外资离去，楼市进入实质下行周期？

    外资不可能整体撤离

    出炉不久的外汇储备数据某种程度上也在印证这种趋势：中国外汇储备在第三季度仅仅增加42亿美元，远低于第二季度1528亿美元。其中，外汇储备在9月罕见地大降了600多亿美元，而9月我国贸易顺差为为145.14亿美元。

    除了欧元的疲软，市场普遍认为外国投资者正在抽离资金。余丰慧说：“外汇和贸易顺差方向不一致，这与热钱和外资回撤加速有关。”他认为外资的撤离应该是整体撤离，不仅是在楼市，“一个大的前提是他们看空中国经济。”

    不过，发改委对外经济研究所所长张燕生告诉记者，国外经常会有唱空中国经济的声音，这种声音某种程度会扰乱外资投资中国的步伐。第三季度外汇储备数据的变化，正是源于上一轮的唱空之声。

    叶楚华则认为，我国对美国在战略上也已经形成了捆绑态势。“海外资本尤其美国资本不可能做空中国，美国绝大多数的跨国公司不仅不代表美国国家利益，反而为了资本本身的利益在美国国会为中国做说客。如果不能用花花绿绿的美元来换取中国的廉价商品，美国是无法在零利率条件下将通胀压制到如此之低的程度。

    叶楚华认为，外资并未也不可能整体撤出中国大陆，尤其在实体经济上更为如此。他举例说，制造业的企业运营除了本身之外，还和整个产业链有关。许多海外资金掌控的行业已在中国形成完善的产业链或产业集群，要形成这样的产业格局不仅需要大量廉价、勤劳却拥有高技能的人力资源，还需要经过千锤百炼的流程。这里面有规模经济效益的影响，如学习曲线、固定成本分摊等等。

    “因此，在很长一段的时间内，外资在实体经济上的投资很难转移到其他国家或地区。”

    张燕生认为，资本总是逐利的，到目前为止，中国依然是世界上最好的投资地方，中国的房地产回归理性，外资撤离楼市的趋势很明显，这也很正常，但它们还会继续在中国进行其他领域的投资，有可能炒起别的泡沫。（国际先驱导报）

房价已步入实质性下行周期

    9月29日，国务院常务会议特别强调“坚定不移地搞好房地产调控”，而且，在正式文件中首次用“促进房价合理调整”等更加明确的政策表述。笔者认为，在政策层面，房地产近期几乎不可能松动，中国房地产正式步入了实质性降价周期。

    事实上，房地产交易从今年下半年就已进入冰冻期，大多数一线城市的交易量创下了近三年来的新低，“金九银十”惨淡收场。但在欧债危机影响下，很多开发商对于政策最终松动抱有很大期望，因而使得最近两月房价胶着。

    但是，随着政策的逐渐明朗和开发商链条的逐渐收紧，房地产进入价格真正调整的下行周期已成必然：

    首先，历经一年多的政策高压，房地产投资热明显退潮，外界对房价的看法渐趋理性，一些城市首先在成交量上进行了调整。

    其二，房价已经出现了松动的明显信号。9月份70个大中城市新建住宅，和8月份相比，价格下降的城市有17个，持平的有29个。从环比而言，9月份房价基本已经停涨。

    再根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年10月，全国100个城市住宅平均，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月持平，58个城市环比下跌。10月价格环比下跌的城市比9月增加14个，是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月。

    其三，多数城市库存创新高，其中全国14个主要城市库存需要15个月左右消化，而北京房屋库存超过了12万套，供需力量的对比发生了明显的变化。

    其四，开发商的资金链紧张，多数房企的资产负债率在70%以上，处于要么降价，要么倒闭的生死边缘。

    特别是，我们看到，在经历了长时期的僵持之后，包括万科在内的大开发商正式加入降价促销行列。万科在一线城市新开楼盘降价幅度大多在15%到20%左右，万科在业内起带头作用，其降价意味着业内对房价下降已达成共识。

    这样，在万科、碧桂园、保利、龙湖、招商等行业龙头企业的带动下，这次房地产调控最终进入了房价合理下调的理性周期，房地产市场博弈的力量对比已经发生了历史性的逆转。

    当然，房地产调控的历史告诉我们，中国房地产的博弈历来都复杂而惨烈，不到最后一刻根本不敢轻言胜利。特别是，在地方融资平台债务高筑，一些重点项目建设又陷入缺钱困境的时候。尽管温总理一再明确表示“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”，但这并不意味着告别房地产依赖已经成为集体行动的逻辑。

    而历次房地产调控的惨痛教训也不断警示，尽管形势不错，但现在还不是弹冠相庆的时刻。越在最后的时刻，更要警惕一些意想不到的变局。不过，从目前来看，房地产正式进入降价周期已成不争的事实。（广州日报，文/马光远）

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【 作者：孙璐  编辑： 】