近日，位于北京东三环的高和萃项目曝出28万元/平方米的商铺最高价，该项目拥有者为国内首只商业地产基金——高和资本，引发业内高度关注。在地产基金发展突飞猛进、被视为春天已至的当下，地产基金直接介入地产业务的运营，是一种新型业务模式还是越俎代庖？业内人士对此褒贬不一。
多位从业者告诉记者，就地产基金现状来说，虽然数量可观、发展势头看似凶猛，但实际上，由于金融资源有限、业务模式不规范，整个行业处于“小散乱”的局面，私募基金为募资各寻出路，盈利模式尚不清晰成熟，难言春天已至。
是基金还是开发商？
据了解，高和萃项目体量约1.2万平方米，共计48套商铺，售价从最低5万元/平方米到最高28万元/平方米不等。2010年12月被高和资本整体收购，后经过高和资本整改，改名为高和萃，向投资者散售。
这并不是高和资本首次直接操作商业地产项目。作为中国首只商业地产基金，高和资本目前已在北京核心区域连续收购5个商业及写字楼项目，累计收购和管理的商业类资产已超过50亿元。高和资本的运作方式是，将物业收购以后，进行统一的规划和招租，招好租户以后再销售，因为有租赁回报做支撑，资产的销售价格也因此水涨船高。
由于运作周期极短，几乎所有项目均在9个月内完成从收购到销售结案的全过程，因此高和资本在业内素有“闪电基金”之称。
虽然这种地产基金模式被一些研究人员归纳为“具有开发能力的房地产基金”，不过，也有不少业内人士质疑认为，“名义上是地产基金，但实际上还是开发商”。一位不愿具名的地产基金从业者对记者表示，不少有过丰富运营经验的地产操盘手，在成立地产基金之后，除了资本运作和管理，其开发运营经验可能更被开发商看好。“这在一定程度上也表明私募地产基金并不纯粹，业务模式鱼龙混杂，并不成熟和规范。”该人士说。
募资成最大难题
在传统房地产融资渠道被持续缩紧的背景下，私募地产基金的发展颇有草长莺飞之感。
据统计，2011年，新募集房地产基金达67只，相较于2010年的28只上涨139.3%，数量创历史之最。其中披露金额的66只房地产基金募资金额总量达到58.59亿美元，相较于2010年的29.65亿美元，同比上涨97.6%。住建部发布的《人民币房地产私募基金发展报告》预计，在未来3年，中国房地产私募基金总规模可能达到5000亿元。
“虽然眼下成立的房地产基金数目不少，但实际上各有各的做法，业务模式也多种多样”，北京某投资管理公司副总裁陈克向记者坦言，“看着挺热闹，市场蛋糕也很大，其实很难做。”
陈克告诉记者，最近一段时间，他一直在马不停蹄地寻找各种民间资金，“募集资金太难了”，他说，目前公司的融资来源主要是股东，除此之外，公司正在尝试向浙商、山西煤老板等募集资金，希望尽快拓展融资渠道。
在河山资本董事长曹少山看来，中国的私募基金发展比较困难，与中国宏观金融政策有很大关系。“在中国目前的金融环境下，银行仍然是一股独大”，曹少山在日前和讯网举办的“资本拓道、地产变局”论坛上表示，即便有了资本市场、债市、私募基金的创新，但这种局面一直没有得到根本改变。因此，绝大多数金融资源仍然掌握在所有银行和有牌照的金融机构手中，在此之外的金融创新，并没有得到足够的繁荣发展。
“小散乱”现状待解
“从数量上来看，地产私募基金发展势头可观，但从专业层面来讲，地产基金业仍处于‘小散乱’的初级发展阶段。”兰德咨询总裁宋延庆对记者表示。
事实上，在不少业内人士看来，除了少数有独立开发能力以及依附更大金融机构的地产基金外，绝大多数私募地产基金谋求的只是短期的盈利回报，并不是一种长期投资与合作，在某种程度上，地产基金已经成了变种的“高利贷”，有业内人士测算，目前市场上真正的私募地产基金只有5%左右。
目前，私募地产基金的操作方式普遍是，把钱借给开发商后，开发商要保证私募基金每年的回报，但在借钱之前必须把公司印章、银行印鉴甚至是土地证等抵押给基金。而私募基金在投资期满进行结算的时候，开发商以股权收购的形式将地产项目进行回购，或者开发商以项目的销售资金来赎回项目股权。
一方面，私募基金要求的年回报率一般在15%-18%，收益要求很高，另一方面，开发商并不愿意将项目股份或企业利润拿出来与基金一同分享。正是这种不信任和双方诉求的不同，导致了目前地产基金行业的尴尬现状。宋延庆表示，从长远来看，私募地产基金必须要有清晰的、可持续性的商业模式，延长地产私募的周期，寻求更长期的回报，而不应该变异为另类的房地产信托或变相高利贷，成为简单的短期投资甚至投机行为。（记者 潘秀林）
