上市房企前3季财务状况恶化 龙头企业快扛不住了

　　统计数据显示，截至10月26日，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，其中七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。专家认为，上市房企前三季度业绩增速显著放缓，预计四季度数据会更难看。而随着上市融资以及信托等渠道陆续关闭或收紧，房地产企业资金压力也与日俱增，降价销售或者整体转让项目回笼资金将是大势所趋。

　　负债激增 利润下滑

　　在已披露第三季度财报的70家房地产上市公司中，净利润同比出现下滑的共有30家，其中6家上市公司前三季度亏损。亏损最多的凤凰股份称，前三季度公司亏损3362.65万元，主要是因报告期内费用较高，且无楼盘交付。但这70家公司整体净利润仍较去年同期增加11.5%，高达189亿元。

　　报告期内，营业总收入同比减少的有29家，负债同比增加的有57家，经营性现金流同比减少的47家，共有52家公司经营性现金流为负。从70家上市公司的整体数据来看，营业总收入达1257亿元，同比仍增加13%，但总负债也同比增加39%，高达7095亿元。

　　从单个公司来看，业绩下滑或亏损的企业以中小型开发商为主，如万方地产、亿城股份、格力地产的净利润下滑幅度分别达到206.89%、96.58%和83.94%，但也不乏大型房企甚至龙头企业。

　　龙头地产公司“万保招金”中的万科A、金地集团和招商地产都已公布三季度营业数据。据统计，三大房企共计实现营业收入150.4亿元，较去年同期上涨34.5%，较今年第二季度环比下跌25.9%；实现净利润12.31亿元，较去年同期同比上涨30%，环比下跌59%。金地集团三季度单季净利润同比下滑98%，与二季度的同比增长400%相比明显恶化，主要原因来自销售下降，金地集团二季度营业收入同比增长98%，而三季度同比下降20%。另外，根据保利地产的月度业绩报告估算，保利三季度销售业绩也将环比下滑30%。

　　中原地产的数据显示，富力、保利、万科等标杆房企今年下半年以来都进行了不同程度的降价促销，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。业内人士认为，大型房企的财务状况虽比中小房企稳健，但也在不断恶化。

　　房地产企业集体入冬

　　万科公司判断，受新推盘增加和成交放缓的影响，商品住房的可售存量随之上升，部分城市新房可售库存已经处于2010年以来的高位。由于10月前后历来是新盘上市高峰，未来一段时期，预计新房供应将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。

　　申银万国跟踪的10个城市商品房库存数据显示，库存水平正在逐渐增加，已从年初的4739万平方米上升至目前的6162万平方米，其中9月上升较为明显。同时，库存平均去化月份今年以来也在逐步攀升，已从年初的5.9个月升至目前的11.5个月，处于历史相对高位。预计到明年下半年库存水平可能到达最高点。

　　万科董事会秘书谭华杰表示，房地产行业的融资环境依然延续了年初以来的紧缩态势。1－9月，全国房地产投资资金来源中，国内贷款的比例仅16.2%，为历年来的最低点。在销售放缓和融资收紧的双重影响下，企业的投资意愿和投资能力普遍减弱。随着市场调整的持续深入，整体开工量可能会进一步下滑，并有可能对未来两年的住房供应产生不利影响。

　　DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏认为，整体而言，第四季度房企的资金链将继续紧绷，但这种紧绷将主要体现在市场扩张方面的资金，而非维持企业生存的资金，受此影响，房企拿地将更为谨慎，开工量与推盘量也将继续下降，专心兑现前期积累的土地筹码、有效降低负债率、提高现金流水平将成为下一阶段境内房企的工作重点。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭则判断，房地产企业的“冬天”已经到来，短期来看，房地产企业必然会采取“开源节流”的方式“过冬”，即一方面寻求通过降价、出售股权、变卖项目等方式创造收入；一方面通过少拿地、减少施工量等来减少支出。长期来看，这些房企可能会转战商业地产，或者多元化，降低开发业务的比重。

　　“抄底”地产股谨防掉进坑里

　　三季度房地产板块大跌18.16%，对应同期上证指数下跌14.8%，输于大盘。而从基金三季报来看，房产股占基金净值的比例明显下降。基金三季度增持前五大行业也并无房地产行业。地产股似乎并不被看好。

　　从更长的时段来看，地产股依然表现不佳。根据申万研究所编制的行业指数，从去年4月份到今年9月份，房地产指数最大跌幅为35.67%，远远超过同期大盘26.19%的最大跌幅。分析人士认为，房地产股票之所以大跌，最主要的原因在于受调控影响，投资者普遍不看好房地产后市。

　　超跌后有没有反弹机会？近日多家机构称，目前房地产行业整体估值仅为17倍，接近2008年最低估值时期，低于近三年的平均水平25倍，部分优质地产上市公司2011年的市盈率在8倍左右，未来半年到一年的业绩基本锁定，因此存在估值修复的前提。国泰君安认为，地产股票折价幅度与2008年最差时期相当，主流公司目前估值和股价已反映房价下降35%、销量下降55%的预期。

　　近一个月房地产板块虽然资金净流出2.5亿元，但最近4个交易日房地产板块已经连续资金净流入，多只地产股也大幅上涨，一些投资者开始“抄底”。多家券商认为，目前房地产个股的低估值仅是提供安全保障，不构成买入的直接理由，抱有“抄底”心态的投资者需谨慎，现在房地产股票或许会出现超跌反弹，但在中线走势上不会真正强于大盘，楼市负面因素依然没有改变。

　　标准普尔评级服务公司在26日发布的报告称，未来12个月，流动性风险和销售前景的不确定性将加剧中国房地产开发商所面临的压力，中国房地产行业的前景依旧负面，预计房价在未来12个月将下降大约10%。美国穆迪投资服务公司近日称，该机构纳入评级的所有中国开发商中，几乎没有公司有在未来12个月会面临流动性风险，不过中国调控房地产市场的措施，势必会使开发商从未来6－12个月销售中获得的现金流放缓。

　　中国银行业协会26日发布的《中国银行家调查报告(2011年)》指出，超过半数的银行家(54.9%)认为所在地的房地产市场将出现“销量下降”的局面，近七成的银行家认为房价将不再上涨，房地产市场未来一段时期内可能呈现弱势下行的局面。

分享到: 腾讯微博 QQ空间 新浪微博 搜狐微博 开心网

【 作者：张慧鑫  编辑： 】