呈“井喷”之势。2012年初，写字楼供求关系逆转，达到1∶0.5，而进入下半年，供求比例还在进一步拉大。更为严重的是，随着高铁板块的持续发力，2013年，郑东新区写字楼开始“消化不良”，库存高且销售萎靡，商业市场进入“滞涨期”。
截至2013年11月，郑州市办公写字楼市场供应整体表现供过于求，其中高铁板块办公市场仍占市场主导，未来去化压力较大。其中，2013年办公物业累积供应184.06万平方米，环比上涨88.8%，主要来源于高铁周边新增项目；2013年办公物业累积成交119.72万平方米，环比上涨110.4%，月均去化为10.8万平方米，成交以郑东新区办公物业为主。
2013年的郑东新区云集着郑州约70%的楼宇，尤其是高铁片区和金水东路沿线，供应达到巅峰，但是市场需求却“稳中有降”。
区域、地段、配套、价格，这些占据郑州70%的东区写字楼，有着90%的相似度。某企业的老板张先生说，“这些写字楼配套都很先进，但是我不觉得对我的企业发展有哪些实质的帮助。”
而一直看好东区写字楼发展前景的王女士说，“东区写字楼同质化严重，大家都差不多，到底哪一个升值潜力更好一点，很难判断，所以现在只能观望。”
突围之道 企业办公呼唤“云商务”
写字楼集中上市，竞争程度可想而知。如何在激烈的竞争中脱颖而出，很多写字楼在前期规划中也是下足了功夫，不乏大量创新与升级的产品。
以郑州高端写字楼最为密集的东区写字楼为例，写字楼与星级酒店“搭伴”出现，可解决商务人士的对星级酒店的需求问题：如在写字楼中设计有空中庭院，可供楼内办公人员饮茶小憩、观景休息，多了一些休闲的时光；还有的是一个文化综合体，不仅具有写字楼的商务功能，还规划有剧场、电影院、商业街等。
“新一批出现的写字楼，是新一代升级产品，大部分都与‘国际’接轨了……”有人曾风趣地说道。“5A、超5A、国际甲级、殿堂级”，诸如此类的宣传标语充斥着郑州写字楼市场，但是真如其言吗？其实，在一片繁荣的背后，写字楼市场也凸显出诸多问题。智能化系统、高端电梯配置、生态绿色科技等概念层出不穷。然而，这些概念对企业办公生活将会带来哪些实质的帮助，却不清晰。
“郑州当前的写字楼市场存在着过度包装、名不副实、崇洋化的现状，应对商业地产软件进行预警。”一位房地产专家如是说。
在一次对郑州的高端写字楼市场进行了抽样调查中，发现物业服务管理目前还跟不上，物业内基本的安保、卫生都保证不了，与大多数楼盘所标榜的甲级、5A名不副实。
因此，有业内人士认为，作为郑州城市形象代表的东区写字楼，在软、硬件方面都做得非常到位，除了产品等软硬件配套之外，更应该引入多项真正为企业办公生活带来发展的智能、人性化的附加服务。
雅宝·东方国际广场营销总监吴志斌认为，郑州写字楼的发展，应该从注重外部转移到企业真正发展需求上来，这是当前郑州写字楼的突围之道，更是写字楼发展的必然方向。
定制服务 开创办公生活新体验
作为职场中人，一生中大部分时间呆在办公室里，写字楼就是我们白天工作、休息的场所，它也是我们生活中的另一个“家”。记者通过采访多名中高层人员了解到，相对于市场正在热炒的写字楼外立面、智能化安保以及生态绿化相比，他们更关心写字楼的这些配套和服务，能否真的为他们的办公生活带来便利。
“雅宝·东方国际广场真正在意能够给企业的日常生活带来多大改变。而地段好、交通方便、写字楼漂亮、内部空间合理，这些则是必须的。” 雅宝·东方国际广场的一位负责人告诉记者。从订餐叫车到商务宴请，从寻找客户到品牌服务，从节约日常花费到控制企业成本，从预订机票到制定行程，从行业新闻到全球资讯，雅宝五大“云商务”系统，强大的资源及信息整合平台，24小时的智能化服务体系，为进驻企业带来前所未有的办公环境。
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雅宝“云商务”，是一次写字楼发展方向的历史转折，也是写字楼服务体系的一次革命。
