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二手房过户指导价调整 四五环之间涨幅最大 未来每个季度都会再调 中介劝说业主降价 买家转向新房市场———
“一套三居770万元，税费一周之内就多了50万元。”最近一直在看二手房的田女士上周末看房时发现，自己原计划准备的首付仅一周时间就不够用了。中介告诉她，7月1日起，二手房的过户指导价全面上调，而她要购买的小区在这次上调后，最低过户指导价翻了一番。
目前本市二手房交易中纳税的依据，基本都是政府设定的各区域最低过户指导价，因此区域指导价的调整，直接影响着二手房的交易成本。
《广厦时代》本周向多家中介机构和中介门店求证得知，7月1日，北京二手房过户指导价全面调整，具体上调幅度不一，部分区域上涨幅度较大。业内人士称，此次属于正常的动态调整，预计未来每季度都会进行一定幅度调整，对于二手房市场整体影响不大，但热点区域不满五年的次新房交易较受冲击。
现场
时隔一周 税费多了五十万元
田女士最近一直在筹备买房，她初步将目标定在了望京北部一个较新的社区。上周末，田女士再次来到该小区看房，一个消息让她措手不及。
接待她的中介置业顾问告诉她，这周再买这小区的房，要交的税费和上周已经有了很大的区别。“我们也是突然接到的通知，没法提前和业主打招呼，您上次看的房，现在估计要多交50万元左右的税。”
据了解，田女士看上的是该小区的一套167平方米的三居，业主的售价定在770万元。按照田女士原来和中介商定的情况，该套房子最低的过户指导价可以定在14000元/平方米左右，而业主原来购房价也在14000元/平方米左右，刨除一些装修和交易的费用，这套房子基本不需要交个人所得税。但过户指导价上调后，田女士看中的房子现在过户指导价已经到了27000元/平方米左右，按此计算，田女士如果购买这套房子，就要支付44万元左右的个税，契税也相应上调，要比原来多6万元左右，时隔一星期，田女士要支付的税费就多出了50万元。
该中介透露，已经有不少客户得知这个消息后要放弃在这个小区的购房计划，目前他们正在想办法说服业主适当降低售价，“我们已经在劝说业主降10万元，但业主也在观望。”而田女士则不这么想，她表示，即使这套房子降十万，她也不打算买了，她已经准备转向小区周边的一个新盘。“本来二手房首付就高，再加上这么多税要一次付清，我准备的首付不够了，还是买新房比较划算。”
调查
过户指导价确有上调
不同区域幅度差异大
望京区域过户指导价的上调是否只是个案？为进一步了解此次过户指导价的上调情况，《广厦时代》咨询了不同区域板块的十余家中介门店，每个门店都表示确实接到了区域指导价上调的通知，但不同区域的涨幅有很大区别。
一些老旧小区的过户指导价上涨幅度有限，与田女士意向购买的小区同属大望京板块的望京西园三区，每平方米过户指导价仅上调了50元至200元，对于总购房成本基本无影响，该小区目前大部分挂牌出售的房屋也都是满五年的免税房。位于劲松的农光里小区，每平方米的过户指导价上调幅度大都在3000元以内，而该区域大部分房屋都是已购公房，缴纳个人所得税标准大都执行总价的1%。
但城区的不少热点区域的过户指导价在这次调整后有了很大变化，像田女士意向购买的小区，指导价直接就上涨了一倍，而已成为高端住宅聚集区的太阳宫板块，过户指导价则上涨了6000元/平方米以上。中介门店透露，这次调整中，四环五环之间的房子涨得最多，通州北苑等热点区域，过户指导价相对区域房价水平也有了较大的增幅。而一些周围有新房在售，尤其是高端住宅在售的区域，过户指导价上涨得也比较多。
某知名房地产中介机构的市场分析师透露，政府主管部门近期并未出台明确上调区域最低过户指导价的文件，只是曾表示过最低过户指导价要进行动态调整，一线经纪人反映，指导价提高了，但这只是促进改变“阴阳合同”现象的手段，属于一种合理的调整。
影响
免税房将更受欢迎
或有部分购房流向新房
2011年，为堵塞二手房市场中“阴阳合同”产生的税收漏洞，北京市财政局、地税局、住建委联合发布《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，开始对二手房交易指导价实行综合评估，动态调整。该通知出台后，造成了二手房的一阵集中过户潮。
对于此次最低指导价的调整，链家地产市场研究部分析师常青认为，此次调整与2011年那次不同，是属于正常的动态调整，而且整体看调整幅度并不大，并不会对市场造成大的影响，未来每季度都会进行调整。
虽然按照规定，二手房交易产生的个人所得税应该由卖家承担，但买方缴税已经成为市场的潜规则，而按照区域最低过户指导价避税也一直是市场惯例。因此业内人士指出，在部分区域指导价上调幅度较高的区域，二手房交易一定会受到剧烈冲击。满五年唯一的免税房会更加受到市场欢迎，而如果小区周边有价格相差不多的替代性新房产品时，肯定有一部分购房需求会流回新房。
而有中介门店的店长则认为，最低过户指导价调整后，二手房优势变小了，购房者如果大量转向周边新房，新房价格也会被带动同样上涨。本版文并摄/门庭婷
