制图司婉靖
现状
高密度供应、同质化竞争、空置率居高、租金低位徘徊……城南写字楼正历经一场一线城市都走过的“成长的烦恼”。
功课
政府公共管理构建公共利益格局；开发商精准运营避开同质化竞争；租户看准市场窗口期……最重要的是所有参与者都对市场充满信心。
未来
经济蒸腾、产业转型、合理规划、中小微企业撑起“中国梦”……城南写字楼将用三至五年时间换成长空间。
@华西都市报:
成都作为“最具活力经济城市”，正在经历一线城市走过的“成长的烦恼”，但蒸腾的经济氛围不会让城南写字楼尴尬太久，用三到五年的时间，城南写字楼需求会逐渐赶上供应，市场最终也会达至均衡真正迎来“浓春初夏”。
关于城南新区写字楼供应过剩摆“大白菜盛宴”、空置率居高制造“黑灯传说”一类的话题，已经不是成都楼市新鲜的谈资了，在中国主要城市都在推进新中央商务区的进程中，大量商业项目的涌入必然带来供应与需求短期不匹配的状态，没有一蹴而就的市场，市场胃酸的分泌也要符合肌体原理，更不用说此类情况发生在“未来十年全球发展最快的城市——成都”。
一些业界人士以及观察者指出，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随着逐步上涨，成都作为“最具活力经济城市”，正在经历一线城市走过的阵痛期，但蒸腾的经济氛围不会让城南写字楼尴尬太久，用三到五年的时间，城南写字楼需求会逐渐赶上供应，市场最终也会达至均衡真正迎来“浓春初夏”。城市发展和经济增长带动
城南写字楼将被逐渐消化
据公开资料整理显示：截至2012年6月底，成都市写字楼存量达432万㎡，同比上升76.55%。就行政区域存量而言，高新区存量最大，存量占了总量的40%，高达172.8万㎡。
从一线城市写字楼市场发展的轨迹来看，在不同的经济周期写字楼的供应都存在与需求不匹配的状况，但最终都会被城市发展和经济增长所消化。据世邦魏理仕近期发布的《中国办公楼实情调查》显示：在北京和上海浦东这两个成熟市场，曾经出现过供应大过需求的情况：2005年至2008年间，北京写字楼市场平均每年竣工量高达92万平方米，但仅仅两年时间市场便吸纳掉此前供应高峰期出现的大量空置写字楼，空置率迅速回落至3.2%的历史低位，同时租金急速飙升。在上海浦东写字楼市场也同样出现类似的情景，2009年第三季度该区域的空置率曾高达20.7%，但到了2012年年底，该区的空置率已回落至7.6%。
锐理数据郭洁认为：城南写字楼需求要赶上供应只有再等上三至五年时间，她认为：从2012年开始，几波集中放量之后，政府已经意识到城南写字楼过剩的风险而开始控制卖地节奏以及项目审批，开发商也受到了教训，源头上控制了再次爆发式供应的可能，再过三至五年，当成都人均可支配收入超过1万5千美金的时候，按照国际惯例，商业和商务将迎来飞跃发展，这对楼宇需求会非常强劲。
华西房产研究院首席研究员温利阳认为：随着3至5年城南产业的深入发展，写字楼终将被逐渐消化，而资本有逐利天性，在这段时间内开发商的强力促销，价格拼抢等也会促进投资者持有从而加快写字楼市场复苏。新兴中小企业需求强劲
将引发“商业南迁潮”
成都写字楼信息网最新发布的公开招租信息显示，一些城南备受关注的写字楼租金维持在市场较低水平，这为许多新生的中小微企业入驻提供条件。
华宇地产成都公司营销副总洪涛认为：大企业有实力自己盖楼，他们都要找租户，对城南写字楼的消化作用不大，现在国家非常鼓励年轻人创业，所以城南写字楼的定位要更多关注新兴的小微企业，而这些小企业成长期在前三年是最艰难的，城南写字楼现阶段低廉的租金可以减轻他们的压力。洪涛预言，城南写字楼在五年之后，租金可以达到80-100元/平米。
恩德集团营销总监徐菲认为：如果城南写字楼只是针对500强企业，那全国500强加起来也只有一千家，他就算需求1000平米那也只有100万，那肯定是阶段过剩的，现在这么多的中小微企业需求非常强劲，城南的品质写字楼应该向他们敞开大门，小微企业力量汇聚起来也可以是惊人的。
仲量联行成都商业部总监张裕鹏在接受媒体采访时曾提出“大南迁”的概念：目前成都高新南区的写字楼多数是小业主、大量写字楼物业散卖，加上产品同质化严重，租金普遍降低，低租金引来许多企业的南迁潮，这使得城南写字楼的小业主迎来挑战的同时，也将得到更多机遇。比照国际标准进行打造
城南商业“内外兼修”
区域气质、楼宇品质、建筑美感……也是成都国际化面孔质感提升的功课之一。第一太平戴维斯华西区助理董事罗元均认为：写字楼的租金并不是最为重要的评估点，档次和区域才是吸引企业入驻的关键。
而在国际城南商业项目的建设中，开发商毫不吝啬投入巨资打造5-10年不会过时的写字楼高标准，新世纪环球中心、中海城南中心、奥克斯广场、东方希望天祥广场……都是比照国际标准进行打造。RET睿意德董事兼副总经理张建华认为：城南区域的写字楼硬件标准可以满足未来数年内各类企业的需求，这是城南写字楼在未来承载城市多中心商贸最为重要的肌体功能，在未来赢得市场和客户的基础。
同时，在软实力的提升上，差异化竞争也是未来城南写字楼突围的“绿色通道”，世邦魏理仕投资物业部高级经理金灵认为：通过吸引知名度较高的租户以令项目受到更多关注、改善该写字楼租户状况，并引起其他租户的兴趣。第一太平戴维斯华西区助理董事长罗元均认为，针对性产业招商、售后返租等模式，在运营商做出多重努力，最大程度吸纳市场。
此外，围绕城市整个产业链，服务业，物业管理，营销推广，包括政府对企业的服务入驻，让城南企业的生意可持续发展，也是当前解决阶段性过剩的主要手段之一。
华西都市报记者 罗杰摄影刘陈平
