上海：降价是否成潮 中环说了算

　　目前，降价依然是市场关注的焦点，在纠结于拐点是否到来，全面降价是否成立这些问题时，一种被忽视的力量成为全面降价是否成立的关键，这种力量来自中环。

　　中环黄金交通

　　价格“定海神针”

　　当一个个被称为降幅超过20%的楼盘出现，人们自然会开始思考市场是否已经开始全面降价。在同策咨询研发中心提供的有关中环2011年各月的成交统计数据中，笔者发现在外围区域降声一片之时，在中环线上依次出现的各板块依然保持各自的走势，似乎将下降“抵御”在中环之外。

　　以中环范围内成交较为活跃的大宁板块为例，其2011年8月份的成交均价为30824元/平方米，到了9月升至31986元/平方米，而在降价潮“风起云涌”的十月，大宁板块的成交均价也保持于31436元/平方米，如此微调，降价之说并不成立。

　　在同策咨询第四区域研究部总监王巍立看来，目前上市的新盘，80%位于外郊环、郊外环，中环供应比较少，中外环间供应量占到市场的20%-30%，但中环价格走势却比较稳定，基本呈现稳步攀升态势，“中环是价格的‘定海神针’，基本比上海市均价高出20%。”

　　中环的价值优势，与其交通优势紧密相连。中环作为一条黄金交通“腰带”，没有外环大卡车通行造成的交通问题，没有内环密集人流导致的拥堵，“东南西北各个方向都很畅通，无论是产品分布还是居住环境都是最方便的。”王巍立如是说。

　　拥有优越居住条件的中环又一直保持低供应，同时又拥有相当数量有实力的改善性客群的需求支撑，中环一手房价格保持稳定之姿，自在情理之中。

　　投资离场

　　中环步入买方市场

　　一份汉宇地产市场研究部的报告显示，10月份内中环和中外环一手房方面的成交量分别为245套和283套，仅有为数不多的新盘在售。而内中环和中外环二手房成交1373套和1712套，环比分别下降22%和26%。在整个住宅市场，区域二手房的成交比例已经达到85%以上，这表明目前中环线附近的住宅市场已经完全接近于成熟，供需水平主要由二手房市场来主导。那么相关二手房信息又能告诉我们怎样的一个中环？

　　汉宇地产分析人士告诉笔者，如果以目前的供需关系来看，中环线区域实际上已经进入到买方市场。以浦东的某大型楼盘为例，目前该楼盘二手房均价在2.7-2.8万元/平方米左右，而其在售的新盘均价为3.2-3.4万元/平方米，仅有少量优惠。如果考虑到交易成本的转嫁，一二手房价格已经接近持平，除了一些一期、二期房源，普通的二手房缺乏价格优势。

　　根据相关数据显示，最近三个月该楼盘二手房月均仅成交5-7套，这只有年初的两成水平。目前门店挂牌量呈现稳定上升趋势，可售房源充裕，显著特点是卖的多，买的少。

　　当投资性需求离场后，中环线区域逐渐显示出买房市场特征，这让中环的成交价格显示出基于实际居住需求的供需关系，而这也让中环房价的涨跌更具有价格提示意义。

　　虽然进入买房市场，但上海中原地产多处门店监测信息也显示，十月份中下旬，中心城区二手住宅议价幅度虽然出现一定幅度的松动，扩大到3%-5%，但亦不及外围片区最高可达10%的幅度。二手业主心态平稳，未出现大范围抛售现象，并且部分地区业主开始转售为租。

　　供应稀缺

　　中环以内抗跌成性

　　不久前在降价潮中曾一度被舆论认为“上海豪宅市场松动标志”的星河湾，在“降价幅度达20%”的传闻出现后，上海星河湾位于闵行的售楼处就接到多个“要求抢购促销产品”的电话，让开发商措手不及。

　　而据笔者了解，所谓“降价幅度达20%”，是该项目社区地理位置较差的个别产品在国庆期间的限时限量促销行为，价格落差也属于正常范围。据上海房地产交易网数据显示，该项目近期价格并无明显促销行为，成交价格基本保持在4万-5万多元/平方米。

　　事实上，由于高端产品的资源性和稀缺性，使其拥有极强的保值属性，因而其市场表现也有明显的稳定性。而对于中环以内寸土寸金之地存在的各个地产项目，稀缺性和资源性几乎就是其共同的标签，如上文所述，中环持续的低供应，也正是因为资源的稀缺性。

　　同策咨询研究部总监张宏伟也表示，市中心楼盘相对来说抗跌能力比较强，尤其是对于豪宅项目，当前短期内降价不一定能够达成激活成交的目的。此外，由于市中心物业的稀缺性，市中心的一些高端楼盘推盘上也会相对保守，大部分不可能以集中成交形式出现在市场上。

　　同时张宏伟还认为，高端居住板块在市场进入上涨通道时会很快复苏，所以对于有多元化产品配备的开发商来说，即使降价，也往往选择对于价格更加敏感的刚需楼盘。

　　突破中环

　　降价才成立

　　无论是中环区域本身所具有的产品优势和居住优势，还是中环区域步入买房市场后更能体现供需的真实状况，以及中环稀缺的供应和中环以内产品的极强抗跌性，对于降价之声不断的市场来说，是否全面降价，不仅要看外围刚需盘的超大折扣，更重要的是看降价是否突破了中环的黄金线。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟就表示，从以往上海的房价走势来看，房价进入上涨周期时，总是由内至外的，而当房价下跌时，总是由外至内。虽然上海楼市出现了较大幅度的降价，但中环线降价缺乏动力。

　　当前，房价由外至内逐渐传导的机制正在形成当中，中环区域未来跟随外围区域出现降价并非不可能。但王巍立则表示，降价在中内环实现可能性不大，降价的多米诺骨牌效应也许并不能一蹴而就。(冯燕 王嘉辰)

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【 作者：张慧鑫  编辑： 】