为规范房地产抵押行为，保障房地产抵押人和抵押权人合法权益，市政府组织有关部门对1998年12月4日公布的《郑州市房地产抵押管理办法》（郑州市人民政府令第71号）进行了全面修订。修订后的《郑州市房地产抵押管理办法》（以下称《办法》）业经2013年10月14日市政府第112次常务会议审议通过，现予公布，自2014年1月1日起施行。现将有关情况说明如下：
一、修订的必要性
原《办法》颁布实施以来，随着社会经济不断发展，民间融资渠道日益多元化，尤其是随着房地产市场的发展，房地产抵押逐渐成为解决企业发展资金需求和解决百姓购房困难的重要融资途径。据市房地产抵押办统计，仅2012年度，全市完成房地产抵押登记18.54万宗，抵押价值达1374.47亿元，抵押面积达3714.33万平方米。原《办法》在加强我市房地产抵押管理，规范房地产抵押行为和稳定市场经济发展等方面发挥了积极作用。
同时，根据房地产市场发展变化等新形势提出的新要求，原《办法》出现明显滞后，主要体现在两个方面：一是国家上位法和有关政策发生变化。现行的原《办法》颁布实施已近15年，当年制定时所依据的上位法发生了重大变化，尤其是城市房地产管理法等法律法规的修改和国家物权法、建设部《房屋登记办法》的相继出台，对原《办法》中的主要制度作出了许多新的规定，有必要依据新的上位法进行全面修订。二是房地产抵押形势发生较大变化。随着房地产抵押在经济社会中的作用不断提升，也随之出现了很多新问题。主要表现在一宗房地产多次重复抵押、多宗房地产一起合并抵押、抵押合同管理混乱、抵押手续不规范和抵押权实现难度大等问题。解决这些问题，必须进一步健全完善我市房地产抵押管理制度。
因此，为有效规范全市房地产抵押管理，促进中原经济区郑州都市区建设与发展，对原《办法》进行全面修订，是必要的。
二、需要说明的几个具体问题
（一）关于房地产抵押登记制度
房地产抵押登记制度能最大限度保护抵押当事人合法权益，有效预防和解决矛盾与纠纷。依据《物权法》第一百八十七条“不动产的抵押权自登记时设立”有关规定，《办法》第十三条明确了“房地产抵押实行登记制度。房地产抵押权的设立、变更、转让和消灭，应当依法申请登记。”
(二)关于房屋登记簿和房屋他项权利证书
房屋登记簿是根据《物权法》建立的一种新的房屋登记管理模式。《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”记载于房屋登记簿是抵押至关重要的环节。据此，《办法》第三十二条规定了房屋登记簿应当记载的具体事项，第三十四条规定根据房屋登记簿记载的内容，颁发房屋他项权证、预购商品房抵押权预告登记证明、房屋在建工程抵押登记证明。
(三)关于预购商品房抵押权预告登记
预告登记是《物权法》规定的一种房屋登记的特殊类型，其目的在于保障将来物权的实现，从而有效保护权利人的合法权益。预购商品房当事人可以按照约定申请办理预告登记，并在此基础上设立预购商品房抵押权，从而申请办理预购商品房抵押权预告登记，以保障抵押权的实现。
据此，《办法》第十八条、第十九条规定了办理有关登记时应当提交的材料，并在第二十二条规定购房人取得房屋所有权证后，抵押当事人应当申请将预购商品房抵押权预告登记转为房地产抵押权登记。
(四)关于最高额抵押权
最高额抵押权是一种特殊的抵押权，其特点为：一是担保的对象是一定期间内将要连续发生的债权；二是担保的债权数额不固定，可在最高额限度内随时变化。
最高额抵押权是一种便捷高效的担保方式，在日常工作和生活中已普遍存在。《物权法》专门单节对此做了规定。据此，《办法》第二十三条至第二十七条中对最高额抵押权设立、变更、转移、确定登记所应提交的材料做了详细规定。
(五)关于法律责任
《办法》区分不同责任主体，对不同违法行为规定了相应的法律责任。由于房地产抵押更多的是民事关系，矛盾和纠纷产生的更多是民事法律责任，所以《办法》未设定罚款类的法律责任。
